NOI vs bénéfice avant intérêts et impôts: quelle est la différence?
Le résultat opérationnel net détermine le chiffre d'affaires d'une entité ou d'un bien immobilier, déduction faite de toutes les charges d'exploitation nécessaires. Il ne tient pas compte des intérêts, des taxes, des dépenses en capital, de l’amortissement ou de l’amortissement.
Inversement, le bénéfice avant intérêts et impôts (EBIT) comprend les produits moins les charges, à l’exclusion des taxes et des intérêts, mais tient compte des charges d’amortissement et des amortissements. L'EBIT détermine la rentabilité d'une entreprise.
Résultat opérationnel net
Le NOI est généralement utilisé pour analyser le marché immobilier et la capacité d'un immeuble à générer des revenus. Les biens immobiliers peuvent générer des revenus provenant du loyer, des frais de stationnement, des frais de gestion et d’entretien. Une propriété peut avoir des dépenses de fonctionnement d’assurance, des frais de gestion de propriété, des dépenses de services publics, des taxes foncières, des frais de conciergerie, de déneigement et d’autres coûts d’entretien extérieur, ainsi que des fournitures.
La règle empirique est de classer une dépense en dépense d'exploitation, sans quoi dépenser de l'argent sur ce coût compromettrait la capacité de l'actif à continuer de générer des revenus. Les impôts sur les bénéfices et les intérêts hypothécaires n'ont pas d'incidence sur le potentiel de revenus des sociétés ou des investissements immobiliers. Ils ne sont donc pas inclus dans le résultat net.
L' équation du résultat opérationnel net est la suivante: les produits bruts moins les frais d'exploitation correspondent au bénéfice net d'exploitation . Le NOI détermine également le taux de capitalisation ou le taux de rendement d'une propriété. La capitalisation d'une propriété est calculée en divisant son NOI annuel par son prix de vente total potentiel.
Le bénéfice avant intérêts et impôts
L'EBIT est calculé en soustrayant le coût des produits vendus d'une entreprise (COGS) et ses charges d'exploitation de ses revenus. L’EBIT peut également être calculé en tant que produit d’exploitation et produit non opérationnel, moins les frais d’exploitation.
Supposons que la société ABC a généré des revenus de 50 millions de dollars et un coût de revient de 20 millions de dollars, des amortissements de 3 millions de dollars, un bénéfice hors exploitation de 1 million de dollars et des frais de maintenance de 10 millions de dollars au cours du dernier exercice. L’EBIT qui en résulte s’élève donc à 21 millions de dollars. Son EBIT équivaut à 50 millions de dollars (revenus), plus un million de dollars moins 10 millions de dollars (frais d’entretien), moins 20 millions de dollars (coût des produits vendus), pour un montant de 21 millions de dollars.
Exemple de résultat opérationnel net par rapport au résultat avant intérêts et impôts
Supposons qu'un investisseur achète un immeuble dans le cadre d'une transaction entièrement en espèces. La propriété génère 20 millions de dollars en loyers et frais de gestion. Les dépenses de fonctionnement de l'immeuble d'appartements s'élèvent à 5 millions de dollars et celles d'amortissement de 100 000 dollars pour ses machines à laver.
Le résultat d' exploitation net généré par l'immeuble d'appartements est de 15 millions de dollars (20 millions de dollars moins 5 millions de dollars), car l'amortissement n'est pas inclus dans ce calcul.
L'EBIT de l'immeuble est différent car l'EBIT prend en compte la charge d'amortissement. Par conséquent, le BAII généré par cet immeuble d’appartements est de 14, 9 millions de dollars (20 millions de dollars moins 5 millions de dollars moins 100 000 $).
Points clés à retenir
- Le calcul du NOI consiste à soustraire les dépenses d'exploitation des revenus de la propriété.
- Le calcul de l'EBIT utilise la même équation, mais les frais d'amortissement et le coût des produits vendus sont également déduits.
- L'impôt sur le résultat n'a pas d'incidence sur le résultat d'exploitation net ou le BAII de l'entreprise, mais les impôts fonciers sont inclus dans l'équation.
- Les charges d'exploitation sont définies comme les dépenses nécessaires au maintien des revenus et à la rentabilité d'un actif.