L'achat d'une maison acquise: les cinq principaux pièges

L'achat d'une maison avec saisie immobilière (FCL) est souvent présenté comme un moyen, à la fois pour les propriétaires occupants et pour les investisseurs, d'obtenir un bon prix pour une propriété. Cependant, les avantages financiers potentiels ne vont pas sans un travail ardu. Poursuivez votre lecture pour en savoir plus sur les problèmes courants de ces propriétés et sur les difficultés que vous pourriez rencontrer pour en acheter une.

Points clés à retenir

• Les forclusions peuvent être de bons investissements, que ce soit pour habiter ou pour revendre, mais elles viennent souvent avec des bagages que l’acheteur doit connaître.
• Beaucoup de maisons sont mal entretenues, peuvent avoir des problèmes structurels, des dégâts d’eau ou de moisissure; certains peuvent être en violation de codes ou d'autres normes.
• Les propriétés peuvent être sales, notamment en laissant de nombreux déchets ou objets personnels laissés par les anciens propriétaires; certaines maisons peuvent avoir des insectes.
• Le vandalisme peut être un problème, les voleurs ou les propriétaires précédents prenant parfois des luminaires, des appareils électroménagers, des fenêtres ou toute autre chose qu'ils peuvent revendre.
• Il peut y avoir des problèmes avec les prêteurs qui ne veulent pas financer l'achat de maisons de forclusion; acheter avec tout l'argent est un événement fréquent.

Les pièges de l’achat d’une maison reconstituée

Problèmes avec la propriété

La chose la plus importante à comprendre avant de se lancer sur le marché des saisies est que ces propriétés ont été abandonnées par des propriétaires qui ne pouvaient plus se permettre de payer leur hypothèque. Dans ces cas-là, la maison est souvent mal entretenue. Après tout, si le propriétaire ne peut pas payer, il est probablement en train de prendre du retard pour payer l’entretien régulier.

En outre, certaines personnes qui sont forcées de procéder à une saisie immobilière sont aigries par leur situation et expriment leurs frustrations chez elles avant que la banque ne les saisisse. Cela implique souvent l'enlèvement d'appareils et d'accessoires, et parfois même le vandalisme. Après le départ des occupants, les saisies sont abandonnées et invitent souvent à des activités criminelles.

Entretien et condition

L'entretien et l'état des lieux peuvent constituer un problème pour les propriétés saisies en raison des circonstances dans lesquelles le propriétaire précédent a déménagé et du temps pendant lequel la maison a pu être inoccupée. Certaines des préoccupations principales incluent:

• Manque de Propreté
  Les propriétés appartenant à la banque sont parfois sales et dégoûtantes à cause du temps passé vides, de la négligence intentionnelle de l'ancien propriétaire ou de l'occupation par des vagabonds. Lorsqu'une maison est verrouillée sans circulation d'air pendant des mois, la saleté accumulée peut provoquer l'odeur de toute la maison.
• Mauvaises rénovations
  Le propriétaire précédent peut avoir apporté des modifications à la maison sans obtenir les permis appropriés. Un exemple courant consiste à convertir le garage en espace de vie pour permettre à plus de personnes de vivre à la maison. Ces changements peuvent être indésirables pour les futurs propriétaires ou créer des maux de tête pour les nouveaux propriétaires avec des représentants du gouvernement de la ville. Si le propriétaire précédent a commencé à améliorer la maison mais est ensuite tombé dans une période difficile, il peut y avoir un travail partiellement fini dans la maison. Les salles de bains peuvent être refaites alors que la cuisine n'a pas été rénovée depuis 40 ans, ou il peut y avoir de nouveaux planchers dans le salon tandis que les chambres sont encore revêtues de moquette ancienne. De plus, si des réparations avaient été effectuées, elles auraient peut-être été effectuées par le propriétaire lui-même ou par des professionnels non agréés - en d'autres termes, des personnes qui n'auraient pas nécessairement effectué le travail correctement.
• Pas d'électricité
  Si personne ne vit à la maison, l'électricité peut être coupée à moins que la banque l'ait intentionnellement gardée. Sans lumière, il peut être difficile de voir ce que vous achetez dans certaines chambres, en particulier dans les sous-sols et les salles de bains sans fenêtres.
• Dégâts d'eau
  Une petite fuite sous l’évier de la cuisine peut entraîner des problèmes de moisissure, et une fuite sur le toit ou un tuyau crevé peut entraîner des dégâts importants de l’eau. En l'absence de personne pour s'occuper des problèmes lorsqu'ils surviennent, les petits problèmes peuvent rapidement se transformer en gros problèmes, et les gros problèmes peuvent se transformer en catastrophes.
• Manque de maintenance de base
  Si le propriétaire précédent ne pouvait pas payer les versements hypothécaires, vous pouvez parier qu'il ne pourrait pas non plus se permettre de réparer des fuites, des dégâts causés par les termites, une poubelle cassée ou autre.
• Terres mortes ou envahies
  Selon le climat où la maison est située, la pelouse et l'aménagement paysager peuvent être totalement morts ou extrêmement envahis par la végétation. Les banques ne paient généralement pas les jardiniers pour entretenir la cour.
• Biens personnels laissés pour compte
  Parfois, les propriétaires saisis sont en lock-out avant de pouvoir déplacer leurs biens et, dans certains cas, ils ne prennent pas tout avec eux. De nombreuses propriétés immobilières (REO) contiennent des meubles, des ordures, des vêtements et d'autres objets que vous devrez vous débarrasser lorsque vous en deviendrez propriétaire.

Vandalisme et négligence

Les dommages ne sont pas rares dans les propriétés de verrouillage, et ils peuvent être causés par des vandales ou par l'ancien propriétaire.

• Vandalisme aléatoire
  Parfois, lorsqu'une propriété reste vacante, en particulier si elle se trouve dans une zone de criminalité modérée à élevée, les nouveaux propriétaires devront faire face à des graffitis, des vitres cassées et d'autres dommages.
• Vandalisme du propriétaire
  Les fenêtres brisées peuvent être courantes dans les OER pour plusieurs raisons. Comme mentionné précédemment, le vandalisme pourrait être une cause. En outre, lorsque les banques verrouillent les propriétaires en prenant possession de la propriété, l’ancien propriétaire peut casser une fenêtre ou une porte pour récupérer ses biens. Les propriétaires précédents peuvent aussi délibérément infliger des dommages aux frais de la banque en aménageant des trous dans les murs et / ou en déchirant les plinthes et les moulures.
• Enlèvement d'objets de valeur
  Pour se venger de la banque et gagner de l'argent supplémentaire, le propriétaire précédent peut supprimer des objets de valeur, tels que des appareils électroménagers, des appareils sanitaires, des portes, des tuyaux en cuivre, etc. Tout ce que le propriétaire ne prend pas peut être pris par des voleurs. Quoi qu'il en soit, de nombreuses propriétés appartenant à des banques manquent des éléments généralement associés aux propriétés appartenant au vendeur.

Problèmes avec l'achat

Malgré tous ces problèmes potentiels, les saisies peuvent encore être une bonne affaire. Si vous êtes prêt à résoudre des problèmes que la plupart des gens ne veulent pas traiter, vous pouvez acheter une maison à un prix très avantageux. Cependant, vous pouvez rencontrer des problèmes supplémentaires lors de l’achat de la propriété et de l’amélioration de son emménagement.

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Depuis plusieurs années, les taux de saisies nationaux baissent, à mesure que l’économie se remet de la grande récession de 2008.

Problèmes avec les prêteurs

L'achat d'une maison auprès d'un prêteur pose problème en raison de la bureaucratie accrue et de la transparence limitée offerte à ceux qui achètent des saisies immobilières.

• Financement
  Les prêteurs ne vous donneront pas d'argent pour une maison qu'ils jugent inhabitable ou dont le prix est inférieur au prix d'achat. Si vous êtes un investisseur qui paye comptant, cela ne posera évidemment aucun problème.
• Retards avec la banque du propriétaire
  Selon le bon sens, les banques devraient vouloir décharger les OER le plus rapidement possible, mais en réalité, les banques se traînent parfois les pieds pour prendre en compte les offres et tout au long du processus d'entiercement.
• Aucune divulgation du vendeur
  Étant donné que personne de la banque n’a jamais habité la maison, il est peu probable qu’ils aient connaissance des problèmes existants avec la propriété. Vous devrez tout découvrir vous-même, soit au cours de l'inspection de votre maison, en demandant aux voisins, soit par expérience, une fois que vous serez devenu propriétaire.
• Concurrence
  Parce que les saisies peuvent être de bonnes affaires, elles attirent les investisseurs qui cherchent à retourner des propriétés ou à les utiliser comme location. Étant donné que les investisseurs peuvent faire des offres entièrement en numéraire avec peu ou pas d’éventualités et des clôtures rapides, leurs offres peuvent être plus attrayantes pour la banque que celles des propriétaires occupants potentiels.

Les taux de saisies nationaux ont chuté pour atteindre leur plus bas niveau en 13 ans, à savoir 0, 47% en 2018, selon un rapport du secteur d'ATTOM Data Solutions; Cependant, près du tiers des États continuent à se débattre et à voir une augmentation des saisies immobilières l'année dernière.

Le résultat final

Il y a de l'argent à gagner dans les saisies, mais vous devez connaître à l'avance le défi que vous vous lancez et choisir votre propriété avec soin. Ne négligez pas les principes fondamentaux qui rendent une propriété souhaitable simplement parce que le prix d'achat est une bonne affaire. Vous devez également rechercher de manière approfondie les options de financement pour les maisons saisies.

Alors que vous pouvez utiliser la méthode habituelle consistant à utiliser un prêteur privé comme vous le feriez pour une maison classique, les prêteurs peuvent parfois être réticents à proposer de financer une maison saisie, il est donc intéressant de rechercher des prêts de la FHA ou de Freddie Mac.