Section 1231 Propriété
La propriété Section 1231 est un type de propriété, défini par la section 1231 du US Internal Revenue Code. La section 1231 est un bien d’entreprise réel ou amortissable détenu depuis plus d’un an.
Un gain en vertu de l'article 1231 provenant de la vente d'un bien est imposé au taux d'imposition des gains en capital inférieur à celui du revenu ordinaire. Si la propriété vendue a été détenue pendant moins d'un an, le gain de 1231 ne s'applique pas.
Les exemples de propriétés en vertu de l'article 1231 comprennent les bâtiments, les machines, les terres, le bois et d'autres ressources naturelles, les cultures non récoltées, le bétail, le bétail et les baux à bail datant d'au moins un an. Toutefois, les biens visés à l'article 1231 ne comprennent pas la volaille et certains autres animaux, les brevets, les inventions et les stocks, tels que les produits destinés à la vente à des clients.
Points clés à retenir
- La propriété Section 1231 est un type de propriété, défini par la section 1231 du US Internal Revenue Code.
- La section 1231 est un bien d’entreprise réel ou amortissable détenu depuis plus d’un an.
- Un gain en vertu de l'article 1231 provenant de la vente d'un bien est imposé au taux d'imposition des gains en capital inférieur à celui du revenu ordinaire.
Section 1231 Propriété
Comprendre la propriété de la section 1231
De manière générale, si la définition de la section 1231 relative aux gains immobiliers est supérieure à la base et au montant de l’amortissement ajustés, le revenu est compté comme des gains en capital et, par conséquent, il est imposé à un taux inférieur à celui du revenu ordinaire.
Toutefois, lorsque des pertes sont enregistrées sur des biens en vertu de l'article 1231 et que cette perte est classée comme perte ordinaire, elle est déductible à 100% de leur revenu. Normalement, si le revenu était considéré comme un gain en capital, il en serait de même des pertes, qui ne peuvent être déduites que jusqu’à 3 000 $ pour l’année d’imposition, et toute perte excédant ce chiffre serait déterminée l’année suivante. La loi de l’article 1231 le permet, de sorte que les contribuables et les propriétaires d’entreprise bénéficient du meilleur des deux mondes.
Exemples de transactions en vertu de l'article 1231
Les transactions suivantes sont considérées comme relevant de 1231 transactions en vertu de la réglementation IRS:
- Victimes et vols - Si vous possédez une propriété depuis plus d'un an et que celle-ci est affectée négativement par un vol ou une victime (perte ou dommages résultant d'un événement inattendu ou rare).
- Condamnations - Si un bien a été détenu pendant plus d'un an et détenu à titre d'immobilisation liée à un commerce ou à une entreprise.
- Vente ou échange de biens immobiliers, biens meubles amortissables - Si le bien a été détenu pendant plus d'un an et a été utilisé dans le cadre d'un commerce ou d'une activité (générant généralement des revenus sous forme de loyer ou de redevances).
- Locaux à bail vendus ou échangés - Détenus depuis un an et utilisés à des fins commerciales ou professionnelles.
- Bovins et chevaux vendus ou échangés - S'ils sont détenus pendant deux ans et utilisés à des fins laitières, de trait, de reproduction ou de sport.
- Cultures non récoltées vendues ou échangées - Si elles sont conservées pendant un an puis vendues, échangées ou converties contre leur gré, elles ne sont pas récupérées par quelque moyen que ce soit.
- Élimination ou coupe de bois, de charbon ou de minerai de fer - Si traité comme une vente.
La propriété de la section 1231 est liée à la propriété de la section 1245 et à la propriété de la section 1250. La section 1231 définit le traitement fiscal des gains et pertes de biens correspondant aux définitions des sections 1245 et 1250 sur le formulaire 4797.
Section 1245 Propriété
La propriété Section 1245 ne peut inclure des bâtiments ou des composants structurels que si la structure est conçue spécifiquement pour supporter les contraintes et les exigences d’une utilisation spécifique, et ne peut pas être utilisée pour une autre utilisation. Dans ce cas, elle peut être considérée comme étant étroitement liée à la propriété Maisons. L'article 1245, «biens», désigne tout actif amortissable ou susceptible d'amortissement et répondant à l'une des descriptions suivantes dans la publication 544 (2018), Vente et autres cessions d'actifs:
- Biens personnels - généralement définis comme des biens autres que des biens immobiliers
- Autres biens corporels - Cela comprend les machines ou installations jouant un rôle clé dans la production, l’extraction ou la fourniture de services, ainsi que certaines installations de recherche ou une installation de stockage en vrac de produits fongibles. Cela n'inclut pas les bâtiments qui sont inclus en tant qu'entrepôt pour le matériel mais inclurait éventuellement une installation dans laquelle les marchandises étaient stockées temporairement avant d'être emballées et déplacées.
- Structures à usage unique construites dans le seul but d'être utilisées à des fins agricoles ou horticoles - Cela ne comprend pas une étable mais inclurait des silos ou des silos à grains.
- Installations utilisées pour stocker et distribuer du pétrole ou des produits pétroliers primaires à l’exception des bâtiments et des composants structurels de ces bâtiments.
Traitement fiscal des gains en vertu de l'article 1245
Si la vente d'un bien en vertu de l'article 1245 est inférieure à l'amortissement ou si les gains à la cession de celui-ci sont inférieurs au coût initial, les gains sont comptabilisés à titre de revenu normal et sont imposés comme tels. Si le gain résultant de la disposition du bien en vertu de l'article 1245 est supérieur au coût initial, ces gains sont alors imposés comme des gains en capital.
Si les biens visés à l'article 1245 ont été acquis au moyen d'un échange de même nature, les montants que vous avez réclamés pour les biens que vous avez utilisés dans l'échange sont inclus dans le montant de l'amortissement, comme le seraient les montants qu'un ancien propriétaire du bien visé par l'article 1245 a réclamés si base ajustée a été utilisée comme référence à la vôtre.
Section 1250 Propriété
L'IRS définit les biens visés à l'article 1250 comme tous les biens immobiliers, tels que les terrains et les bâtiments, qui sont sujets à une provision pour amortissement, ainsi que les biens à bail de terrains ou les biens visés à l'article 1250.
Traitement fiscal des gains réalisés en vertu de l'article 1250
Tout comme avec les biens visés à l'article 1245, les gains sur les biens visés à l'article 1250 sont considérés comme un revenu ordinaire s'ils sont inférieurs ou égaux au montant amorti par le bien et que les gains sont supérieurs à l'amortissement, puis le revenu est traité comme des gains en capital. Au cours de l’année de la vente, la récupération de l’amortissement est imposable en tant que revenu ordinaire si la vente du bien est exécutée selon une méthode de paiement échelonné.
Histoire
Bien que l'article 1231 ait été introduit dans le Code IRS de 1954, le contenu du code des impôts faisant référence aux gains obtenus lors du dépôt de biens amortissables et immobiliers a été introduit en 1939 à l'article 117 j).
Exemple concret de la propriété de la section 1231
Supposons qu'un immeuble coûte 2 millions de dollars, puis 2 millions de dollars supplémentaires sous forme de rénovation (modernisation des unités de climatisation, des fenêtres et d'un nouveau toit) avec un taux d'amortissement de 50% sur 10 ans. Alors, disons que 10 ans après que le bâtiment ait reçu 2 millions de dollars, il est vendu au prix de 6 millions de dollars. Les gains enregistrés sur cette vente seraient de 4 millions de dollars, et non de 2 dollars, car le coût de la rénovation serait capitalisé. Cette vente de 4 millions de dollars serait imposée à titre de gain en capital parce que la propriété avait été vendue pour un montant supérieur au montant amorti.
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