Définition spéciale de l'acte de garantie
Un acte de garantie spéciale est un acte relatif à un bien immobilier dans lequel le vendeur de la propriété, appelé cédant, n’est garanti que contre tout ce qui s’est passé pendant sa propriété physique. En d’autres termes, le constituant ne garantit pas les défauts de propriété qui existaient avant la prise de possession du bien.
Les actes de garantie spéciaux sont le plus souvent utilisés avec des transactions de propriétés commerciales. Les transactions de propriétés unifamiliales et autres propriétés résidentielles utilisent généralement un acte de garantie générale. De nombreux prêteurs hypothécaires insistent pour qu'ils utilisent le contrat de garantie générale.
Les actes de garantie spéciaux portent de nombreux noms dans différents États, notamment l’acte d’engagement, l’acte d’octroi et l’acte de garantie limitée.
Les bases d'un acte de garantie
Un acte de garantie prévoit le transfert de propriété ou de propriété de biens immobiliers commerciaux ou résidentiels et s'accompagne de certaines garanties fournies par le vendeur. Ces garanties incluent que le titre de propriété est transféré libre de tout droit de propriété, privilège ou hypothèque en suspens, ou autre charge grevant des personnes physiques ou morales autres que le vendeur.
Un acte de garantie spécial, également appelé acte de garantie limitée, est une variante de l’acte de garantie général. L'acte de garantie générale est le type d'instrument le plus courant et préféré utilisé pour transférer des titres immobiliers aux États-Unis.
Les actes de garantie générale et spéciale identifient:
- Le nom du vendeur - le cédant
- Le nom de l'acheteur - le bénéficiaire
- L'emplacement physique de la propriété
- La propriété est libre de toute dette ou charges autres que celles indiquées dans l'acte
- Le constituant garantit qu’il est le propriétaire légitime du bien et a légalement le droit de transférer le titre.
- Le constituant garantit que le bien est libre de tout privilège et qu’aucun créancier ne l’a utilisé comme garantie pour le bien.
- Il existe une garantie que le titre résiste à toute revendication de propriété du bien par un tiers.
- Le cédant fera tout ce qui est nécessaire pour honorer le titre de propriété du bénéficiaire.
Les deux actes offrent les mêmes protections générales à l'acheteur. Cependant, la principale différence entre une garantie spéciale et un acte de garantie générale réside dans la manière dont ils traitent le délai de protection accordé au titre de propriété.
Points clés à retenir
- Un acte de garantie spéciale est un acte dans lequel le vendeur d’un bien immobilier ne garantit que les problèmes ou les gages inhérents au titre de propriété qui se sont produits pendant qu’il était propriétaire.
- Un acte de garantie spécial garantit deux choses: le cédant possède et peut vendre la propriété; et la propriété n'a encouru aucune charge pendant sa propriété.
- Un acte de garantie spécial est plus limité que l'acte de garantie générale plus commun, qui couvre tout l'historique de la propriété.
Acte de garantie spécial
Bien que l'utilisation du mot "spécial" puisse communiquer à un acheteur l'idée que l'acte est de meilleure qualité, l'acte de garantie spéciale est moins complet et offre une protection moindre en raison du délai limité qu'il couvre. En propriété résidentielle, des actes de garantie spéciaux sont fréquemment utilisés dans les saisies et la vente forcée de la propriété pour régler une dette.
Un acte de garantie générale couvre toute l'histoire de la propriété. Il garantit que la propriété est libre de tout défaut ou de toute charge, quels que soient le moment où ils se sont produits ou sous la propriété de qui. L'acte de garantie générale assure à l'acheteur qu'il obtient tous les droits de propriété sans problèmes légaux potentiels avec le titre.
Avec un acte de garantie spécial, la garantie ne couvre que la période pendant laquelle le vendeur était propriétaire du bien. Les actes de garantie spéciaux ne protègent pas contre les erreurs dans un titre libre et clair pouvant exister avant la propriété du vendeur. Ainsi, le cédant d’un acte de garantie spécial n’est responsable que des dettes, problèmes ou autres charges du titre qu’ils ont causés ou qui se sont produits pendant la période où ils étaient propriétaires du bien. Le bénéficiaire assume la responsabilité de tout problème provenant des anciens propriétaires.
Par exemple, imaginons qu’une maison ait déjà eu deux propriétaires précédents. Le premier propriétaire était un accumulateur, et bientôt la maison et le chantier sont tombés en ruine. Le service de l'application du code de la ville a imposé des amendes au propriétaire qui s'attachaient à la propriété. Le propriétaire a pris du retard sur son prêt hypothécaire et la banque a saisi, cédant la maison au second propriétaire. Pour le plaisir du quartier, le nouveau propriétaire a aménagé la maison et nettoyé la cour. Après 10 ans, ils mettent la maison sur le marché et vous l'achetez avec un acte de garantie spécial. Quelques années plus tard, vous décidez de vendre la maison. Cependant, comme les privilèges d'application du code restent à l'encontre de la propriété, ils pourraient grever votre vente. À tout le moins, vous devrez satisfaire au privilège de la ville pour libérer le titre.
Recherches de titres et assurance de titres
La plupart du temps, une recherche de titre permet de découvrir des privilèges ou des revendications sur le titre d'une propriété. Une recherche de titre est un examen des archives publiques disponibles pour déterminer la propriété des biens. Les avocats, les sociétés de titres et les particuliers peuvent effectuer des recherches de titres pour vérifier la propriété des biens. Bien que ces recherches soient nombreuses, il est toujours possible que quelque chose soit oublié.
Pour cette raison, la plupart des acheteurs, quel que soit le type d’acte de garantie qu’ils utilisent, souscrivent également une assurance titres lors de l’achat d’une propriété. L’assurance titres est une police d’assurance dommages qui protège un acheteur contre des créances financières contre le titre d’un bien qu’il possède.
Avantages
Des garanties spéciales permettent le transfert du titre de propriété entre le vendeur et l'acheteur.
L’achat d’une assurance titres peut atténuer le risque de réclamations antérieures à l’acte de garantie spécial.
Les inconvénients
Les actes de garantie spéciaux offrent une protection étroite aux bénéficiaires ou aux acheteurs.
Les actes de garantie spéciaux ne couvrent que la période de propriété du constituant ou du vendeur.
Exemple concret d'acte de garantie spéciale dans le monde réel
Bien que les contrats de garantie généraux soient plus courants dans les transactions immobilières résidentielles, il existe un domaine dans lequel les contrats de garantie spéciaux deviennent la norme. Cette arène est réservée aux propriétés saisies, aux propriétés immobilières (REO) ou aux propriétés vendues à découvert.
La plupart des associations nationales d'hypothèques (FNMA), du logement et du développement urbain (HUD) et des résidences appartenant à des banques vendent en utilisant ce type d'acte. L’une des principales raisons pour lesquelles des actes de garantie spéciaux sont utilisés est peut-être parce que l’autorité vendeuse ne veut pas être tenue responsable de toute situation concernant le bien avant la saisie.
Par exemple, en 2012, un couple ayant une maison dans le comté de Grenada, dans le Mississippi, a fait défaut sur les paiements de prêt sur la propriété. En février 2013, la propriété a été saisie par leur prêteur, la Wells Fargo Bank. Des documents légaux ultérieurs ont indiqué que Wells Fargo "avait transféré la propriété à FNMA dans le cadre d'un acte de garantie spécial".
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