Comment obtenir le meilleur taux hypothécaire

• Indicateurs de taux hypothécaires
• Fixer un taux hypothécaire
• Pointage de crédit
• Revenu stable et antécédents d'emploi
• Ratio d'endettement
• Ratio prêt / valeur et acompte
• Prêteurs commerciaux
• Verrouiller votre taux
• Négocier votre taux

Obtenir le meilleur taux d’intérêt est une considération cruciale dans vos achats d’hypothèques. Les taux d'intérêt déterminent le coût de votre prêt hypothécaire pour toute la durée du prêt. Par conséquent, obtenir le taux le plus bas immédiatement rend votre prêt plus abordable.

Le taux d'intérêt (également appelé «taux hypothécaire») correspond à l'intérêt imputé sur un prêt immobilier, calculé en tant que pourcentage du montant total de votre prêt. Les prêteurs fixent généralement les taux d’intérêt, qui peuvent être fixes ou variables. Les moyennes des taux hypothécaires fluctuent avec les conditions du marché. De plus, vos finances et le type de prêt auquel vous êtes admissible déterminent votre tarification du taux d'intérêt.

Un autre taux vous donne une meilleure idée du coût réel d’un prêt hypothécaire: le taux de pourcentage annuel, ou TAP. Le TAP évalue le coût total d'un prêt hypothécaire et est calculé en tant que pourcentage du montant total du prêt. Il comprend le taux d'intérêt, les frais du prêteur, les points d'escompte et les autres frais de prêt. Portez une attention particulière au TAP, car il offre une vision plus globale du coût réel de votre prêt sur une base annuelle.

Vos versements hypothécaires mensuels comprendront deux composantes: le principal et les intérêts.

Le solde du capital correspond au montant du prêt, qui diminue au cours de la période de remboursement de votre prêt hypothécaire.

Les intérêts que vous payez au début de votre prêt ont tendance à être plus élevés que le capital, mais leur montant diminue progressivement au fur et à mesure que vous remboursez le solde de votre capital.

Les autres composantes de votre versement hypothécaire mensuel peuvent inclure les taxes foncières, l'assurance hypothécaire privée (si votre prêt le requiert), l'assurance du propriétaire et les cotisations de l'association de propriétaires. Certains de ces éléments peuvent être intégrés à votre versement hypothécaire mensuel ou payés séparément.

Indicateurs de taux hypothécaires

Comprendre comment les taux hypothécaires sont fixés peut sembler complexe, mais il y a des indicateurs clés à surveiller.

Le premier est le taux préférentiel, qui représente le taux moyen le plus bas offert par les banques. Les banques utilisent le taux préférentiel pour les prêts interbancaires et peuvent également proposer des taux préférentiels à leurs emprunteurs les plus solvables. Le taux préférentiel suit généralement les tendances du taux des fonds fédéraux de la Réserve fédérale et est généralement supérieur d'environ 3% au taux des fonds fédéraux actuel.

Un autre indicateur pour les emprunteurs est le rendement des obligations du Trésor à 10 ans. Si le rendement des obligations augmente, les taux hypothécaires augmentent également. L'inverse est la même; si le rendement obligataire baisse, les taux hypothécaires feront de même. Bien que la plupart des prêts hypothécaires soient calculés sur une période de 30 ans, après 10 ans, de nombreux prêts hypothécaires sont soit remboursés, soit refinancés pour un nouveau taux. Par conséquent, le rendement des obligations du Trésor à 10 ans peut constituer un bon standard pour mesurer les taux. Vous pouvez utiliser la calculatrice hypothécaire d’Investopedia pour estimer les versements mensuels.

Fixer un taux hypothécaire

Lorsqu'un prêteur vous propose une hypothèque, vous courez un certain risque de défaillance, ce qui signifie que vous ne pourrez pas payer le prêt. Plus un prêt ou un emprunteur est considéré comme présentant un risque élevé, plus le prêteur fixera le taux afin de compenser ce risque. Un taux plus élevé aide un prêteur à récupérer plus rapidement le montant du prêt initial afin de protéger ses investissements. Mais les prêteurs ne choisissent pas arbitrairement un pourcentage. Ils évaluent étroitement votre profil de crédit et votre profil financier, ainsi que votre revenu et le type / montant du prêt, pour évaluer votre solvabilité.

Pointage de crédit

Votre pointage de crédit aide à déterminer votre taux d'intérêt et le montant de votre prêt. Un pointage de crédit plus élevé indique que vous utilisez votre crédit de manière responsable, payez généralement vos factures à temps et n'utilisez pas tout votre crédit disponible. Cela signifie également que vous êtes plus susceptible de rembourser vos dettes que quelqu'un qui a toujours du mal à payer ses factures à temps ou qui limite ses lignes de crédit.

Voici un aperçu de la fluctuation du prix de votre prêt et de vos paiements mensuels en fonction de votre intervalle de score FICO. FICO est le modèle de notation du crédit que la plupart des prêteurs utilisent pour évaluer les emprunteurs.

Le calcul ci-dessous est une moyenne nationale basée sur un montant de prêt de 300 000 $ pour un prêt à terme de 30 ans au 12 mars 2018.

Source: myfico

Comme vous pouvez le constater, plus le pointage de crédit de l'emprunteur est faible, plus le TAP est élevé, ce qui augmente à la fois le versement mensuel et le montant des intérêts versés pendant la durée du prêt.

Avant de demander une hypothèque, rédigez votre propre rapport de crédit (vous recevez un billet de faveur une fois par an en visitant annualcreditreport.com). Recherchez les erreurs ou les drapeaux rouges, tels que les comptes en souffrance, les paiements en retard ou les comptes dans les collections. Si vous trouvez des erreurs, contestez-les avec le créancier auteur et le bureau de crédit. Si vous avez des antécédents de paiement en retard, rétablissez le cap en payant ces comptes tous les mois dans les délais - au complet, si possible, ou au-delà du minimum. De plus, vous devrez obtenir vos cotes de crédit de chacune des trois principales agences d'évaluation du crédit: Equifax, Experian et Transunion. Vérifiez auprès de votre banque ou de votre société de carte de crédit actuelle pour savoir si elle propose des scores FICO gratuitement, ou vous pouvez acheter les scores directement auprès de chacune des trois agences pour un prix modique.

Connaître vos scores maintenant peut vous aider à mieux planifier votre budget et votre calendrier d’achat de maison. Par exemple, si votre score FICO est inférieur à 620, vous aurez plus de mal à vous qualifier pour de nombreux produits de prêt conventionnels, bien que vous soyez admissible à un prêt FHA et à d'autres produits. Vous devrez peut-être consacrer quelques mois à l’utilisation de votre crédit pour augmenter votre score et vous permettre de bénéficier de meilleurs taux d’intérêt et de meilleures conditions. Bien entendu, les taux d’intérêt peuvent augmenter ou diminuer en fonction des conditions du marché. Vous devez donc surveiller de près les plus importantes hausses en attendant.

Comprendre comment votre score est susceptible d’affecter votre taux peut vous empêcher de signer accidentellement une hypothèque moins avantageuse que vous ne le méritez. Certains prêteurs à risque (sources de financement proposant des prêts hypothécaires à taux d'intérêt élevés aux emprunteurs ayant un crédit médiocre) commercialisent fortement les acheteurs potentiels. Votre connaissance du marché vous protégera si l'un de ces prêteurs vous aborde et que vos scores de crédit devraient vous permettre de bénéficier de meilleurs taux et conditions que ceux qui vous sont proposés.

Revenu stable et antécédents d'emploi

Les prêteurs souhaitent généralement que leur revenu et leur emploi soient stables pendant deux années consécutives pour que vous puissiez payer vos versements hypothécaires et rembourser le prêt à long terme. Si vous êtes salarié, les prêteurs demandent les formulaires W2 et les déclarations de revenus fédérales des deux dernières années pour vérifier votre revenu. Les prêteurs vérifient également auprès de votre employeur pendant combien de temps vous y avez travaillé. Si vos revenus ont baissé ou que vous avez eu des lacunes dans l'emploi au cours des deux dernières années, les prêteurs sont sceptiques quant à votre capacité de payer une hypothèque et vous aurez peut-être de la difficulté à obtenir une autorisation préalable.

De la même façon, les emprunteurs indépendants doivent franchir plus d'obstacles pour obtenir une hypothèque. Si vous êtes un travailleur indépendant, attendez-vous à payer des taux d’intérêt plus élevés que ce que vous voyez en ligne; Ces taux sont destinés aux emprunteurs qui sont considérés plus solvables en raison de leurs revenus stables et vérifiables et de leurs excellents scores de crédit. Les prêteurs appliquent généralement des règles plus strictes pour vérifier le revenu d'un travail indépendant. Vous devrez non seulement fournir des déclarations de revenus fédérales pour deux ans, mais également soumettre une déclaration signée d'un comptable, une fiche de résultat, ainsi que d'autres documents attestant d'un revenu d'entreprise suffisant.

Les prêteurs utilisent vos antécédents d'emploi et de revenu pour calculer votre ratio d'endettement, qui joue un rôle clé dans la détermination de votre taux hypothécaire. Si vous pouvez montrer la preuve de votre revenu pour un prêt avec documentation complète, vous obtiendrez des conditions et des taux plus compétitifs que les autres types de prêt pour les emprunteurs indépendants, tels que le prêt sans documentation ou le prêt sur revenu déclaré.

Ratio d'endettement

Les prêteurs se soucient de votre dette par rapport à votre revenu mensuel brut. Pour calculer le ratio d'endettement d'un emprunteur, ou DTI, les prêteurs évaluent deux formules: un «ratio initial» et le «ratio final». Le ratio initial (également appelé ratio du logement) combine tous les revenus mensuels. les frais de logement (versement hypothécaire, assurance habitation, taxes foncières, frais de HOA, etc.) divisent ensuite le montant par votre revenu mensuel brut. D'autre part, le ratio d’arrière-plan (ou dette totale) regroupe tous les emprunts mensuels et les dettes renouvelables (cartes de crédit, prêts auto et prêts étudiants), ainsi que le paiement hypothécaire proposé, et divise le montant par votre montant mensuel brut. le revenu.

En évaluant ces ratios, les prêteurs présument que plus votre ratio DTI est élevé, plus vous êtes susceptible de faire défaut sur votre prêt. En règle générale, les prêteurs souhaitent voir un ratio d’amortissement ne dépassant pas 28% et un ratio maximal d’arrière-plan de 36%. Certains produits de prêt permettent aux emprunteurs d’avoir un ratio DTI plus élevé. Les prêts FHA, par exemple, permettent d’atteindre un ratio de 43%.

Ratio prêt / valeur et acompte

Lorsque vous achetez une maison, vous êtes censé effectuer un versement initial à titre de mise de fonds initiale sur une maison. Bien que les produits de prêt répondent à différentes exigences en matière d'acompte, plus votre acompte est élevé, plus votre ratio prêt / valeur (LTV) est faible. Des ratios LTV inférieurs (généralement inférieurs à 80% du montant du prêt) vous permettent de bénéficier de taux hypothécaires moins élevés. Encore une fois, cela revient à minimiser les risques du prêteur. Si vous avez plus d’avoir net dans votre maison parce que vous avez dépensé plus d’argent et que vous avez un ratio de LTV inférieur, les prêteurs sont moins inquiets quant à votre risque de défaillance. Cependant, si vous avez peu épargné pour un acompte et que vous financez la majeure partie (voire la totalité) du montant du prêt, les prêteurs risquent de perdre plus d'argent si vous ne remboursez pas votre prêt hypothécaire, ils facturent des taux d'intérêt plus élevés.

Les programmes de faible mise de fonds aident beaucoup d'acheteurs qui n'ont pas économisé beaucoup d'argent, mais ils paient généralement des taux d'intérêt plus élevés que ceux qui se présentent à la table de clôture avec une mise de fonds plus élevée.

Prêteurs commerciaux

Accrocher les taux les plus bas et choisir le meilleur prêt hypothécaire pour vous implique de faire vos devoirs. Faites le tour de plusieurs types de prêteurs et examinez divers produits de prêt pour trouver les taux les plus bas et les meilleures conditions. Faites également attention aux frais du prêteur et aux frais de clôture, qui peuvent s’ajouter à la table de clôture. Certaines variations de prix peuvent ne pas sembler énormes sur le papier, mais elles peuvent permettre d’économiser beaucoup sur la durée de votre emprunt. N'oubliez pas que certains prêteurs vous proposeront des «points» d'escompte, un moyen de réduire votre taux d'intérêt dès le départ, ce qui augmente vos frais de clôture. Et les autres prêteurs qui encouragent des frais de clôture faibles ou nuls ont tendance à facturer des taux d’intérêt plus élevés pour compenser la différence sur la durée du prêt.

En plus de vérifier auprès de votre institution financière actuelle (une banque ou une caisse populaire), demandez à un courtier en hypothèques de vérifier les taux en votre nom. Les courtiers en hypothèques ne sont pas des prêteurs; ils agissent comme des marieurs entre vous et les prêteurs de leur réseau. Ils peuvent vous faire économiser temps et argent en comparant plusieurs prêteurs proposant des produits adaptés à vos besoins. En outre, il est utile de contacter certains prêteurs directs, en ligne ou en personne, pour voir ce qu’ils offrent. Il n'y a pas de nombre magique de prêteurs que vous devriez acheter, mais trois à cinq estimations de prêt devraient vous fournir une base solide de comparaison.

En sollicitant un prêt hypothécaire auprès de plusieurs prêteurs, vous recevrez une estimation de prêt qui permettra de comparer les taux et les coûts de clôture côte à côte. En outre, si vous effectuez l'essentiel de vos achats de taux dans un délai de 30 jours, les multiples prêteurs effectuant des vérifications de la solvabilité compteront comme une simple enquête et ne risquent pas de réduire votre pointage de crédit.

Verrouiller votre taux

Lorsque vous faites accepter une offre, vous avez la possibilité de bloquer votre taux d'intérêt auprès d'un prêteur. Un blocage de taux survient lorsqu'un prêteur accepte de garantir un taux d'intérêt spécifique au moment du verrouillage pour une certaine période. Cela vous donne le temps de finaliser et de clôturer l'achat et le prêt de votre maison et de bénéficier du même taux, que les taux augmentent ou diminuent dans l'intervalle. Un blocage de taux vous protège si les taux d'intérêt augmentent avant la clôture; à l'inverse, si les taux d'intérêt diminuent, vous ne profiterez pas de cet avantage. Les verrous de taux sont généralement valables jusqu'à 60 jours, mais cette période peut être plus longue ou plus courte en fonction du prêteur.

Il est généralement plus sage de fixer un taux après avoir signé un contrat d’achat. Si vous ne trouvez pas une maison tout de suite, le délai de votre accord de blocage du taux est compté et il pourrait expirer avant que vous ne fassiez une offre. Ensuite, vous devrez payer pour une extension, ce qui peut être coûteux. Parlant de coûts, les verrous à taux standard dans les 60 jours sont généralement gratuits, ou un prêteur facturera des frais fixes ou un pourcentage du montant du prêt pour ce service. Les verrous tarifaires coûtent généralement entre 0, 25 et 0, 50% du montant du prêt (quelques centaines de dollars environ). Si vous demandez un blocage du taux à plus long terme, attendez-vous à payer des frais plus élevés.

Négocier votre taux

Il est possible de négocier des taux d’intérêt plus bas avec les prêteurs, mais vous devez faire des comparaisons pour réussir. Les emprunteurs ayant un crédit solide, un revenu stable et des antécédents d’emploi, ainsi que des ratios LTV et DTI faibles ont généralement plus de pouvoir de négociation que les autres emprunteurs. Si vous avez des estimations de prêt auprès de plusieurs prêteurs, vous pouvez essayer de demander à certains prêteurs de baisser les taux ou de réduire les frais de clôture pour gagner votre entreprise. Rien ne garantit que vous réussirez, mais il n'est pas mauvais de demander si vous êtes un emprunteur qualifié.

Une autre stratégie pour obtenir un taux inférieur consiste à l'acheter en payant des «points». Les points sont essentiellement des intérêts payés d'avance. Le paiement immédiat de ce coût peut vous aider à économiser des milliers de dollars sur la durée de vie du prêt si vous envisagez de rester en place. Un point est égal à 1% du montant emprunté. Par exemple, si le montant de votre prêt est de 200 000 USD, un point d’escompte est de 2 000 USD et deux points d’escompte de 4 000 USD. En règle générale, payer un point d'escompte peut réduire votre taux hypothécaire de 0, 25%, mais ce montant peut varier d'un prêteur à l'autre.

Le résultat final

Trouver le taux hypothécaire le plus bas implique des recherches et des achats. Et ce n’est pas la seule considération à prendre en compte pour trouver le bon prêt immobilier. Portez une attention particulière aux frais de clôture, qui comprennent les frais d'un prêteur. L'estimation de votre prêt indiquera tous ces éléments ligne par ligne. Pour vous assurer d'obtenir les meilleures conditions et les meilleurs taux possibles, demandez un prêt hypothécaire auprès de quelques prêteurs pour pouvoir comparer les offres côte à côte.

Les magasins de comparaison vous aideront à identifier les signaux d'alarme, tels que des frais de prêteur gonflés ou des caractéristiques de prêt risquées, et vous aideront à préciser vos choix. N'oubliez pas qu'un profil de crédit solide, des ratios DTI et LTV faibles et des antécédents de revenus et d'emploi stables font de vous un emprunteur plus attrayant pour les prêteurs hypothécaires - et vous donne davantage de pouvoir de négociation lorsqu'il est temps de négocier.

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