Prêt de transformation - RPL - Définition
Un prêt renouvelé est un prêt hypothécaire en souffrance parce que l'emprunteur était en retard de paiement d'au moins 90 jours, mais il "fonctionne à nouveau" parce que l'emprunteur a repris ses paiements.
Comment fonctionne un prêt repérifiqué
Bien qu'un emprunteur ait recommencé à rembourser son emprunt, les paiements manqués n'ont pas nécessairement été payés. Souvent, l'emprunteur d'un emprunt qui a repris ses activités s'est déclaré en faillite et a continué à effectuer des paiements à la suite de l'accord de faillite. Dans certains cas, les emprunteurs sont en mesure de se familiariser avec leurs hypothèques grâce à un programme de modification de prêt parrainé par le gouvernement. Alternativement, un prêteur peut accepter une modification du prêt pour éviter une éventuelle forclusion. Les emprunteurs dont les prêts sont classés en «ré-exécution» auront moins d'options de refinancement en raison de leurs défauts de paiement.
Un emprunteur ayant contracté un nouveau prêt aura moins d’options de refinancement en raison de son impayé passé.
Comment les investisseurs hypothécaires perçoivent-ils les prêts de réforme?
Pour les investisseurs hypothécaires, la reconduction des prêts est considérée comme risquée, un peu comme les prêts à risque. Ils entrent dans une catégorie connue sous le nom de prêts "à gratter". Les agences de notation examinent les schémas de remboursement d'un emprunteur et la capacité du prêteur à gérer le prêt afin de déterminer le risque de placement associé à la réorganisation des prêts. Cela contraste avec un prêt non productif, qui est un prêt pour lequel l’emprunteur n’a pas effectué de paiement depuis plus de 90 jours et n’a pas repris le remboursement du prêt.
Emballage et vente de prêts de reformation
Fannie Mae (officiellement, la Federal National Mortgage Association, ou FNMA), une entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) qui contribue à rendre les hypothèques et les logements locatifs abordables pour des millions d'Américains, porte depuis des milliards de dollars d'hypothèques en souffrance . Avec la reprise de l’économie, bon nombre de ces prêts ont repris leur activité, c’est-à-dire que les paiements sur les prêts hypothécaires sont devenus courants, avec ou sans l’aide d’une modification des conditions du prêt. Pour que ces prêts hypothécaires fassent défaut, Fannie Mae prépare et commercialise les prêts remodelés aux investisseurs, généralement par l'intermédiaire d'une banque de centre monétaire.
En septembre 2018, Fannie Mae a conclu la huitième vente de ce type d'un ensemble de prêts portant sur la performance, comprenant environ 18 300 prêts représentant un solde en principal non payé de 3, 58 milliards de dollars, répartis en quatre groupes ou pools. Parmi les soumissionnaires retenus figurent Nomura Corporate Funding Americas LLC et Goldman Sachs Mortgage Company. Les conditions de la vente de prêt renouvelée ont été conçues pour protéger les emprunteurs propriétaires. Elles doivent offrir des options de réduction des pertes viables à un emprunteur susceptible de faire défaut dans les cinq ans suivant la clôture de la vente de prêt renouvelé. Les acheteurs sont également tenus de faire rapport sur les résultats d'atténuation des pertes.