Guide de l'acheteur d'une première maison

Le défi d'acheter une maison pour la première fois peut sembler tellement décourageant qu'il est tentant de choisir la première place dans votre fourchette de prix ou de continuer à louer. Pour vous aider à démystifier le processus et à tirer le meilleur parti de l'achat, nous examinerons ce que vous devez prendre en compte avant d'acheter, ce que vous pouvez attendre du processus d'achat lui-même et quelques conseils pratiques pour vous simplifier la vie. achetez votre première maison.

Qui est un acheteur de maison pour la première fois?

Le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), un nouvel acheteur de maison, est une personne qui remplit l'une des conditions suivantes:

• Un particulier qui n'a pas été propriétaire d'une résidence principale depuis trois ans. Un conjoint est également considéré comme un acheteur d'une première maison s'il répond aux critères ci-dessus. Si vous possédez une maison, mais que votre conjoint n'en a pas, vous pouvez acheter une place ensemble en tant que nouveaux acheteurs.
• Un parent célibataire qui n'a possédé une maison avec un ancien conjoint pendant son mariage.
• Une femme au foyer déplacée qui n'a appartenu qu'à un conjoint.
• Un particulier qui n'a été propriétaire que d'une résidence principale non fixée de façon permanente à une fondation permanente conformément à la réglementation en vigueur.
• Personne qui n’a possédé qu’une propriété qui n’était pas conforme aux codes de l’état, locaux ou modèles du bâtiment et qui ne peut être mise en conformité pour un coût inférieur au coût de la construction d’une structure permanente.

Considérations avant d'acheter

La première chose que vous devez déterminer est quels sont vos objectifs à long terme et ensuite comment la propriété correspond à ces plans. Certaines personnes cherchent simplement à transformer tous ces versements de loyer "gaspillés" en versements hypothécaires leur donnant réellement quelque chose de concret. D'autres voient dans l'accession à la propriété un signe de leur indépendance et aiment l'idée d'être leur propre propriétaire. Réduire vos objectifs d’accession à la propriété globale vous orientera dans la bonne direction. Voici cinq questions à vous poser:

1. Quel type de maison convient le mieux à vos besoins?

Lorsque vous achetez une propriété résidentielle, vous avez plusieurs options: une maison unifamiliale traditionnelle, un duplex, une maison en rangée, un condo, une coopérative de logement ou un immeuble multifamilial de deux à quatre unités. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, en fonction de vos objectifs d’accession à la propriété. Vous devez donc choisir le type de propriété qui vous aidera à atteindre ces objectifs. Vous pouvez également économiser sur le prix d'achat de n'importe quelle catégorie en choisissant un fixateur, bien que le temps, l'équité financière et l'argent nécessaires pour transformer un fixateur en maison de vos rêves puissent être bien supérieurs à vos attentes.

1. Quelles caractéristiques spécifiques aura votre maison idéale?

Bien qu'il soit bon de conserver une certaine flexibilité dans cette liste, vous faites peut-être le plus gros achat de votre vie et vous méritez que cet achat réponde à vos besoins et à vos désirs aussi étroitement que possible. Votre liste devrait inclure les désirs de base, tels que le voisinage et la taille, jusqu'aux détails les plus petits, tels que l'aménagement de la salle de bain et la cuisine équipée d'appareils fiables.

1. À combien d'hypothèque êtes-vous admissible?

Avant de commencer à magasiner, il est important de savoir combien un prêteur sera disposé à vous accorder pour acheter votre première maison. Vous pensez peut-être pouvoir vous offrir une maison de 300 000 dollars, mais les prêteurs peuvent penser que vous ne pouvez vous en tirer que pour 200 000 dollars, en fonction de facteurs tels que le montant de vos autres dettes, votre revenu mensuel et la durée de votre emploi actuel. En outre, de nombreux agents immobiliers ne passeront pas de temps avec des clients qui n’ont pas précisé combien ils pouvaient se permettre de dépenser. Vous pouvez envisager d'acheter une maison dans une fiducie.

Il vous incombe de vous assurer que vos finances personnelles sont en ordre. En règle générale, pour pouvoir prétendre à un prêt immobilier, vous devez disposer d'un bon crédit, d'un historique de paiement de vos factures à temps et d'un ratio d'endettement maximal de 43%. De nos jours, les prêteurs préfèrent généralement limiter les frais de logement (capital, intérêts, impôts et assurance des propriétaires) à environ 30% du revenu brut mensuel des emprunteurs, bien que ce chiffre puisse varier considérablement en fonction du marché immobilier local.

Assurez-vous d’être pré-approuvé pour un prêt avant de placer une offre sur une maison: dans de nombreux cas, les vendeurs n’accepteront même pas une offre qui n’est pas accompagnée d’une pré-approbation de prêt hypothécaire. Vous le faites essentiellement en demandant une hypothèque et en remplissant les documents nécessaires. Il est avantageux de rechercher un prêteur et de comparer les taux d’intérêt et les frais en utilisant un outil comme une calculatrice hypothécaire ou Google.

Une fois que vous avez établi et appliqué une demande de prêteur, le prêteur vérifiera toutes les informations financières fournies (vérification des scores de crédit, vérification des informations sur l’emploi, calcul des ratios dette / revenu, etc.). Le prêteur peut pré-approuver l'emprunteur pour un certain montant. Sachez que même si votre prêt hypothécaire a été préapprouvé, votre prêt peut échouer à la dernière minute si vous modifiez votre pointage de crédit, comme le financement d'un achat de voiture.

4. Combien de maison pouvez-vous réellement vous permettre?

D’autre part, une banque vous accorde parfois un prêt pour un montant supérieur à celui que vous souhaitez réellement payer. Ce n’est pas parce qu’une banque dit qu’elle vous prêtera 300 000 dollars que vous devriez réellement emprunter autant. De nombreux acheteurs d'une première maison font cette erreur et finissent par devenir «pauvres en maison» - ce qui signifie qu'après avoir payé leur paiement hypothécaire mensuel, il ne leur reste plus rien pour couvrir d'autres coûts, tels que les vêtements, les services publics, les vacances, les loisirs ou même la nourriture.

Tout comme pour l'achat d'une nouvelle voiture, vous voudrez examiner le coût total de la maison, et pas seulement les versements hypothécaires mensuels. Bien sûr, ce paiement mensuel est également important, ainsi que le montant de votre mise de fonds, vos taxes foncières dans le quartier de votre choix, le coût de l'assurance d'un propriétaire, le montant que vous prévoyez dépenser pour entretenir ou améliorer votre maison. et combien vos frais de clôture seront. Si vous êtes intéressé par l'achat d'un condo, sachez que vous devrez payer des frais d'entretien tous les mois car vous ferez partie d'une association de propriétaires qui collectera quelques centaines de dollars par mois auprès des propriétaires de chaque logement de l'immeuble. sous forme de charges de copropriété. Les propriétaires de coopératives paient également des frais d'entretien mensuels, bien que ceux-ci soient partiellement déductibles des impôts.

5. Avez-vous des économies sérieuses?

Même si vous avez droit à un prêt hypothécaire important, les coûts initiaux seront considérables (comme l’acompte sur la maison, généralement 20% du prix d’achat total) et les frais de clôture. Vous devez donc avoir de l'argent mis de côté. Quand il s'agit d'investir avec l'objectif d'acheter une maison, un objectif à court terme, l'un des plus grands défis consiste à conserver son épargne dans un véhicule accessible, relativement sûr, qui reste rentable. Si vous avez un à trois ans pour atteindre votre objectif, un certificat de dépôt peut être une option viable. Cela ne va pas vous rendre riche, mais vous ne perdrez pas d'argent non plus. La même idée peut s’appliquer à l’achat d’un portefeuille d’obligations ou de titres à revenu fixe à court terme qui vous donnera une certaine croissance, mais vous protégera également de la nature tumultueuse des marchés boursiers.

Si l'achat d'une maison a lieu dans six mois à un an, vous voudrez garder l'argent liquide. Un compte d'épargne à haut rendement pourrait être la meilleure option. Il est important de s’assurer que la FDIC est assurée afin que, si la banque fait faillite, vous puissiez toujours avoir accès à votre argent jusqu’à 250 000 $.

6. Qui vous aidera à trouver une maison et vous guidera dans votre achat?

Un agent immobilier vous aidera à localiser les logements qui correspondent à vos besoins et se situent dans votre fourchette de prix, puis à vous rencontrer pour les visualiser. Une fois que vous avez choisi une maison à acheter, ces professionnels peuvent vous aider à négocier l'ensemble du processus d'achat, notamment à faire une offre, à obtenir un prêt et à remplir des documents. L'expertise d'un bon agent immobilier peut vous protéger contre les pièges que vous pourriez rencontrer au cours du processus. La plupart des agents reçoivent une commission, payée à partir des produits du vendeur.

Crédits pour les acheteurs d'une première maison

Le processus d'achat

Maintenant que vous avez décidé de franchir le pas, explorons ce que vous pouvez attendre du processus d'achat d'une maison. C'est un temps chaotique avec des offres et des contre-offres qui volent furieusement, mais si vous êtes prêt à affronter les tracas (et la paperasserie), vous pouvez mener à bien le processus avec votre santé mentale plus ou moins intacte. Voici la progression de base que vous pouvez vous attendre:

1. Trouver une maison.

Assurez-vous de profiter de toutes les options disponibles pour trouver une maison sur le marché, notamment en utilisant votre agent immobilier, en recherchant des annonces en ligne et en vous déplaçant dans les quartiers qui vous intéressent dans la recherche de panneaux d’affichage. Également mettre des sondes là-bas avec vos amis, votre famille et vos contacts professionnels. Vous ne savez jamais d'où peut provenir une bonne référence ou un bon chef de maison.

Une fois que vous magasinez sérieusement pour une maison, n'entrez pas dans une maison ouverte sans un agent (ou du moins préparez-vous à jeter le nom d'une personne avec laquelle vous travaillez soi-disant). Vous pouvez voir comment cela pourrait ne pas fonctionner dans votre intérêt de commencer à traiter avec l'agent du vendeur avant de contacter l'un des vôtres.

Si vous avez un budget limité, cherchez des maisons dont tout le potentiel reste à réaliser. Même si vous ne pouvez pas vous permettre de remplacer le papier peint hideux présent dans la salle de bain, il vaut peut-être la peine de vivre avec la laideur pendant un certain temps en échange de vous loger dans une maison abordable. Si la maison répond autrement à vos besoins en termes de gros éléments difficiles à modifier, tels que l'emplacement et la taille, ne laissez pas les imperfections physiques vous détourner. Les acheteurs d'une première maison devraient chercher une maison dans laquelle ils pourraient ajouter de la valeur, ce qui leur assurerait une augmentation des fonds propres qui les aiderait à gravir les échelons de la propriété.

2. Examinez vos options de financement et sécurisez le financement.

Les acheteurs d'une première maison disposent d'un large éventail d'options pour les aider à entrer dans une maison, qu'ils soient accessibles à tout acheteur, y compris les hypothèques adossées à des créances de la Federal Housing Authority (FHA), et ceux spécialement conçus pour les néophytes. De nombreux programmes pour les acheteurs d'une première maison offrent des mises de fonds minimales aussi basses que 3% à 5% (contre 20% en moyenne), et quelques-unes n'exigent aucun versement initial.

Les débutants devraient en particulier:

Utilisez la liste de ressources du HUD. La FHA et son programme de prêt font partie du HUD.

Regardez votre IRA. Aux fins des distributions IRA, un acheteur d’une première habitation est une personne qui n’a pas détenu de participation actuelle dans une résidence principale ou mobile, une péniche ou un stock détenu par un locataire-actionnaire dans une société coopérative d’habitation) les deux années précédentes. Étant donné que chaque personne dispose d'un montant à vie de 10 000 USD pouvant être retiré de son IRA sans pénalité, un couple peut retirer un maximum de 20 000 USD (10 000 USD de chaque compte) combinés pour payer son premier logement. Assurez-vous simplement d’utiliser l’argent dans les 120 jours ou il sera passible de la pénalité de 10%.

L’Illinois, l’Ohio et Washington offrent une aide au versement initial pour les acheteurs d’une première maison admissibles. En règle générale, l'admissibilité à ces programmes est basée sur le revenu et peut également limiter le coût d'achat d'une propriété. Les personnes éligibles peuvent être en mesure de recevoir une aide financière avec des acomptes et des frais de clôture, ainsi que des frais de rééducation ou d'amélioration d'une propriété.

Connaître les options amérindiennes. Les primo-américains qui achètent une première maison peuvent demander un prêt en vertu de l’article 184. Ce prêt nécessite des frais de garantie initiale de 1, 5% et un acompte de 2, 25% seulement sur les prêts de plus de 50 000 $ (pour les prêts d'un montant inférieur à 1, 24%). Contrairement au taux d'intérêt d'un prêt traditionnel basé sur le pointage de crédit de l'emprunteur, le taux de ce prêt est basé sur le taux du marché en vigueur. Les prêts en vertu de l'article 184 ne peuvent être utilisés que pour des maisons unifamiliales (1 à 4 unités) et pour une résidence principale.

Ne soyez pas lié par votre loyauté envers votre institution financière actuelle lorsque vous recherchez une approbation préalable ou si vous recherchez un prêt hypothécaire: faites le tour, même si vous n’êtes admissible qu’à un type de prêt. Les frais peuvent être étonnamment variés, de même que les taux d'intérêt hypothécaires, qui ont bien sûr une incidence majeure sur le prix total que vous payez pour votre maison.

Certaines autorités recommandent également d'avoir un prêteur de secours. La qualification pour un prêt n'est pas une garantie que votre prêt sera éventuellement financé: modification des directives de souscription, modifications de l'analyse des risques du prêteur et modification du marché des investisseurs. Il peut arriver que des clients signent des documents de prêt et d'entiercement, puis soient informés 24 à 48 heures avant la clôture que le prêteur a gelé le financement de leur programme de prêt. Avoir un deuxième prêteur qui vous a déjà qualifié pour un prêt hypothécaire vous donne une autre façon de garder le processus sur, ou près du calendrier.

3. Faites une offre.

Votre agent immobilier vous aidera à choisir le montant d'argent que vous souhaitez offrir à la maison ainsi que les conditions que vous souhaitez demander. Votre agent présentera ensuite l'offre à l'agent du vendeur. le vendeur acceptera votre offre ou émettra une contre-offre. Vous pouvez ensuite accepter ou continuer à faire des va-et-vient jusqu'à ce que vous ayez trouvé un accord ou que vous décidiez de le laisser tomber.

Avant de soumettre votre offre, examinez à nouveau votre budget. Ce facteur de temps dans les coûts de clôture estimés (qui peuvent représenter entre 2% et 5% du prix d’achat), les coûts de déplacement, les réparations immédiates et les appareils obligatoires dont vous pourriez avoir besoin avant de pouvoir emménager. Et réfléchissez bien: il est facile de être pris en embuscade par des coûts de services publics plus élevés ou inattendus dans votre nouvelle maison plus grande. Vous pouvez demander les factures d’énergie des 12 derniers mois pour avoir une idée du coût mensuel moyen.

Si vous parvenez à un accord, vous ferez un dépôt de bonne foi et le processus passera ensuite au séquestre. L'engagement est une courte période (souvent environ 30 jours) où le vendeur retire la maison du marché en espérant contractuellement que vous achèterez la maison - à condition que vous ne trouviez aucun problème sérieux lors de son inspection.

4. Obtenir une inspection de la maison.

Même si la maison que vous envisagez d'acheter semble irréprochable, rien ne peut remplacer le fait qu'un professionnel qualifié inspecte la propriété pour vérifier la qualité, la sécurité et l'état général de votre nouvelle maison potentielle. Vous ne voulez pas vous retrouver avec un gouffre financier ou avec le mal de tête de faire beaucoup de réparations inattendues. Si l'inspection de la maison révèle des défauts graves que le vendeur n'a pas révélés, vous pourrez généralement annuler votre offre et récupérer votre dépôt. Négocier pour que le vendeur effectue les réparations ou actualise le prix de vente est une autre option.

5. Fermer ou passer à autre chose.

Si vous êtes en mesure de conclure un accord avec le vendeur, ou mieux encore, si l'inspection n'a révélé aucun problème important, vous devriez être prêt à fermer. La clôture implique essentiellement de signer une tonne de paperasse dans un très court laps de temps, tout en priant pour que rien ne tombe à la dernière minute.

Les choses que vous allez traiter et payer dans les dernières étapes de votre achat peuvent inclure une évaluation de la maison (les sociétés de prêt hypothécaire exigent que cela soit fait pour protéger leurs intérêts dans la maison), une recherche de titre pour s'assurer que personne d'autre que la le vendeur a un droit sur la propriété, souscrit une assurance hypothécaire privée ou un prêt de relais si votre mise de fonds est inférieure à 20%, et remplit les formalités hypothécaires. Les autres frais de clôture peuvent inclure les frais de départ de prêt, l’assurance titres, les sondages, les taxes et les frais de rapport de crédit.

Félicitations Nouveau propriétaire ... maintenant quoi?

Vous avez signé les papiers, payé les déménageurs et le nouvel endroit commence à se sentir comme à la maison. Jeu terminé, non? Pas assez. Les coûts d’accession à la propriété s’étendent au-delà des acomptes et des versements mensuels. Examinons maintenant quelques derniers conseils pour rendre la vie du nouveau propriétaire plus amusante et sécurisée.

1. Continuez à économiser.

L'accession à la propriété entraîne d'importantes dépenses imprévues, telles que le remplacement du toit ou l'achat d'un nouveau chauffe-eau. Créez un fonds d'urgence pour votre maison afin de ne pas être pris au dépourvu lorsque ces coûts sont inévitables.

1. Effectuer une maintenance régulière.

Avec la grande quantité d’argent que vous investissez dans votre maison, vous voudrez bien vous en occuper. Un entretien régulier peut réduire vos coûts de réparation en permettant de résoudre les problèmes lorsqu'ils sont petits et gérables.

1. Ignorer le marché du logement.

Peu importe ce que vaut votre maison à un moment donné, sauf le moment où vous la vendez. Pouvoir choisir le moment de la vente de votre maison, plutôt que d’être obligé de la vendre en raison d’un déménagement professionnel ou de difficultés financières, sera le facteur le plus déterminant pour déterminer si votre investissement générera des bénéfices solides.

1. Ne comptez pas sur l'assassinat de votre maison pour financer votre retraite.

Même si vous êtes propriétaire d'une maison, vous devriez toujours continuer à économiser le maximum dans vos comptes d'épargne-retraite chaque année. Bien que cela puisse sembler difficile à croire pour quiconque a observé le sort de certaines personnes pendant la bulle immobilière, vous ne ferez pas nécessairement un meurtre en vendant votre maison. Si vous souhaitez considérer votre maison comme une source de richesse à la retraite, considérez qu'une fois que vous avez remboursé votre hypothèque, l'argent que vous avez dépensé en versements mensuels peut être utilisé pour financer une partie de vos frais médicaux et de subsistance à la retraite. .