Retournement de biens immobiliers: 8 divulgations à faire

Lorsque vous vendez une propriété, vous devez divulguer des informations sur son état qui pourraient en affecter négativement la valeur. Si vous cachez volontairement de telles informations, vous pourriez être reconnu coupable de fraude en plus d’être poursuivi en justice. Vendre la propriété «en l’état» ne vous dispensera pas de ces divulgations.

Ces règles affectent quiconque vend une maison, mais sont plus susceptibles d'affecter les nageoires. Les flippers de propriété sont plus susceptibles de traiter avec des propriétés en mauvais état. En outre, il existe de légères différences entre les législations en matière de divulgation d’informations. Apprenez les lois spécifiques de votre état concernant les informations à fournir auprès de votre service immobilier local et de votre service de planification. Connaître les types d'informations qui devraient être divulguées peut vous aider à acheter des propriétés et peut également vous éviter des poursuites judiciaires.

(Pour plus d'informations sur l'achat d'une maison, voir: Guide du premier acheteur de maison. )

1. La mort à la maison

Certains acheteurs peuvent avoir des préoccupations ou des superstitions quant à l'achat d'une maison dans laquelle une personne est décédée. Il est donc important de savoir si votre État exige des vendeurs qu'ils divulguent un décès antérieur à la maison.

«Chaque État aura des exigences légèrement différentes en matière de divulgation», explique Jim Olenbush, un courtier immobilier au Texas. "Au Texas, par exemple, les décès dus à des causes naturelles, les suicides ou les accidents sans lien avec la propriété ne doivent pas être divulgués."

«Un vendeur est tenu de divulguer les décès liés à l'état de la propriété ou à des crimes violents», dit-il. Par exemple, si l'enfant d'un ancien occupant se noyait dans la piscine parce qu'il ne disposait pas de la barrière de sécurité appropriée, le vendeur devrait révéler le décès même après avoir résolu le problème de sécurité en installant un enclos de piscine approprié. Il existe cependant des circonstances dans lesquelles les vendeurs ne sont pas obligés de divulguer un décès sur la propriété.

"Il n'y a pas d'états dans lesquels il existe une obligation de divulguer le décès d'une personne décédée dans des conditions naturelles", déclare l'avocat Matthew Reischer, PDG de LegalAdvice.com. «Cependant, certains États imposent une obligation à une maison ou à un appartement stigmatisé dans lequel il y a eu suicide ou meurtre. Certains États vont même jusqu'à imposer une obligation positive au vendeur s'il sait que ses biens sont hantés par les morts. ”

Même lorsque la divulgation n'est pas requise - par exemple, la Géorgie n'exige pas la divulgation de l'homicide ou du suicide -, vous voudrez peut-être vous tromper en donnant l'avis de décès à l'acheteur. «Si un vendeur s'inquiète pour sa responsabilité, le meilleur conseil est d'aller de l'avant et de tout divulguer dès le départ, même si cela n'est pas exigé par la loi», a déclaré Olenbush. "Les acheteurs seront toujours au courant des choses des voisins, et la surprise pourrait les amener à se rétracter d'un contrat d'achat ou à se demander quoi d'autre le vendeur ne leur dira pas."

2. Nuisances de quartier

Une nuisance est un bruit ou une odeur provenant d'une source extérieure à la propriété qui pourrait irriter les occupants de la propriété. La Caroline du Nord exige des vendeurs qu’ils divulguent les bruits, les odeurs, la fumée ou d’autres nuisances émanant de sources commerciales, industrielles ou militaires qui affectent la propriété. Le Michigan exige des vendeurs qu’ils divulguent les exploitations agricoles, les exploitations agricoles, les décharges, les aéroports, les champs de tir et d’autres nuisances à proximité, mais la Pennsylvanie laisse à l’acheteur le soin de déterminer la présence de nuisances agricoles.

3. dangers

Si la maison est exposée à un risque accru de dommages dus à une catastrophe naturelle ou à une contamination connue ou potentielle de l'environnement, vous pouvez être tenu de divulguer ces informations à l'acheteur.

La loi du Texas exige des vendeurs qu'ils divulguent la présence de déchets dangereux ou toxiques, d'amiante, d'isolants d'urée-formaldéhyde, de radon, de peintures à base de plomb et d'une utilisation antérieure des locaux pour la fabrication de méthamphétamine.

La Property Condition Disclosure Act de New York impose aux vendeurs d'indiquer aux acheteurs si la propriété est située dans une plaine inondable, une zone humide ou un district agricole; si cela a déjà été un site d'enfouissement; s'il y a déjà eu des réservoirs de stockage de carburant en surface ou sous terre sur la propriété; si et où la structure contient de l'amiante; s'il y a une plomberie en plomb; si le domicile a été testé pour le radon; et si du carburant, de l'huile, une substance dangereuse ou toxique s'est répandue ou a coulé sur la propriété.

Les États peuvent également exiger la divulgation de l'affaissement de la mine, des fosses souterraines, des tassements, des glissements, des soulèvements ou d'autres défauts de la stabilité de la Terre. La loi californienne sur la divulgation des risques naturels oblige les vendeurs à indiquer si le bien se trouve dans une zone à risque sismique et peut, par conséquent, faire l'objet d'une liquéfaction ou de glissements de terrain après un séisme.

Bien que la plupart des exigences en matière de divulgation soient régies par les États, le gouvernement fédéral en prescrit une: la divulgation selon laquelle une peinture à base de plomb peut être présente sur toute propriété construite avant 1978.

4. Informations sur l'association des propriétaires

Si le domicile est régi par une association de propriétaires (HOA), vous devez le divulguer. Vous devez également connaître la santé financière de la HOA et fournir ces informations à l'acheteur afin qu'il puisse prendre une décision d'achat éclairée.

«Un acheteur que je connais a acheté un immeuble en copropriété [et] le vendeur a oublié par erreur de lui fournir ses notes de réunion au cours des 12 derniers mois», déclare Ed Kaminsky, président et PDG de la relocalisation de SportStar à Manhattan Beach, en Californie. «Sept mois plus tard l'acheteur a été évalué 30 000 $ pour des améliorations immobilières. L’acheteur a ensuite poursuivi le vendeur pour ne pas avoir divulgué ces notes importantes. ”

5. Réparations

Qu'as-tu réparé et pourquoi? Les acheteurs doivent connaître l'historique des réparations de la maison pour que leur inspecteur puisse accorder une attention particulière aux zones à problèmes et connaître les problèmes futurs probables. La loi du Texas, par exemple, oblige les vendeurs à divulguer les réparations précédentes de la structure ou du toit; enfouissement, décantation, mouvement du sol ou lignes de faille; et les défauts ou dysfonctionnements des murs, du toit, des clôtures, des fondations, des planchers, des trottoirs et de tout autre problème actuel ou antérieur affectant l'intégrité structurelle de la maison. Vous devrez peut-être également divulguer les réparations électriques ou de plomberie, ainsi que tout autre problème que vous souhaiteriez connaître si vous alliez acheter la maison et y vivre.

6. Dommages causés par l'eau

Lorsque l'eau pénètre où elle ne devrait pas, elle peut endommager les biens personnels, miner la structure de la maison et même créer un risque pour la santé si elle favorise la croissance des moisissures. Les vendeurs doivent divulguer les fuites passées ou présentes ou les dégâts des eaux. Michigan, par exemple, exige des vendeurs qu'ils divulguent des preuves de présence d'eau dans un sous-sol ou d'un vide sanitaire, des fuites dans le toit, des dommages importants dus aux inondations, du type de système de plomberie (galvanisé, cuivre, etc.) et de tout problème de plomberie connu. Il peut être difficile de connaître les problèmes d’eau (et de nombreux autres types de problèmes) si vous faites pivoter la maison et ne la possédez que pendant un mois ou deux.

"Il existe de nombreux risques pour les nageoires ou les autres personnes impliquées dans la fermeture d'une maison lorsque certains travaux sur la propriété ne sont pas évidents lors de la visite guidée, en particulier en hiver ou par temps sec", déclare Bill Price, avocat en droit des affaires de l'Illinois . «En hiver, un toit qui fuit ou qui a de très vieux bardeaux peut ne pas être inspecté par l'acheteur ou son inspecteur en bâtiment. De même, une période sèche peut masquer les problèmes d'un sous-sol qui fuit. »Dans de telles situations, vérifiez dans quelle mesure les lois de votre État offrent une protection contre la divulgation d'informations que vous n'auriez aucun moyen de savoir.

7. Articles manquants

Parfois, les acheteurs ont tellement de choses en tête qu'ils ne s'aperçoivent peut-être pas qu'il leur manque un élément essentiel avant le déménagement. Les lois de certains États sur la divulgation tentent de prévenir ce problème. Le Texas et le Michigan, par exemple, exigent des vendeurs qu'ils spécifient si la propriété est fournie avec une longue liste d'éléments, y compris les appareils de cuisine, la climatisation et le chauffage centraux, les gouttières, les ventilateurs d'extraction et les chauffe-eau.

8. Autres informations possibles

Les acheteurs doivent savoir si la maison se trouve dans un quartier historique spécial, car cela affecterait leur capacité à effectuer des réparations et des modifications, et pourrait également faire augmenter le coût de ces activités.

La loi du Texas exige que les vendeurs divulguent les termites actifs ou d’autres insectes destructeurs du bois, les dommages causés par les termites ou la pourriture du bois nécessitant des réparations, les dommages causés antérieurement par les termites et les traitements antérieurs contre les termites. Les lois du Michigan et de la Caroline du Nord exigent également des vendeurs qu'ils divulguent leurs antécédents d'infestation. Consultez les lois de votre état pour voir si vous devez divulguer des informations sur les parasites.

Vous pouvez également être tenu de divulguer des problèmes de drainage ou de nivellement, de zonage, de litiges en cours, de modifications apportées sans permis, de différends relatifs aux limites et de servitudes.

Comment divulguer

Certains États, tels que le Michigan et la Caroline du Nord, exigent des vendeurs qu'ils utilisent un formulaire de divulgation spécifique. Si ce n'est pas le cas, votre département d'État, votre commission immobilière ou votre association d'agents immobiliers aura généralement un formulaire recommandé que vous pourrez utiliser. Le formulaire peut être plus ou moins complet que ce que la loi de l'État exige. Si le formulaire n'est pas assez complet pour votre situation, complétez-le par une liste des éléments supplémentaires que vous souhaitez divulguer. Le vendeur doit communiquer par écrit toutes les informations à l'acheteur, et ce dernier doit signer et dater le document. Assurez-vous de revoir ce que vous devez divulguer et comment il devrait être rédigé avec un avocat spécialisé en droit immobilier.

Le résultat final

Même si une divulgation particulière n'est pas requise dans votre région, si vous avez des informations sur une maison susceptibles de rendre un acheteur malheureux, vous souhaiterez peut-être néanmoins les divulguer. En plus des raisons morales d’honnêteté avec les acheteurs potentiels - et du désir d’éviter les dépenses et les tracas d’un procès - vous avez une réputation à protéger. Si vous ne savez pas si vous avez correctement divulgué l'état de la propriété, contactez un avocat spécialisé dans l'immobilier de votre état.