Maison de vacances ou investissement générant des revenus?

Le rêve américain d'acheter une maison a subi de nombreux changements au cours des 50 dernières années, et s'est étendu aux résidences secondaires ou de vacances. Mais ces chalets au bord du lac, les cabanes à la montagne et les cabanes sur la plage restent souvent vides 90% de l'année alors que leurs propriétaires disposent de suffisamment de temps pour leurs prochaines vacances - et paient la facture de l'hypothèque et des taxes foncières.

Bien sûr, il existe une alternative à laisser votre maison de vacances accumuler la poussière lorsque vous ne pouvez pas être là: louez-la à d'autres personnes qui souhaitent passer du temps à l'extérieur du travail. Bien que la location puisse être lucrative, vous devrez tenir compte des conséquences fiscales.

Points clés à retenir

• L'IRS considère une résidence secondaire comme un investissement si vous y passez moins de deux semaines et tentez de le louer pour le reste du temps.
• Les pertes locatives ne peuvent être imputées que sur les revenus provenant d'autres locations, d'un partenariat privé que vous n'exploitez pas ou d'une S-corporation.
• La durée pendant laquelle vous êtes propriétaire d'une maison de vacances a une incidence sur les impôts sur les gains en capital que vous payez.
• Si vous possédez une résidence secondaire dans le but de la louer et que vous avez une AGI inférieure à 150 000 $, commencez à la gérer activement.

S'offrir une deuxième maison

L'achat et le maintien d'une résidence secondaire est une décision financière énorme. Une deuxième maison a tous les coûts de votre première maison et souvent plus, mais sans les radiations faciles de l'IRS.

Si vous envisagez d'acheter une résidence secondaire, l'une des premières étapes consiste à décider si vous allez financer l'achat avec une hypothèque ou si vous allez payer en espèces. Pour vous aider à décider, utilisez une calculatrice hypothécaire pour rechercher les taux d’intérêt des prêteurs dans la région où se trouve votre propriété de vacances. Ensuite, une fois que vous avez recueilli une estimation du coût total de vos versements hypothécaires mensuels, examinez vos finances pour voir s'il est plus logique de contracter un emprunt hypothécaire ou de payer en espèces.

Si vous souhaitez acquérir une maison de vacances mais que vous ne disposez pas du capital nécessaire pour effectuer un achat en espèces, sachez que l'IRS a supprimé la faille dans laquelle vous pouvez utiliser une deuxième hypothèque pour acheter un immeuble de placement distinct tout en déduisant votre montant. paiements sous forme d’intérêts hypothécaires personnels. Si vous avez l’intention d’emprunter pour une résidence secondaire, vous devrez contracter une autre hypothèque permettant de déduire les intérêts.

7, 4 millions

Selon la National Association of Home Builders et le Census Bureau, le nombre de logements aux États-Unis, équivalant à 5, 6% du parc total de logements, est éligible à la déduction fiscale pour hypothèque sur les résidences secondaires.

L'IRS sur les investissements de maison de vacances

Si vous êtes propriétaire d'une maison et que vous la louez pour moins de 15 jours, vous n'avez pas à déclarer le revenu. Cependant, l'IRS considère une résidence secondaire comme un investissement si vous y passez moins de deux semaines et tentez de le louer pour le reste du temps. Il est important de se rappeler que la demande de votre chalet dans les bois peut ne venir que pendant les heures de pointe - la même période où vous voudriez probablement utiliser la propriété vous-même.

Les résidences secondaires semblent être un point gris pour l'IRS. Toutes les pertes locatives sont des "pertes passives" ou des "pertes de loisir". Celles-ci ne peuvent être imputées que sur le revenu provenant d’autres activités passives telles que d’autres locations, un partenariat privé que vous n’aidez pas à gérer ou une S-corporation. Les pertes passives que vous ne pouvez pas utiliser sont reportées jusqu'à ce que vous vendiez la maison de vacances. Lorsque vous vendez la propriété, vous pouvez utiliser les pertes passées pour compenser les gains éventuels. Si vous avez d'autres pertes passives après la vente, vous pouvez les réclamer contre un revenu régulier.

Selon les dernières directives de l'IRS pour l'année d'imposition 2019, vous pouvez déduire jusqu'à 25 000 $ par an si:

• Votre revenu brut ajusté est inférieur à 100 000 $
• Vous participez activement à la gestion de la propriété

Cet allègement fiscal disparaît avec un revenu brut ajusté (AGI) de 150 000 $, même si la plupart des gens qui ont les moyens d'acheter une résidence secondaire auront un AGI bien supérieur à ces chiffres. Si votre AGI est compris entre 100 000 et 150 000 $, vous avez droit à la moitié de la déduction. La participation active est le plus grand défi. Vous pouvez utiliser la déduction annuelle si vous ou votre conjoint souhaitez devenir un professionnel de l'immobilier qualifié et gérer activement la propriété affichant les pertes passives. Soyez averti, cependant, l'IRS n'est pas susceptible de croire que vous occupez un emploi à temps plein et au clair de lune en tant que gestionnaire immobilier. Vous aurez besoin d'un journal détaillé sur pourquoi, quand, où et ce que vous faites en tant que gestionnaire immobilier afin de prouver votre cas et de procéder à la déduction.

La plupart des personnes qui possèdent une résidence secondaire seraient mieux servies si elles étaient classées comme bien à usage mixte aux fins de l'impôt et si elles étaient louées pour seulement 14 nuits en franchise d'impôt au cours d'une année donnée.

Vendre une maison de vacances

Les propriétés situées dans les zones de villégiature populaires ont généralement tendance à enregistrer une appréciation supérieure à la moyenne. Par conséquent, il est possible que vous souhaitiez retirer de l'argent et vendre. La durée pendant laquelle vous êtes propriétaire d'une maison de vacances a une incidence sur votre impôt sur les gains en capital. Si vous vendez avant un an, vous serez soumis au taux des gains en capital à court terme. Si vous vendez après un an, votre impôt fédéral sera calculé au taux des gains en capital à long terme.

Vous pouvez cependant faire un peu d'esquive si vous êtes prêt à déménager complètement. Si vous vendez votre résidence principale avec la déduction libre d’impôt de 250 000 $ par personne et que vous vous installez dans la maison de vacances et le déclarez comme votre nouvelle résidence principale, vous pourrez utiliser à nouveau l’exonération de 250 000 $ (500 000 $ pour les couples) - à condition de vivre à l'ancienne maison de vacances pendant deux ans. Malheureusement, cette stratégie n’est souvent pratique que pour les indépendants et les retraités. Il existe également d'autres restrictions sur l'utilisation de l'exclusion des gains en capital pour les maisons de vacances converties en résidence principale.

Près de 60% des Américains ont souscrit une forme ou une autre d'assurance-vie selon les derniers chiffres publiés en 2018.

Si vous décidez de devenir un propriétaire de deuxième maison et que vous avez un AGI inférieur à 150 000 $, la meilleure chose à faire est peut-être de vous impliquer activement dans la gestion de votre propre propriété.

Conseils pour le deuxième propriétaire

Si vous êtes propriétaire d'une résidence secondaire dans le but de la louer et que vous avez une AGI inférieure à 150 000 $, entrez-y et commencez à la gérer activement. Cela signifie que vous ne pourrez pas utiliser un agent pour trouver des locataires. Vous organiserez les réparations personnellement, mais cela vous donnera des pertes passives à amortir.

Si la gestion active ne vous intéresse pas ou que votre AGI est trop élevé, passez plus de temps au chalet et transformez-le en un bien à usage mixte plutôt qu’un immeuble de placement. Cela signifie que les taxes changent avec le changement de désignation - principalement que vous ne pouvez pas utiliser de pertes passives. Mais vous pourrez demander un pourcentage des intérêts hypothécaires et des taxes foncières à titre de déduction de votre impôt sur le revenu.