Définition de prêt à ratio élevé
Un prêt à ratio élevé est un prêt dont la valeur du prêt est élevée par rapport à la valeur de la propriété utilisée comme garantie. Les prêts hypothécaires dont les ratios de prêt sont élevés ont une valeur de prêt proche de 100% de la valeur de la propriété. Un prêt à ratio élevé peut être approuvé pour un emprunteur qui est incapable de verser une mise de fonds importante.
Pour les prêts hypothécaires, un prêt à ratio élevé signifie généralement que la valeur du prêt dépasse 80% de la valeur de la propriété. Le calcul s'appelle le ratio prêt / valeur (LTV). Il s'agit d'une évaluation du risque de prêt que les institutions financières utilisent avant d'approuver un prêt hypothécaire.
Points clés à retenir
- Un prêt à ratio élevé est un prêt dont la valeur est élevée par rapport à la valeur de la propriété utilisée en garantie.
- Les prêts hypothécaires dont les ratios de prêt sont élevés ont une valeur de prêt proche de 100% de la valeur de la propriété.
- Un prêt à ratio élevé signifie généralement que la valeur du prêt dépasse 80% de la valeur de la propriété. Le calcul s'appelle le ratio prêt / valeur (LTV).
La formule pour un prêt à ratio élevé utilisant LTV
Bien qu’il n’existe pas de formule spécifique pour calculer un prêt à ratio élevé, les investisseurs devraient d’abord calculer le ratio prêt / valeur en fonction de leur situation afin de déterminer si le prêt dépasse le seuil de 80% de leur ratio prêt / valeur.
Ratio prêt / valeur = montant de l'hypothèque Valeur de la propriété évaluée \ text {Ratio prêt / valeur} = \ frac {\ text {Montant de l'hypothèque}} {\ text {Valeur estimée de la propriété}} Ratio prêt / valeur = Valeur de la propriété évaluée Montant de l'hypothèque
Comment calculer un prêt à ratio élevé en utilisant LTV
- Le ratio LTV est calculé en divisant le montant emprunté par la valeur d'expertise de la propriété.
- Multipliez le résultat par 100 pour l'exprimer en pourcentage.
- Si la valeur du prêt après votre mise de fonds dépasse 80% du ratio prêt / valeur, le prêt est considéré comme un prêt au ratio élevé.
Qu'est-ce qu'un prêt à ratio élevé vous dit?
Les prêteurs et les fournisseurs de services financiers utilisent le ratio LTV pour mesurer le niveau de risque associé à l’octroi d’un prêt hypothécaire. Si un emprunteur ne peut pas faire un important acompte et que, par conséquent, la valeur du prêt approche de la valeur de la valeur estimée de la propriété, il sera considéré comme un prêt à ratio élevé. En d'autres termes, lorsque la valeur du prêt se rapproche de 100% de la valeur de la propriété, les prêteurs peuvent considérer le prêt trop risqué et refuser la demande.
Le prêteur est à risque de défaillance de l'emprunteur, en particulier si le ratio prêt / valeur est trop élevé. La banque pourrait ne pas être en mesure de vendre la propriété pour couvrir le montant du prêt consenti à l'emprunteur défaillant. Un tel scénario peut facilement se produire en période de ralentissement économique, lorsque la valeur des propriétés résidentielles diminue généralement. Si le prêt accordé à l'emprunteur dépasse la valeur de la propriété, le prêt est dit sous-marin. Si l'emprunteur fait défaut sur l'hypothèque, la banque perdra de l'argent lorsqu'elle ira vendre la propriété pour une valeur inférieure au solde impayé de l'hypothèque. Les banques surveillent le ratio prêt / valeur pour éviter une telle perte.
En conséquence, la plupart des prêts immobiliers à ratio élevé exigent une forme de couverture d’assurance afin de protéger le prêteur. L'assurance s'appelle une assurance hypothécaire privée (PMI), que l'emprunteur devrait acheter séparément pour protéger le prêteur.
Historique des prêts à ratio élevé
Jusque dans les années 1920, les gens achetaient une maison non pas dans une banque, mais en épargnant leur propre argent jusqu'à en avoir assez pour au moins un lopin de terre ou une terre avec une maison. Puis vint la société de construction et de prêt, qui prêterait de l’argent à la population pour l’acheter, puis la rembourserait par tranches sur plusieurs années. Même alors, les prêts représentaient généralement la moitié ou moins de la valeur de la maison.
À la fin des années 1920, les banques accordaient des prêts à ratio élevé pouvant atteindre 80% de la valeur de la maison. L'assurance hypothécaire privée a été créée pour protéger les banques, mais tout cela a disparu dans les années 1930, lorsque les chômeurs ont cessé de faire leurs paiements et que les banques et les sociétés PMI ont également sombré.
Le Congrès a adopté la Home Owners 'Loan Corp., qui a commencé à garantir des prêts hypothécaires et des ratios inférieurs à 15%. Plus tard, par l’intermédiaire de l’Administration fédérale du logement et d’autres organismes, les acomptes sont tombés à un chiffre inférieur à 10% et même à 0% pour encourager l’accession à la propriété.
Ce système a prospéré jusque vers 2007-2008, lorsque la crise des prêts hypothécaires de 2008 s'est installée. La forte augmentation des prêts hypothécaires à haut risque, en défaut de paiement à partir de 2007, a contribué à la récession la plus sévère des dernières décennies. Le boom immobilier du milieu des années 2000, combiné aux faibles taux d’intérêt de l’époque, a incité de nombreux prêteurs à proposer des prêts au logement aux personnes ayant un crédit médiocre. Après l'éclatement de la bulle immobilière, de nombreux emprunteurs ont été incapables d'effectuer des paiements sur leurs prêts hypothécaires à risque.
Prêts à ratio élevé offerts
La Federal Housing Administration propose des programmes grâce auxquels les emprunteurs peuvent obtenir des prêts FHA avec un ratio LTV allant jusqu'à 96, 5%. En d'autres termes, le programme nécessite un acompte de 3, 5%. Cependant, le programme nécessite un pointage de crédit minimum pour être approuvé pour un prêt à ratio élevé. Il existe d'autres offres dans lesquelles une cote de crédit inférieure est autorisée avec un acompte de 10%.
En outre, les prêts FHA exigent une prime d’assurance prêt hypothécaire. Cependant, vous pouvez refinancer lorsque le LTV tombe en dessous de 80% et que le prêt n'est plus considéré comme un prêt à ratio élevé, ce qui éliminerait l'assurance.
Exemple de prêt à ratio élevé
Supposons qu'un emprunteur envisage d'acheter une maison d'une valeur estimée à 100 000 $. L'emprunteur verse un acompte de 10 000 USD et les 90 000 USD restants seront empruntés. Le résultat est un ratio prêt / valeur de 90% ou (90 000/100 000), qui serait considéré comme un prêt à ratio élevé.
La différence entre les prêts à ratio élevé et les prêts sur valeur nette
Un prêt sur valeur nette est un prêt à terme sur valeur nette ou une hypothèque de second rang qui permet aux propriétaires d'emprunter selon la valeur nette de leur résidence. Le prêt est basé sur la différence entre l'avoir du propriétaire et la valeur marchande actuelle de la maison.
Un prêt sur valeur domiciliaire est destiné aux emprunteurs qui ont déjà une hypothèque et qui ont remboursé une partie du solde de l'hypothèque et dont la valeur de la propriété est supérieure au solde de l'emprunt. En d'autres termes, un prêt sur valeur nette permet aux propriétaires d'emprunter en fonction de la valeur nette de la maison. En revanche, un prêt à ratio élevé peut avoir une valeur de prêt proche de 100% de la valeur de la propriété.
Limites d'utilisation d'un prêt à ratio élevé
Les prêts à ratio élevé peuvent avoir des taux d'intérêt plus élevés, en particulier si les emprunteurs ont une cote de crédit basse. Votre pointage de crédit est une valeur numérique qui représente votre capacité à rembourser vos dettes et montre aux prêteurs le risque de défaillance que vous courez. Si votre score est faible, votre taux d'intérêt sera probablement plus élevé.
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