La façon REIT

L'abondance de véhicules de placement crée un défi pour l'investisseur moyen qui tente de comprendre ce dont il s'agit. Les actions sont le pilier de l’investissement, les obligations ont toujours été le lieu sûr pour garer votre argent, les options ont accru l’effet de levier des spéculateurs et les fonds communs de placement sont considérés comme l’un des moyens les plus faciles pour les investisseurs. Un type d'investissement qui ne fait pas partie de ces catégories et qui est souvent négligé est la fiducie de placement immobilier, ou FPI.

Points clés à retenir

• Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède, exploite ou finance des immeubles productifs de revenus.
• Equity REITs possèdent et gèrent des biens immobiliers.
• Les FPI hypothécaires détiennent ou négocient des prêts hypothécaires et des titres adossés à des créances hypothécaires.
• Les FPI génèrent un flux de revenus régulier pour les investisseurs mais offrent peu d’appréciation du capital.
• La plupart des FPI sont cotées en bourse comme des actions, ce qui les rend très liquides - contrairement à la plupart des investissements immobiliers.

Qu'est-ce qu'un REIT?

Société de fiducie de placement immobilier qui accumule une masse d’argent dans le cadre d’un premier appel public à l’épargne, qui est ensuite utilisé pour acheter, développer, gérer et vendre des actifs immobiliers. L’introduction en bourse est identique à toute autre offre de sécurité comportant de nombreuses règles identiques en ce qui concerne les prospectus, les obligations de reporting et les réglementations; Cependant, au lieu d'acheter des actions dans une seule entreprise, le propriétaire d'une unité de FPI achète une partie d'un pool immobilier géré. Ce pool immobilier génère ensuite des revenus grâce à la location, à la location et à la vente de biens immobiliers et les distribue directement au détenteur de la FPI. (Pour plus d'explications, lisez notre article: Que sont les REIT? )

Types de FPI

Les REIT, comme la plupart des investissements, sont offerts dans une variété de saveurs. Ces fonds ont des classifications qui indiquent le type d’entreprise qu’ils exercent et peuvent être classés en fonction de la manière dont leurs actions sont achetées et vendues.

Equity REITs est la forme d'entreprise la plus courante. Ces entités achètent, possèdent et gèrent des biens immobiliers générant des revenus. Les revenus proviennent principalement des loyers et non de la revente des propriétés du portefeuille.

Les REIT hypothécaires, également appelées MREIT, prêtent de l’argent aux propriétaires et aux exploitants immobiliers. Le prêt peut être effectué directement par le biais d’hypothèques et de prêts ou indirectement par l’acquisition de titres adossés à des créances hypothécaires. Les MBS sont des investissements contenant des pools de prêts hypothécaires émis par des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE). Leurs revenus proviennent principalement de la marge nette d’intérêts, soit l’écart entre les intérêts qu’ils gagnent sur les prêts hypothécaires et le coût de financement de ces prêts. En raison de l'accent mis sur les hypothèques dans cette FPI, ils sont potentiellement sensibles aux augmentations de taux d'intérêt.

Les entreprises de FPI hybrides détiennent à la fois des biens immobiliers locatifs et des prêts hypothécaires dans leurs portefeuilles. En fonction de l'objectif d'investissement déclaré de l'entité, ils peuvent peser davantage dans le portefeuille que dans les actifs immobiliers ou les actifs hypothécaires.

Avantages

Lorsque vous achetez une part d'une FPI, vous achetez essentiellement un actif physique ayant une longue durée de vie et un potentiel de revenu via le loyer et l'appréciation de la propriété. Cela contraste avec les actions ordinaires où les investisseurs achètent le droit de participer à la rentabilité de la société par le biais de la propriété. Lors de l’achat d’une FPI, non seulement on prend une participation réelle dans la propriété d’un bien en augmentant ou en diminuant la valeur, mais on participe également au revenu généré par l’immeuble. Cela crée un filet de sécurité pour les investisseurs, car ils auront toujours des droits sur la propriété sous-jacente de la fiducie tout en bénéficiant des avantages de leur revenu.

Un autre avantage que ce produit offre à l'investisseur moyen réside dans sa capacité à investir dans l'immobilier sans les importants besoins en capital et en main-d'œuvre normalement associés. En outre, les fonds de cette fiducie étant mis en commun, une diversification accrue est générée, les sociétés de fiducie étant en mesure d’acheter de nombreuses propriétés et de réduire les effets négatifs des problèmes liés à un seul actif. Les investisseurs individuels cherchant à imiter une FPI devraient acheter et conserver un grand nombre d’immeubles de placement, ce qui nécessite généralement beaucoup de temps et d’argent pour un placement difficile à liquider. Lors de l’achat d’une FPI, l’investissement en capital est limité au prix de l’unité, la quantité de travail investie est limitée au montant de la recherche nécessaire pour réaliser le bon investissement, et les actions sont liquides sur des bourses ordinaires.

Le dernier avantage, et probablement le plus important, qu'offrent les FPI est leur obligation de distribuer près de 90% de leur revenu imposable annuel, créé par des biens immobiliers générant des revenus, à leurs actionnaires. Ce montant est déductible au niveau de l'entreprise et généralement imposé au niveau personnel. Ainsi, contrairement aux dividendes, il n'y a qu'un seul niveau d'imposition pour les distributions versées aux investisseurs. Ce taux de distribution élevé signifie que le titulaire d'une FPI participe grandement à la rentabilité de la gestion et des biens au sein de la fiducie, contrairement à l'actionnariat ordinaire où la société et son conseil décident si de l'excédent de trésorerie est distribué à l'actionnaire.

Choisir le bon FPI

Comme pour tout investissement, vous devriez faire vos devoirs avant de choisir la FPI à acheter. Il y a des signes évidents que vous devriez regarder avant de prendre la décision:

1. gestion
Il est toujours important, lors de l'achat d'un trust ou d'un pool d'actifs géré, de comprendre et de connaître l'historique des gestionnaires et de leur équipe. La rentabilité et l'appréciation des actifs sont étroitement liées à la capacité du gestionnaire à choisir les bons investissements et à choisir les meilleures stratégies. Lors du choix de la FPI dans laquelle investir, assurez-vous de connaître l’équipe de gestion et ses antécédents. Vérifiez pour voir comment ils sont compensés. Si cela est basé sur la performance, il y a de fortes chances qu'ils veillent également sur votre meilleur intérêt.

2. Diversification
Les FPI sont des fiducies axées sur la propriété de biens. Étant donné que les marchés immobiliers fluctuent selon le lieu et le type de propriété, il est essentiel que le FPI que vous décidez d'acheter soit correctement diversifié. Si le FPI est fortement investi dans l'immobilier commercial et que les taux d'occupation baissent, alors vous rencontrerez des problèmes majeurs. La diversification signifie également que la fiducie dispose d’un accès suffisant au capital pour financer des initiatives de croissance futures et s’appuyer correctement sur les rendements accrus.

3. gains
Le dernier élément que vous devriez considérer avant d’acheter dans une FPI spécifique est ses fonds provenant de l’exploitation et les liquidités disponibles pour distribution. Ces chiffres sont importants car ils mesurent la performance globale de la FPI, ce qui se traduit par le transfert d’argent aux investisseurs. Veillez à ne pas utiliser les chiffres de revenu normaux générés par la FPI, car ils incluront toute dépréciation de la propriété et donc les modifier. Ces chiffres ne sont utiles que si vous avez déjà examiné attentivement les deux autres signes, car il est possible que le FPI connaisse des rendements anormaux en raison de la conjoncture du marché immobilier ou de la chance du management de choisir des placements. (Pour plus d'informations, consultez Comment évaluer une FPI .)

Le résultat final

Avec autant de façons différentes d’investir votre argent, il est important que toute décision que vous prenez soit bien informée. Cela s’applique aux actions, obligations, fonds communs de placement, FPI ou tout autre investissement. Néanmoins, les FPI ont certaines caractéristiques intéressantes qui pourraient bien s’intégrer à votre portefeuille.