Obtenir des déductions fiscales américaines sur des biens immobiliers à l'étranger

De plus en plus d'Américains cherchent à l'étranger des maisons de vacances, des immeubles locatifs et des endroits où s'installer à la retraite, que ce soit dans cinq ou trente ans. Les avantages fiscaux liés à la possession de biens à l'étranger sont similaires à ceux obtenus aux États-Unis, à quelques exceptions près.

Points clés à retenir

• Si vous possédez une propriété à l'étranger, vos avantages fiscaux aux États-Unis dépendent de la manière dont vous l'utilisez.
• Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires, mais pas les impôts fonciers, si la propriété est destinée à un usage personnel.
• Si vous recevez des revenus locatifs, les règles dépendent du nombre de jours d'utilisation de la maison à des fins personnelles par rapport à la location.

Les avantages procurés aux propriétaires par la législation fiscale américaine dépendent de la manière dont ils utilisent la propriété. Si vous habitez à la maison, par exemple, vous pouvez généralement déduire les intérêts hypothécaires. Si vous utilisez le bien pour des revenus locatifs, vous pouvez déduire les intérêts de l'hypothèque et un certain nombre d'autres frais, notamment les assurances de biens et de responsabilité, les frais de réparation et d'entretien, ainsi que les frais de déplacement locaux et longue distance liés à l'entretien du bien.

Lisez la suite pour voir comment les lois fiscales américaines traitent la propriété étrangère, ainsi que les implications fiscales de la vente de la propriété.

Propriété pour usage personnel

Si vous utilisez la propriété comme résidence secondaire, et non comme location, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires de la même manière que pour une résidence secondaire aux États-Unis. Pour 2019, vous pouvez déduire les intérêts que vous payez sur les premiers 750 000 $ (375 000 $ si la déclaration de mariage séparément) de la dette hypothécaire admissible de votre première et de votre deuxième maison (le montant total). Notez que si vous avez acheté vos propriétés avant le 16 décembre 2017, vous avez probablement des droits acquis sur la limite de déduction précédente de 1 million de dollars de dette hypothécaire admissible. Consultez un expert en fiscalité pour savoir où vous vous situez.

Comme dans le cas d'une résidence principale, vous ne pouvez pas déduire de frais tels que services publics, entretien ou assurance, à moins que vous ne puissiez demander la déduction pour bureau à domicile.

Même si la déduction des intérêts hypothécaires est la même, que la maison se trouve aux États-Unis ou à l'étranger, les impôts fonciers fonctionnent différemment. En vertu de la loi sur la réduction de l’impôt et la création d’emplois, vous ne pouvez plus déduire d’impôts sur les biens étrangers.

Propriété locative

Les règles fiscales sont plus compliquées si vous recevez des revenus de location sur la propriété. Des règles différentes s'appliquent, selon le nombre de jours d'utilisation de la maison à des fins personnelles plutôt que locatives. En général, vous tombez dans l'une des deux catégories suivantes:

1. Vous louez la maison pour 14 jours ou moins et vous utilisez la propriété pendant plus de 14 jours ou 10% du nombre total de jours de location . Vous pouvez louer la maison à quelqu'un d'autre pendant deux semaines (14 nuits) par an sans avoir à déclarer ce revenu à l'IRS. Même si vous le louez à 5 000 dollars la nuit, vous n’avez pas à déclarer le revenu de location tant que vous n’avez pas loué pendant plus de 14 jours. La maison est considérée comme une résidence personnelle, ce qui vous permet de déduire les intérêts hypothécaires selon les règles habituelles en matière de résidence secondaire, mais pas les pertes ou les dépenses de location.
2. Vous louez la maison pendant 15 jours ou plus et vous l'utilisez moins de 14 jours ou 10% du nombre de jours pendant lesquels la maison a été louée. Dans ce cas, l'IRS considère le bien locatif et les activités de location sont considérées comme une entreprise. N'oubliez pas que si un membre de votre famille utilise la maison (votre conjoint, vos frères et soeurs, vos parents, vos grands-parents, vos enfants et vos petits-enfants), cette journée est considérée comme une journée personnelle, à moins que vous ne perceviez un loyer équitable. Vous devez déclarer tous les revenus de location à l'IRS, mais la bonne nouvelle est que cela vous permet de déduire les frais de location, tels que les intérêts hypothécaires, les taxes foncières étrangères, les frais de publicité, les primes d'assurance, les services publics et les honoraires versés aux gestionnaires immobiliers. Une différence notable entre un bien locatif à domicile et un autre à l'étranger: votre bien à l'étranger est amorti sur une période de 40 ans, au lieu des 27, 5 ans actuels pour les biens résidentiels domestiques. Dans les deux cas, vous n'amortissez que la valeur de la structure (le bâtiment); le terrain n'est pas amortissable.

Vendre la propriété

Si vous vendez votre maison à l'étranger, le traitement fiscal est similaire à celui de la vente d'une maison aux États-Unis - et diffère en fonction de la manière dont la propriété a été utilisée. Si vous avez habité la maison pendant au moins deux des cinq dernières années, cette résidence est considérée comme votre résidence principale et vous pouvez exclure de la vente jusqu'à 250 000 USD de gains en capital (ou jusqu'à 500 000 USD pour les contribuables mariés). Cette exclusion de vente de maison principale ne s'applique pas si la maison n'était pas votre résidence principale, auquel cas vous devrez payer l'impôt sur les gains en capital habituel.

Si vous vendez une propriété aux États-Unis, vous pourrez peut-être effectuer un échange 1031 (également appelé échange de nature similaire), dans le cadre duquel vous échangerez un immeuble de placement contre un autre "similaire", avec un report d'impôt. De nombreux investisseurs ont recours à cette stratégie pour différer le paiement des gains en capital et les taxes de récupération d’amortissement.

La Section 1031 des États-Unis vous permet de vendre et de remplacer un bien étranger uniquement par un autre bien étranger.

Une différence significative dans le traitement fiscal des biens domestiques par rapport aux biens étrangers, cependant, est que les biens aux États-Unis ne sont pas considérés comme similaires aux biens situés à l'étranger. La section 1031 des États-Unis n'autorise que les échanges intérieurs contre intérieurs et étrangers contre étrangers.

Les États-Unis considèrent qu'une propriété hors des États-Unis est semblable à une autre propriété similaire en dehors des États-Unis. Il est donc possible d'échanger une maison 1031 au Panama contre une autre au Panama, en Équateur ou au Costa Rica. Il ne sera tout simplement pas considéré comme semblable avec aucune propriété aux États-Unis.

Double imposition

Si vous exploitez votre maison à l'étranger en tant qu'immeuble locatif, vous pouvez devoir payer des impôts dans le pays où se trouve l'immeuble. Pour éviter la double imposition, vous pouvez utiliser un crédit d’impôt dans votre déclaration de revenus américaine pour tout impôt que vous avez payé au pays étranger et qui correspond au revenu locatif net. Il existe toutefois un crédit d'impôt maximal: vous ne pouvez pas prendre un crédit supérieur au montant de l'impôt américain sur le revenu de location, déduction faite des frais.

En plus de bénéficier d'un crédit d'impôt pour tout impôt sur le revenu de location payé, vous pouvez également demander un crédit pour impôt étranger si vous vendez le bien et payez l'impôt sur les gains en capital dans le pays étranger.

Le résultat final

Lorsque vous achetez à l'étranger, vous devez apporter un soin particulier à la planification et aux détails. De nombreux pays ont des règles et des réglementations sur qui peut posséder une propriété et comment l'utiliser. Si vous achetez une maison à l'étranger, assurez-vous que la transaction est effectuée de manière à protéger vos droits de propriété. Aux États-Unis, les acheteurs de maison reçoivent le titre de propriété; cette distinction n'est pas aussi claire dans tous les pays.

Sachez également qu'en tant que propriétaire étranger, vous pouvez être amené à déposer un certain nombre de formulaires fiscaux aux États-Unis, en fonction de votre situation exacte. Par exemple, si vous louez votre maison à l’étranger et ouvrez un compte bancaire pour percevoir le loyer, vous devez remplir un formulaire FBAR (Relevé des comptes bancaires et financiers étrangers) si la valeur totale de tous vos comptes est de 10 000 $ ou plus " jour de l'année civile "

Les autres formulaires comprennent le formulaire 5471 - Déclaration de renseignements de ressortissants américains concernant certaines sociétés étrangères (si vos biens sont détenus par une société étrangère); et Formulaire 8858 - Déclaration de renseignements de ressortissants américains concernant des entités étrangères non prises en compte (si votre propriété offshore est détenue dans une LLC étrangère).

Comme les lois fiscales relatives à la propriété étrangère sont compliquées et changent de temps en temps, protégez-vous en consultant un expert-comptable qualifié et / ou un avocat spécialisé en immobilier, aux États-Unis et à l'étranger.