Equity REIT et REFI hypothécaire: quelle est la différence?

Les investisseurs peuvent acheter plusieurs types de fiducies de placement immobilier (FPI), y compris les FPI à base d'actions et les FPI à base hypothécaire. Les sociétés de placement immobilier investissent dans des biens immobiliers et en sont propriétaires, tandis que les sociétés de placement immobilier détiennent et investissent dans des prêts hypothécaires.

Une FPI est un type de titre dans lequel la société détient et gère généralement des biens immobiliers ou des actifs liés à l'immobilier. Les FPI ressemblent aux actions et se négocient sur les principaux marchés. Les FPI permettent aux entreprises d’acheter des immeubles ou des hypothèques en combinant les investissements de leurs investisseurs. Ce type d'investissement permet aux petits et grands investisseurs de détenir une part de l'immobilier.

Pour être qualifiée de FPI, une société doit satisfaire à de nombreuses normes, par exemple avoir au moins 100 actionnaires, être gérée par un conseil d'administration et verser au moins 90% de son revenu imposable sous forme de dividendes chaque année.

Les FPI doivent généralement compter au moins 100 investisseurs et les réglementations préviennent ce qui serait autrement une solution de rechange potentiellement néfaste: avoir un petit nombre d'investisseurs détenant la majorité des intérêts dans le FPI. Au moins 75% de l'actif de la FPI doit être immobilier et au moins 75% de son revenu brut doit provenir de loyers, d'intérêts hypothécaires ou de gains tirés de la vente de l'immeuble.

La loi oblige également les FPI à verser au moins 90% de leur revenu imposable annuel (à l'exclusion des plus-values) à leurs actionnaires sous forme de dividendes. Cette restriction limite toutefois la capacité d'une FPI à utiliser ses flux de trésorerie internes à des fins de croissance.

Points clés à retenir

• Une FPI est un type de titre dans lequel la société détient et gère généralement des biens immobiliers ou des actifs liés à l'immobilier.
• Les sociétés de placement immobilier investissent dans des biens immobiliers et en sont propriétaires, tandis que les sociétés de placement immobilier détiennent et investissent dans des prêts hypothécaires.

Equity REITs

Equity REITs sont responsables de l'acquisition, de la gestion, de la construction, de la rénovation et de la vente de biens immobiliers. Les revenus des fiducies de placement immobilier en actions proviennent principalement des revenus locatifs tirés de leurs avoirs immobiliers. Les sociétés de placement immobilier investissent généralement dans des immeubles de bureaux et industriels, des commerces de détail, des résidences, des hôtels et des centres de villégiature. La FPI en actions est le type de FPI le plus courant. Une FPI d'actions peut investir de manière large ou peut se concentrer sur un segment particulier d'un marché.

FPI hypothécaire

Contrairement aux sociétés de placement immobilier, les sociétés de placement immobilier prêtent généralement de l’argent à des acheteurs immobiliers ou acquièrent des prêts hypothécaires existants ou des titres adossés à des créances hypothécaires. Alors que les REIT sur actions tirent généralement leurs revenus de la location de biens immobiliers, les REIT hypothécaires génèrent principalement leurs revenus à partir des intérêts produits par leurs emprunts hypothécaires.

Par exemple, supposons que la société ABC soit considérée comme une FPI. Elle achète un immeuble de bureaux et loue des locaux avec les fonds générés par les investisseurs. La société ABC possède et gère ce bien immobilier et perçoit chaque mois le loyer auprès de ses locataires. La société ABC est donc considérée comme une FPI participative.

D'autre part, supposons que la société DEF soit qualifiée de FPI et prête de l'argent à un promoteur immobilier. Contrairement à la société ABC, la société DEF génère des revenus à partir des intérêts générés sur les prêts. La société DEF est donc une FPI hypothécaire.