Résultat opérationnel net - Définition du résultat opérationnel net

Qu'est-ce que le résultat net d'exploitation - NOI?

Le résultat opérationnel net est un calcul utilisé pour analyser la rentabilité des investissements immobiliers générateurs de revenus. Le NOI est égal à tous les revenus de la propriété, moins tous les frais d'exploitation raisonnablement nécessaires. Le NOI est un montant avant impôt apparaissant dans l'état des revenus et des flux de trésorerie d'une propriété, qui exclut les paiements de capital et d'intérêts sur les emprunts, les dépenses en immobilisations, l'amortissement et l'amortissement. Lorsque cette mesure est utilisée dans d'autres industries, on l'appelle «EBIT», ce qui signifie «bénéfice avant intérêts et impôts».

Points clés à retenir

• Le bénéfice net d'exploitation mesure la rentabilité d'un bien productif avant d'ajouter les coûts de financement ou les taxes.
• Les dépenses d'exploitation utilisées dans la métrique du résultat opérationnel net peuvent être manipulées si un propriétaire immobilier diffère ou accélère certains éléments de produits ou de charges.
• La mesure du bénéfice net d'exploitation ne comprend pas les dépenses en capital.

La formule pour NOI est la suivante:

Résultat opérationnel net = RR −Où: RR = revenu immobilier OE = dépenses d'exploitation \ begin {aligné} & \ text {Résultat opérationnel net} = RR - OE \\ & \ textbf {où:} \\ & RR = \ text { revenus immobiliers} \\ & OE = \ text {charges d'exploitation} \\ \ end {alignés} Résultat opérationnel net = RR - OEwhere: RR = revenus immobiliersOE = frais d'exploitation

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Résultat opérationnel net

Qu'est-ce que NOI vous dit?

Le résultat opérationnel net est une méthode d’évaluation utilisée par les professionnels de l’immobilier pour déterminer avec précision la valeur de leurs biens immobiliers productifs. Pour calculer le bénéfice d'exploitation net, les dépenses d'exploitation de la propriété doivent être soustraites du revenu produit par la propriété.

En plus des revenus de location, une propriété peut également générer des revenus d'aménagements tels que des structures de stationnement, des distributeurs automatiques et des installations de blanchisserie. Les frais d’exploitation comprennent les coûts d’exploitation et d’entretien du bâtiment, y compris les primes d’assurance, les honoraires d’avocat, les services publics, les taxes foncières, les frais de réparation et les frais de conciergerie. Les dépenses en capital, telles que les coûts pour un nouveau système de climatisation pour l'ensemble du bâtiment, ne sont pas incluses dans le calcul.

NOI aide les investisseurs immobiliers à déterminer le taux de capitalisation, ce qui les aide également à calculer la valeur d'une propriété, leur permettant ainsi de comparer différentes propriétés qu'ils pourraient envisager d'acheter ou de vendre.

Pour les biens immobiliers financés, le NOI est également utilisé dans le ratio de couverture de la dette (DCR), qui indique aux prêteurs et aux investisseurs si le revenu d'un bien immobilier couvre ses frais d'exploitation et ses paiements de dette. Le NOI est également utilisé pour calculer le multiplicateur de revenu net, le rendement du capital investi et le rendement total du capital investi.

Exemple d'utilisation du résultat opérationnel net

Supposons que vous possédiez une propriété générant annuellement des revenus de 120 000 dollars et des dépenses d’exploitation de 80 000 dollars. Dans ces circonstances, le résultat net net sera de 40 000 $ (120 000 $ à 80 000 $). Si le total est négatif, lorsque les dépenses d'exploitation sont supérieures aux revenus, le résultat est appelé une perte d'exploitation nette.

Les créanciers et les prêteurs commerciaux comptent énormément sur NOI pour déterminer le potentiel de revenus de la propriété à hypothéquer, encore plus qu'ils ne tiennent compte des antécédents de crédit d'un investisseur dans leurs décisions. En termes simples: cette mesure aide les prêteurs à évaluer fondamentalement la valeur initiale de la propriété, en prévoyant ses flux de trésorerie. Si une propriété est jugée rentable, les prêteurs utilisent également ce chiffre pour déterminer la taille du prêt qu'ils sont disposés à consentir. En revanche, si la propriété affiche une perte nette d’exploitation, les prêteurs sont susceptibles de rejeter la demande de prêt hypothécaire de l’emprunteur.

Les propriétaires peuvent manipuler leurs dépenses d'exploitation en reportant certaines dépenses et en accélérant d'autres. Le NOI peut également être augmenté en augmentant les loyers et autres frais, tout en diminuant les dépenses de fonctionnement raisonnablement nécessaires. À titre d'exemple, considérons le cas où un propriétaire d'un appartement renonce au loyer annuel de 12 000 $ d'un locataire, en échange de ce locataire agissant en tant que gestionnaire immobilier. Si le propriétaire de l'appartement verse normalement un salaire de 30 000 dollars à un gérant d'immeuble, il peut par conséquent soustraire le coût "raisonnablement nécessaire" de 30 000 dollars du revenu, plutôt que le coût réel de 12 000 dollars. (Pour une lecture connexe, voir "Résultat d'exploitation par rapport au EBIT: comparaison des différences")

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