Fannie Mae: Qu'est-ce que ça fait et comment ça fonctionne

Il y a de fortes chances que vous ayez entendu parler de Fannie Mae. Mais savez-vous ce qu’il fait et comment il fonctionne?

La FNMA (Federal National Mortgage Association), généralement connue sous le nom de Fannie Mae, est une entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) créée en 1938 par le Congrès pendant la Grande Dépression dans le cadre du New Deal. Il a été créé pour stimuler le marché du logement en offrant davantage d’hypothèques aux emprunteurs à revenu modéré à faible.

Fannie Mae ne propose ni ne propose d’hypothèques aux emprunteurs. Mais il les achète et les garantit via le marché hypothécaire secondaire. En fait, il s’agit de l’un des deux plus gros acheteurs d’hypothèques sur le marché secondaire. L’autre est son frère, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac, une autre entreprise parrainée par le gouvernement créée par le Congrès.

Les premiers jours

Au début des années 1900, obtenir une hypothèque - sans parler d'une maison - n'était pas une tâche facile. Beaucoup de gens ne pouvaient pas se permettre de verser un acompte et les prêts étaient presque toujours à court terme - et non comme ceux avec les périodes d'amortissement à long terme que nous connaissons aujourd'hui. En fait, à l’époque, bon nombre des emprunts demandaient généralement au débiteur d’effectuer des paiements forfaitaires en ballon. Si le propriétaire ne pouvait pas effectuer le paiement, la banque procéderait à la saisie. Lorsque la Grande Dépression a frappé, environ 25% des propriétaires du pays ont perdu leur maison.

Le Congrès des États-Unis a réagi en créant Fannie Mae. L’objectif était d’aider à créer un flux de financement du logement accessible à tous sur tous les marchés. Cela a conduit au financement d’hypothèques à long terme et à taux fixe, permettant ainsi aux propriétaires de refinancer leurs emprunts à tout moment au cours de leur emprunt.

1938

Le congrès de l'année a créé Fannie Mae.

À la fin des années 1960, Fannie Mae a commencé à se financer en vendant des actions et des obligations après que le gouvernement l'ait radiée du budget fédéral. Fannie Mae a toutefois conservé ses liens avec le gouvernement en tant que GSE, avec un conseil d'administration composé de 13 membres au plus. Il est également exonéré des taxes locales et nationales.

Points clés à retenir

• Fannie Mae est une entreprise financée par le gouvernement qui offre des prêts hypothécaires aux emprunteurs à revenu faible ou moyen.
• Il ne fournit pas de prêts, mais les soutient ou les garantit sur le marché hypothécaire secondaire.
• Fannie Mae fournit des liquidités en investissant sur le marché hypothécaire, en regroupant les prêts dans des titres adossés à des créances hypothécaires.
• Fannie Mae a été renflouée par le gouvernement américain à la suite de la crise financière et a été radiée de la cote du NYSE.

Créer de la liquidité

En investissant sur le marché hypothécaire, Fannie Mae crée plus de liquidités pour les prêteurs tels que les banques, les caisses d'épargne et les coopératives de crédit, ce qui leur permet de souscrire ou de financer davantage d'hypothèques. Les hypothèques achetées et garanties doivent répondre à des critères stricts Par exemple, la limite d'un prêt conventionnel pour une maison unifamiliale en 2019 est de 484 350 dollars pour la plupart des zones et de 726 525 dollars pour les zones à coût élevé. Ces zones incluent Hawaii, Alaska, Guam et les îles Vierges américaines, où la valeur moyenne des habitations est supérieure au montant de base d’au moins 115%.

Pour qu'un prêteur hypothécaire soit éligible à être soutenu par Fannie Mae, il doit accepter de ne pas pratiquer des pratiques de prêt à risque subalternes contraires à l'éthique. Les prêts subprimes ont des taux plus élevés que les prêts au taux préférentiel et sont proposés aux emprunteurs ayant un faible crédit qui sont considérés comme présentant un risque plus élevé par le prêteur.

Selon le site Web de Fannie Mae, ce fonds a fourni 102 milliards de dollars de liquidités pour financer le marché du logement au premier trimestre de 2019. Cela a aidé des citoyens de tout le pays à acheter, à refinancer et à louer environ 527 000 logements.

Fannie Mae soutient ou garantit des hypothèques, mais ne les crée pas.

Des titres adossés à des hypothèques

Après avoir acheté des prêts hypothécaires sur le marché secondaire, Fannie Mae les met en commun pour former des titres adossés à des créances hypothécaires. Les MBS sont des titres adossés à des actifs garantis par une hypothèque ou un pool d’hypothèques. Les titres adossés à des créances hypothécaires de Fannie Mae sont achetés par des institutions telles que des compagnies d'assurance, des fonds de pension et des banques d'investissement. Elle garantit les paiements de capital et d'intérêts sur ses MBS.

Fannie Mae possède également son propre portefeuille, communément appelé un portefeuille conservé. Celui-ci investit dans ses propres titres adossés à des créances hypothécaires ainsi que dans ceux d'autres institutions. Fannie Mae émet de la dette appelée dette d'agence pour financer son portefeuille conservé.

La crise financière

Fannie Mae est cotée en bourse depuis 1968. Jusqu'en 2010, elle était cotée à la Bourse de New York (NYSE). Il a été retiré de la liste à la suite de la crise des prêts hypothécaires, du logement et des finances après que son stock ait chuté en deçà des exigences de fonds propres minimales fixées par la Bourse de New York. Il négocie maintenant de gré à gré.

Des pratiques de prêt contraires à l'éthique ont conduit à la crise. Pendant le boom immobilier du milieu des années 2000, les prêteurs ont abaissé leurs critères et proposé des prêts au logement aux emprunteurs ayant un crédit médiocre. En 2007, la bulle immobilière a éclaté et des centaines de milliers de ces emprunteurs se sont retrouvés en défaut de paiement, ce qui a provoqué ce que l'on appelait la crise des subprimes. Cela a eu un effet d'entraînement sur les marchés du crédit, ce qui a mis les marchés financiers en crise et créé la récession la plus sévère depuis des décennies aux États-Unis. (Pour plus d'informations, voir: Examen des récessions passées .)

Prise de contrôle et renflouement par le gouvernement

Au cours du deuxième semestre de 2008, Fannie Mae et Freddie Mac ont été repris par le gouvernement par l'intermédiaire du conseil de surveillance du Comité fédéral du financement de l'habitation. À l'époque, les deux pays garantissaient ou détenaient la moitié des hypothèques du pays d'une valeur d'environ 5 000 milliards de dollars. Les deux ont été sauvés à hauteur de 187, 4 milliards de dollars, ce qui les a sauvés de l'effondrement. En substance, le gouvernement américain est intervenu afin de rétablir la confiance dans les marchés en promettant de renflouer les créances douteuses et de prévenir une nouvelle chute du marché de l'habitation. Cela a ensuite entraîné une augmentation du montant de la dette publique, qui avait environ 9 000 milliards de dollars dus à l'époque.

Options de crédit

Fannie Mae propose désormais un certain nombre d'initiatives commerciales et d'options de crédit aux propriétaires, travaillant avec les prêteurs pour aider les personnes qui pourraient autrement avoir des difficultés à obtenir un financement.

• Prêt hypothécaire HomeReady: Ce produit permet aux propriétaires d'obtenir un financement et d'acheter une maison avec un versement initial faible. Les emprunteurs sont éligibles s'ils ont un revenu faible à moyen et un pointage de crédit inférieur à 620. Les personnes ayant des scores supérieurs à 620 bénéficient de meilleurs tarifs.
• 3% d'acompte: une autre ressource pour les propriétaires qui n'ont peut-être pas accès à suffisamment de fonds pour garantir un acompte important.
• Préféré HFA: Ce programme aide les propriétaires à obtenir un financement abordable par l’intermédiaire des agences de financement du logement locales et nationales et d’autres prêteurs. Les niveaux de revenu des emprunteurs sont déterminés par le CAH, et il n'y a pas d'exigence pour le premier acheteur.

Une liste complète des produits et leur description sont disponibles sur le site Web de Fannie Mae.

Modifications de prêt

À la suite de l'effondrement de l'hypothèque, Fannie Mae a commencé à se concentrer sur les modifications de prêt. Depuis 2009, Fannie Mae a réalisé plus de 1, 5 million de modifications de prêts. Les modifications apportées aux prêts modifient les conditions d'un prêt hypothécaire existant pour aider les emprunteurs à éviter de faire défaut sur leurs prêts hypothécaires, à se retrouver bloqués et à perdre leur maison. Les modifications peuvent inclure un taux d'intérêt inférieur ou prolonger la durée du prêt. La modification du prêt peut également réduire les paiements mensuels.

Le résultat final

Fannie Mae a réussi à se redresser depuis 2008, aujourd'hui le premier bailleur de fonds d'hypothèques à taux fixe de 30 ans et reste un mécanisme essentiel pour faciliter l'accession à la propriété.