Comment les taux d'intérêt fonctionnent sur une hypothèque

L'achat d'une maison avec une hypothèque est probablement la transaction financière la plus importante que vous réalisiez. En règle générale, une banque ou un prêteur hypothécaire financera 80% du prix de la maison et vous acceptez de le rembourser, avec intérêts, sur une période donnée. Lorsque vous comparez les prêteurs, les taux hypothécaires et les options, il est utile de comprendre comment les intérêts augmentent tous les mois et sont payés.

Points clés à retenir

• Les prêts hypothécaires sont le type le plus courant de prêts personnels détenus par les ménages.
• Ces prêts sont assortis de taux d’intérêt fixes ou variables / ajustables.
• La plupart des prêts hypothécaires sont des prêts entièrement amortis, ce qui signifie que chaque versement mensuel sera le même et que le ratio intérêts / principal changera avec le temps.

Calcul du versement hypothécaire

Autrement dit, chaque mois, vous remboursez une partie du capital (le montant que vous avez emprunté) plus les intérêts accumulés pour le mois. Votre prêteur utilisera une formule d'amortissement pour créer un calendrier de paiement qui décompose chaque paiement en remboursement du capital et des intérêts. La durée ou la durée de votre emprunt détermine également le montant que vous paierez chaque mois. Le terme «amortissement intégral» désigne un remboursement périodique du prêt lorsque, si l'emprunteur effectue les paiements conformément au calendrier d'amortissement du prêt, le prêt est entièrement remboursé à la fin de la durée fixée. Si le prêt est un prêt à taux fixe, chaque paiement totalement amortissable est égal à un montant en dollars. Si le prêt est un prêt à taux variable, le paiement totalement amorti change en fonction du taux d'intérêt du prêt.

L'extension des paiements sur plusieurs années (jusqu'à 30 ans) entraînera généralement des paiements mensuels moins élevés. Plus vous tardez à rembourser votre prêt hypothécaire, plus le coût total de l'achat de votre maison sera élevé, car vous paierez des intérêts pour une période plus longue.

Taux fixe vs taux ajustable

Les banques et les prêteurs proposent principalement deux types de prêts:

• Taux fixe: le taux d'intérêt ne change pas.
• Taux ajustable: le taux d'intérêt changera dans des conditions définies (également appelé prêt à taux variable ou prêt hybride).

Voici comment ceux-ci fonctionnent dans une hypothèque de maison.

Hypothèque à taux fixe

Le paiement mensuel reste le même pour la durée de ce prêt. Le taux d'intérêt est bloqué et ne change pas. Les prêts ont une durée de remboursement de 30 ans; des longueurs plus courtes de 10, 15 ou 20 ans sont également couramment disponibles. Les versements les plus courts entraîneront des paiements mensuels plus importants, compensés par des taux d’intérêt plus bas et un coût global plus bas.

Exemple - Un prêt hypothécaire à taux fixe de 200 000 $ sur 30 ans (360 mensualités) à un taux d'intérêt annuel de 4, 5% entraînera un paiement mensuel d'environ 1 013 $. (Les taxes, l'assurance et l'entiercement sont en sus et ne sont pas inclus dans ce chiffre.) Le taux d'intérêt annuel est décomposé en un taux mensuel, comme suit: Un taux annuel de 4, 5% divisé par 12 équivaut à un taux d'intérêt mensuel de 0, 375%. . Chaque mois, vous paierez un intérêt de 0, 375% sur le montant que vous devez réellement à la maison.

Votre premier versement de 1 013 $ (1 sur 360) applique 750 $ à l’intérêt et 263 $ au principal. Le deuxième versement mensuel, le principal étant un peu moins élevé, générera un peu moins d’intérêts et un peu plus du principal sera remboursé. Par paiement 359, la majeure partie du paiement mensuel sera appliquée au principal.

Hypothèque à taux ajustable (ARM)

Étant donné que le taux d'intérêt n'est pas bloqué, le paiement mensuel pour ce type de prêt changera au cours de la vie du prêt. La plupart des ARM ont une limite ou un plafond sur la fluctuation du taux d'intérêt, ainsi que sur la fréquence à laquelle il peut être modifié. Lorsque le taux augmente ou diminue, le prêteur recalcule votre paiement mensuel afin que vous effectuiez des paiements égaux jusqu'à ce que le prochain ajustement de taux ait lieu.

À mesure que les taux d'intérêt augmentent, votre paiement mensuel augmente également, chaque paiement étant appliqué à l'intérêt et au capital de la même manière qu'un prêt hypothécaire à taux fixe, sur un nombre défini d'années. Les prêteurs offrent souvent des taux d’intérêt plus bas pendant les premières années d’un PRA, mais les taux changent fréquemment par la suite, parfois une fois par an. Le taux d'intérêt initial sur un bras est nettement inférieur à celui d'une hypothèque à taux fixe.

• Les bras peuvent être attrayants si vous prévoyez de rester chez vous quelques années seulement.
• Considérez combien de fois le taux d'intérêt sera ajusté Par exemple, un ARM de cinq à un an a un taux fixe pour cinq ans, puis chaque année, le taux d'intérêt sera ajusté pour le reste de la période de prêt.
• Les ARM spécifient comment les taux d’intérêt sont déterminés - ils peuvent être liés à différents indices financiers, tels que les bons du Trésor américain à un an. Demandez conseil à votre planificateur financier pour choisir un bras doté du taux d’intérêt le plus stable.

Exemple - 200 000 $ sur cinq à un an L’hypothèque à taux ajustable pour 30 ans (360 mensualités) commence par un taux d’intérêt annuel de 4% pour cinq ans, après quoi le taux peut varier de 0, 25% chaque année. Cet ARM a un plafond d'intérêt de 12%. Le montant du paiement pour les mois un à 60 est de 955 $ chacun. Le paiement pour les 61 à 72 est de 980 $. Le paiement pour 73 à 84 est de 1 005 $. (Les taxes, les assurances et l'entiercement sont en sus et ne sont pas inclus dans ces chiffres.) Vous pouvez calculer vos coûts en ligne pour un bras.

Prêts à intérêt seulement

Une troisième option, généralement réservée aux acheteurs de maison fortunés ou à revenus irréguliers, est une hypothèque avec intérêt uniquement. Comme son nom l'indique, ce type de prêt vous donne la possibilité de ne payer que des intérêts pour les premières années. Il est attrayant pour les nouveaux propriétaires en raison des faibles paiements effectués au cours de leurs années de faible revenu. Ce peut également être le bon choix si vous prévoyez devenir propriétaire de la maison pendant une période relativement courte et que vous avez l’intention de vendre avant que les paiements mensuels les plus importants ne commencent.

Une hypothèque jumbo concerne généralement des montants supérieurs à la limite de prêt conforme, actuellement de 453 100 $ pour tous les États, à l'exception de Hawaii et de l'Alaska, où elle est plus élevée. En outre, dans certains marchés du logement haut de gamme désignés par le gouvernement fédéral, tels que New York, Los Angeles et l’ensemble de la région de San Jose-San Francisco-Oakland, la limite de prêt conforme est de 679 650 dollars.

Des prêts jumbo à intérêt seulement sont également disponibles, bien que généralement pour les très fortunés. Ils sont structurés de la même manière qu’un ARM et la période ne portant que sur les intérêts dure jusqu’à 10 ans. Ensuite, le taux est ajusté chaque année et les paiements servent à rembourser le capital. Les paiements peuvent augmenter considérablement à ce stade.

Frais d'entiercement et autres

Vous devrez budgétiser d'autres éléments qui augmenteront considérablement le montant de votre versement hypothécaire mensuel, tels que les taxes, les assurances et les frais d'entiercement. Ces coûts ne sont pas fixes et peuvent fluctuer. Votre prêteur détaillera les coûts supplémentaires dans le cadre de votre contrat de prêt hypothécaire.

Payer un supplément chaque mois

En théorie, payer un peu plus chaque mois pour réduire le capital est un moyen de devenir propriétaire plus rapidement. Les professionnels de la finance recommandent que les dettes en souffrance, telles que les cartes de crédit ou les prêts étudiants, soient d'abord remboursées et que les comptes d'épargne soient bien financés avant de payer davantage chaque mois.

Intérêts à titre de déduction fiscale

Si vous indiquez les retenues dans votre déclaration de revenus annuelle, l'Internal Revenue Service vous permet de déduire les paiements d'intérêts sur les prêts hypothécaires. Pour les retours d'état, toutefois, la déduction varie. Renseignez-vous auprès d’un professionnel de l’impôt pour obtenir des conseils spécifiques concernant les règles de qualification, en particulier à la suite de la loi de 2017 sur les réductions d’impôt et les emplois. Cette loi a doublé la déduction standard et réduit le montant des intérêts hypothécaires déductibles (sur les nouvelles hypothèques).

Le résultat final

La politique nationale favorise les acheteurs de maison via le code des impôts (bien qu’il soit moins élevé que précédemment). Pour de nombreuses familles, l'achat d'un logement adéquat est le meilleur moyen de constituer un atout pour leur pécule de retraite. En outre, si vous pouvez vous abstenir de refinancer à la sortie de votre argent, la maison que vous achetez à 30 ans avec un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans sera intégralement remboursée à l’âge de la retraite, ce qui vous donnera un logement à faible coût. lorsque vos revenus diminuent.

À la suite du krach financier de 2008 et de l'effondrement de la bulle immobilière qui a suivi, de nombreux marchés immobiliers (mais pas tous) se sont finalement redressés. Souscrite de manière prudente, l’accession à la propriété reste un élément à prendre en compte dans votre planification financière à long terme. Comprendre le fonctionnement des prêts hypothécaires et de leurs taux d'intérêt est le meilleur moyen de vous assurer que vous construisez cet actif de la manière la plus avantageuse sur le plan financier.