Pourquoi les offres de logements qui échouent
La vente d'une maison n'est généralement pas un processus simple. Cependant, cela peut devenir encore plus compliqué et coûteux si un acheteur fait une offre, et la vente échoue à cause du recul de l'acheteur. Par conséquent, en tant que vendeur, vous devez savoir certaines choses à propos des sorties tardives. Si vous envisagez de vendre votre maison, découvrez ce que vous pouvez faire pour vous protéger si la transaction échoue.
Comment une vente de maison peut tomber
Dans une vente de maison typique, les acheteurs font une offre sur la maison du vendeur et, lorsque celle-ci est acceptée, un contrat est signé entre les deux parties. À ce stade, le statut de la propriété passe généralement de "à la vente" à "sous contrat" ou "en contrat". Le changement de statut indique aux autres acheteurs et aux agents immobiliers que le vendeur a un acheteur et est en train de conclure la transaction. Toutefois, la vente ou l'achat d'une maison n'est définitif que lorsque les deux parties ont signé tous les documents légaux nécessaires transférant la propriété de la maison à la clôture.
Les acheteurs ont souvent des clauses éventuelles dans leurs contrats, qui constituent des moyens légaux de "résilier" le contrat, sans frais ou pour un coût modique pour l'acheteur. Le contrat de vente contient une clause d’éventualité aux termes de laquelle le vendeur et l’acheteur acceptent les termes du contrat. Parmi les aléas les plus courants, citons:
Contingence hypothécaire
L’acheteur doit être en mesure d’obtenir une hypothèque sur le bien, généralement dans un délai déterminé à compter de la signature du contrat. Parfois, le contrat peut contenir une condition stipulant que si le financement échoue, le contrat est annulé. Il est important que les vendeurs demandent à l’acheteur de fournir une lettre de pré-approbation de prêt hypothécaire.
Inspection de maison
La maison à vendre doit soit passer l'inspection, soit l'acheteur peut demander au vendeur d'effectuer les réparations décrites dans le rapport d'inspection. Si des réparations sont effectuées, une inspection de suivi est généralement demandée pour s'assurer que la maison passe. L'acheteur peut également utiliser les informations contenues dans le rapport d'inspection comme levier pour négocier un prix de vente inférieur.
Éventualité vente maison
L'achat d'une maison neuve peut dépendre de l'acheteur qui vend sa propriété actuelle. L'éventualité de la vente d'une maison aide les acheteurs, car elle leur permet de résilier le contrat si leur maison ne se vend pas, ce qui permet au vendeur de tout recommencer. Bien qu’il y ait généralement une période de temps définie pour permettre au vendeur de résilier le contrat si la maison ne se vend pas. le vendeur pourrait manquer d'autres offres d'acheteurs potentiels prêts à fermer.
Éventualité d'évaluation
L'éventualité de l'évaluation permet à l'acheteur de faire évaluer la maison afin de déterminer sa valeur. Le prix de la maison doit être égal ou inférieur au prix d'évaluation officiel. Si l'évaluation a un prix inférieur, l'acheteur peut procéder à l'achat ou demander au vendeur de baisser le prix de la maison.
Lorsqu'une vente de maison échoue, c'est généralement en raison d'une des éventualités décrites ci-dessus qui n'est pas remplie, ou l'acheteur ou le vendeur a changé d'avis.
Points clés à retenir
- Les acheteurs ont souvent des clauses contingentes dans le contrat, qui sont des moyens légaux de "céder" l'achat d'une maison.
- Si une offre sur une vente de maison échoue, le vendeur perd du temps, de l'argent et manque d'autres acheteurs prêts à conclure.
- Une clause de sauvegarde aide les vendeurs car elle permet au vendeur de recevoir les offres d’autres acheteurs malgré les imprévus de l’offre initiale.
Panneaux de signalisation
Ne pas respecter l'une des éventualités du contrat est une raison légitime de ne pas fermer. Cependant, il existe d'autres signes avant-coureurs qu'un acheteur pourrait revenir en arrière, notamment:
- Défaut de retourner les documents signés, datés et complétés selon les instructions
- Défaut d'effectuer les paiements requis à des tiers (c.-à-d. Des inspecteurs)
- Ne pas retourner d'appels
- Rendez-vous manquants
- Nombreuses demandes de modification de contrat
Si vous en rencontrez, cela peut vouloir dire que votre acheteur a froid aux yeux. Appelez votre acheteur (ou son représentant) si vous craignez que la fermeture ne soit compromise.
Les coûts pour les vendeurs
Si vous avez un contrat en main pour la vente de votre maison, vous avez un certain nombre de choses à perdre si l'acheteur recule:
Coût d'opportunité
Les autres acheteurs susceptibles d’être intéressés par une offre sur votre maison commenceront à regarder d’autres propriétés sur le marché lorsque votre maison passera "sous contrat". Vous risquez de perdre la possibilité de vendre à ces acheteurs lorsque votre maison est sous contrat, car ils ont peut-être acheté une autre propriété.
Temps
L'un des aspects les plus frustrants d'une vente de maison est le temps perdu. Le vendeur est renvoyé à la case départ pour recommencer le processus et trouver un autre acheteur. En outre, le retard pourrait faire dérailler vos projets d’achat d’une autre maison ou modifier votre calendrier d’emménagement.
Votre prochaine maison
Si vous êtes sous contrat pour acheter une autre maison et que cette transaction dépend de la vente de votre résidence actuelle (parce que vous avez besoin du produit de la vente), vous ne pourrez peut-être pas acheter la maison. En conséquence, vous devrez peut-être annuler votre achat ou trouver un autre moyen de le financer.
Argent
Vous pourriez perdre de l'argent à la suite de la faillite de la transaction si vous devez continuer à effectuer les versements hypothécaires de votre maison actuelle - que vous vendez - tout en payant également pour l'hypothèque de la maison que vous venez d'acheter. En outre, vous payez peut-être le loyer d’un appartement jusqu’à la clôture de l’achat de votre maison neuve, en particulier si elle est loin de la maison que vous vendez. En bref, un retrait de l'acheteur pourrait augmenter temporairement vos coûts de logement mensuels.
Si vous êtes sous contrat pour l'achat de votre nouvelle maison et que l'acheteur potentiel de votre maison actuelle se rétracte, vous devrez peut-être payer pour rompre le contrat d'achat de la nouvelle maison.
Les coûts d'entretien courants de votre maison actuelle continueront, y compris les taxes foncières, les services publics et l'aménagement paysager. Et comme il est important de conserver la présentation de la maison pour attirer un nouvel acheteur, les coûts peuvent s’accumuler avec le temps.
Enregistrer l'affaire
Vous pouvez prendre certaines mesures si votre acheteur souhaite faire marche arrière. Tout d'abord, assurez-vous que les agents immobiliers impliqués, pour vous et pour l'acheteur, communiquent efficacement. Assurez-vous que l'acheteur potentiel et vous-même recevez des copies de toutes les communications par écrit. Si vous ou l'acheteur n'utilisez pas d'agent (ou si vous n'êtes pas à l'aise avec le niveau de communication), essayez de parler directement à l'acheteur pour comprendre ses intentions ou ses préoccupations. Déterminez également si vous pouvez faire des concessions pour que votre acheteur reste sur le point de fermer.
Bien que vous ne souhaitiez peut-être pas réduire le prix de vente de votre maison ou payer pour des mises à jour et des réparations, il pourrait en valoir la peine si la perte de la vente coûte plus cher que les réparations.
Passez en revue le contrat pour déterminer tout recours que vous pourriez avoir en tant que vendeur si l'acheteur se désiste. Par exemple, votre contrat contient-il une clause qui vous donnerait un fondement juridique pour poursuivre votre emprunteur pour rupture de contrat et obtenir un pourcentage du prix de vente convenu? Ou existe-t-il une clause stipulant que l'acheteur est en défaut s'il omet d'annuler la transaction dans le délai imparti après la signature de l'accord?
Utiliser une clause d'échappement
Une clause de sauvegarde permet au vendeur de recevoir et d’accepter les offres d’autres acheteurs, même s’il existe des conditions ou des éventualités inscrites dans le contrat par l’acheteur.
Si une autre offre a été faite sur la maison, le vendeur en informerait l'acheteur initial, qui disposerait d'un nombre de jours défini pour faire face aux imprévus ou y renoncer. En d'autres termes, une clause de sauvegarde permet de protéger les vendeurs afin qu'ils ne perdent pas une opportunité de vendre en attendant que l'éventualité de l'acheteur soit remplie, telle que la vente de sa maison.
Le résultat final
Un certain nombre de facteurs peuvent entraîner la chute d’une vente de maison, notamment le non-respect d’une éventualité ou d’une clause du contrat, ou le vif désir de l’acheteur.
Toutefois, les vendeurs peuvent se protéger en s’informant et en connaissant les détails du contrat. Les vendeurs doivent s'assurer que leur agent travaille et communique efficacement. En outre, si vous êtes le vendeur, vous pouvez demander à un avocat spécialisé en immobilier de réviser le contrat, de suggérer toute clause susceptible de vous protéger et de suggérer des recours si l'acheteur recule, y compris la possibilité de poursuivre son acheteur si nécessaire.