Approche du marché
L’approche de marché est une méthode de détermination de la valeur d’un actif basée sur le prix de vente d’actifs similaires. Il s'agit de l'une des trois méthodes d'évaluation les plus populaires, ainsi que de la méthode du coût et de l'analyse de la valeur actualisée des flux de trésorerie.
Quel que soit le type d’actif évalué, l’approche du marché étudie les ventes récentes d’actifs similaires, en ajustant les différences qui existent entre eux. Par exemple, lors de l'évaluation de biens immobiliers, des ajustements peuvent être apportés pour des facteurs tels que la superficie en pieds carrés de l'unité, l'âge et l'emplacement du bâtiment, ainsi que ses commodités.
Étant donné que l’approche du marché repose sur des comparaisons avec des actifs similaires, elle est surtout utile lorsqu’il existe des données importantes sur les ventes récentes d’actifs comparables.
Points clés à retenir
- L’approche de marché est une méthode permettant de déterminer la valeur d’un actif.
- Il s’agit de l’une des trois approches les plus populaires, ainsi que de la méthode des coûts et de l’analyse des flux de trésorerie actualisés (DCF).
- L’approche du marché excelle dans les situations où de nombreuses données sont disponibles sur des transactions comparables. Lorsque ces données ne sont pas disponibles, d'autres approches peuvent être nécessaires.
Comment l'approche du marché fonctionne
Comme son nom l'indique, l'approche de marché cherche à répondre à la question «Quelle est la juste valeur marchande de cet actif?». Pour répondre à cette question, l'évaluateur doit enquêter sur les transactions récentes impliquant des actifs similaires. Comme il est peu probable que ces actifs soient identiques à ceux évalués, divers ajustements devront être apportés.
Sur certains marchés, tels que l'immobilier résidentiel ou les actions cotées en bourse, les données disponibles sont souvent abondantes, ce qui rend l'approche du marché relativement facile à utiliser. Sur d'autres marchés, tels que les parts dans des entreprises privées ou des investissements alternatifs tels que des œuvres d'art ou du vin, il peut devenir assez difficile de trouver des transactions comparables.
Dans les cas où les données disponibles sont limitées, l'évaluateur peut avoir besoin de recourir à d'autres méthodes telles que la méthode du coût ou l'analyse de la valeur actualisée des flux de trésorerie.
L’approche de marché a pour principaux avantages de reposer sur des données accessibles au public concernant des transactions comparables. En tant que tel, cela peut nécessiter moins d'hypothèses subjectives que les approches alternatives. Le principal inconvénient de l’approche du marché est qu’elle peut ne pas être pratique dans des situations où il n’existe que peu ou pas de transactions comparables, comme dans le cas d’une société privée opérant sur un marché de niche comptant peu de concurrents.
Exemple de l'approche de marché
Pour illustrer, supposons que vous soyez sur le marché pour acheter un nouvel appartement. Vous trouvez une annonce pour un appartement dans votre quartier préféré offert pour 200 000 $. L'unité est un appartement d'une chambre, 1000 pieds carrés avec 1 salle de bain. Il est en bon état structurel mais nécessite quelques rénovations mineures. Bien qu’il se trouve dans un quartier recherché, sa vue est obscurcie et il n’a pas de machine à laver ou à sécher dans la suite.
Bien que vous aimiez l'appartement, vous estimez que le prix demandé est trop élevé. Étant donné que l'appartement est inscrit depuis plus d'un mois, vous commencez à penser que si vous faites une offre juste, le vendeur peut l'accepter même si son prix est inférieur au prix demandé.
Pour ce faire, vous devez déterminer la juste valeur marchande de l'appartement en recherchant des exemples d'appartements similaires dans le même quartier que ceux vendus l'année dernière. Vous assemblez vos découvertes dans un tableau, comme suit:
| Transactions comparables | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Transaction 1 | Transaction 2 | Transaction 3 | Transaction 4 | Transaction 5 | |
| Prix | 250 000 $ | 175 000 $ | 150 000 $ | 315 000 $ | 225 000 $ |
| Pieds carrés | 900 | 800 | 1 100 | 1 800 | 1600 |
| Prix par pied carré (arrondi) | 275 $ | 220 $ | 135 $ | 175 $ | 140 $ |
| Chambres | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 |
| Salle de bain | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
| Vue? | Oui | Oui | Non | Oui | Non |
| Laveuse et sécheuse dans la suite? | Oui | Non | Oui | Non | Non |
| Rénovations requises | Aucun | Aucun | Mineur | Aucun | Mineur |
En regardant ces résultats, vous commencez à tirer des conclusions générales. Pour commencer, vous constaterez que le prix des appartements par SF varie entre 140 et 275 USD, les prix les plus élevés revenant à ceux disposant de plus de chambres et de salles de bains, de meilleures vues, d'appareils électroménagers dans la suite et ne nécessitant pas de travaux de rénovation.
En revanche, l’appartement que vous cherchez à acheter coûte 200 USD par unité de jeu et comporte moins de ces caractéristiques que même l’appartement le moins cher de votre table. Cela semble justifier votre intuition que l'appartement est trop cher.
Sur la base de ces informations, vous décidez de faire une offre de 150 000 dollars.
Le vendeur accepte votre offre.
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