Comment obtenir et comprendre votre hypothèque
L’achat d’une maison est l’une des décisions financières les plus importantes de leur vie. Pourquoi tant de gens font-ils un engagement financier aussi important alors que la location est moins chère et constitue une obligation beaucoup plus courte et plus souple?
L’une des raisons est que l’accession à la propriété permet aux particuliers de constituer des fonds propres et de déduire les intérêts hypothécaires de leurs impôts, ce qui en fait le plus grand allégement fiscal disponible. Il y a aussi l'avantage d'investir dans une maison dont la valeur augmentera avec le temps. Il existe également des avantages intangibles, tels que le fait de mieux contrôler les rénovations.
Quand une personne achète une maison, ses paiements mensuels augmentent, mais le fait de posséder votre maison peut être enrichissant si les bonnes décisions sont prises dès le départ.
Première étape: effacer la dette existante
Une bonne préparation est la moitié de la bataille pour être admissible à une hypothèque. La première chose que doit faire un emprunteur potentiel est d’obtenir une copie de son rapport de crédit pour déterminer son score FICO et sa solvabilité. En 2018, la Federal Housing Administration, ou FHA, exigeait une cote de crédit d'au moins 500 pour un prêt FHA; Cependant, de nombreux prêteurs exigent un score compris entre 620 et 640. Si votre score est faible, essayez de l'améliorer en limitant le solde des cartes de crédit, en payant les factures à temps et en remboursant votre dette à taux d'intérêt élevé. Ne fermez pas les cartes de crédit non utilisées, car cela pourrait affecter négativement votre score FICO et votre ratio d'utilisation du crédit (pour plus d'informations sur ce ratio, lisez « Ratio d'utilisation du crédit» ). Gardez juste la balance basse. En outre, vérifiez les erreurs ou les divergences dans les rapports de vos créanciers et corrigez-les.
Dans le même temps, vous devriez économiser autant d’argent que possible pour votre mise de fonds. Toutefois, le remboursement de la dette à taux d'intérêt élevé est plus important. Tous les taux de carte de crédit ayant un taux d'intérêt supérieur à deux fois le taux préférentiel sont trop élevés. Par exemple, si le taux préférentiel actuel est de 6%, vous devez essayer de rembourser toutes vos cartes de crédit avec un taux d’intérêt de 12% ou plus, ou de rechercher un autre prêteur offrant un meilleur taux de transfert de votre dette.
Deuxième étape: magasiner pour les prêteurs
Une fois que votre pointage de crédit est là où vous le souhaitez, vous devriez acheter un prêteur. En supposant que vous soyez une bonne perspective, laissez trois ou quatre prêteurs en concurrence pour votre entreprise. Ne donnez pas à chaque prêteur l'autorisation d'accéder à votre rapport de crédit. Obtenez une copie préliminaire de "l'estimation de bonne foi" (formulaire HUD-1) et analysez chaque accusation. Ne leur permettez de vérifier votre crédit que lorsque vous avez sélectionné un prêteur.
Les frais des prêteurs à l'emprunteur sont très créatifs et variables. Frais tels que la création de prêt, les frais de traitement. et les frais de souscription peuvent souvent être réduits d'au moins 50% ou même être annulés par le prêteur s'ils veulent votre entreprise. Évitez les points si vous le pouvez. Lorsque vous payez des points, vous payez des intérêts (1 point = 1%) en une somme forfaitaire pour obtenir un taux inférieur sur votre prêt hypothécaire à taux fixe, ce qui augmente essentiellement le montant de votre mise de fonds. Les points sont des frais supplémentaires inutiles par le prêteur. Refusez de payer ces frais ou emmenez votre entreprise ailleurs.
Dans certains cas, il peut être intéressant de faire appel à un avocat spécialisé dans les biens immobiliers, capable d'identifier les coûts inutiles. Un agent immobilier compétent peut également vous indiquer les coûts habituels et ceux qui pourraient éventuellement être éliminés. Par exemple, les coûts de propriété dans l'État de Floride sont à la charge de l'acheteur (sauf si le vendeur accepte de prendre en charge les coûts), vous devez donc savoir que ces coûts doivent figurer dans votre estimation de bonne foi. Si votre prêteur est un prêteur situé en dehors de l'État, il se peut que vos frais soient différents (ils dépassent généralement 1 000 USD) et qu'ils apparaissent comme un coût surprise sur votre relevé de règlement HUD-1 avant la clôture.
Pourquoi les prêteurs aiment le PMI
Les prêteurs peuvent s'attaquer aux acheteurs d'une première maison. La plupart des prêteurs facturent une assurance hypothécaire privée (PMI) si vous omettez de verser un acompte initial de 20% ou plus sur votre maison. Cette assurance protège le prêteur, pas vous, en cas de défaillance de votre prêt. Généralement, un prêteur considérera un prêt financé à plus de 80% de la valeur de la maison comme un risque de défaut plus important et nécessitera le paiement de PMI. Combien coûte ce paiement pour PMI? Si vous sollicitez un prêt de 200 000 USD avec un acompte de 10%, vous pouvez vous attendre à payer au moins 100 USD par mois pour le paiement PMI. Il n’est pas rare de voir les paiements PMI se situer entre 150 et 200 dollars par mois.
Si vous avez déjà une hypothèque avec un paiement PMI, lorsque vous atteignez un certain pourcentage de valeur nette de votre maison (généralement 20%), vous pouvez annuler le PMI. Sur 30 ans, un paiement mensuel de 150 USD peut atteindre plus de 54 000 USD! Étant donné que les prêteurs ne vous rappelleront pas que vous pouvez annuler le paiement supplémentaire, de nombreux propriétaires ne prennent jamais le temps d'annuler le paiement PMI eux-mêmes et les prêteurs sont plus qu'heureux de continuer à recevoir votre argent.
Troisième étape: Montez le versement initial
Que pouvez-vous faire si vous ne pouvez pas vous permettre d'acompte de 20% sur votre prêt immobilier? Si vous envisagez un logement de 200 000 USD et que vous disposez de 10 000 USD pour le versement initial, la plupart des prêteurs exigeront un paiement PMI si vous ne mettez pas au moins 40 000 USD sur le logement (les frais de prêt / prêt ont été exclus du calcul de notre prêt). Pour la plupart des acheteurs d'une première maison, un versement initial de 40 000 $ est hors de question.
Cependant, vous pouvez essayer de «greffer» vos prêts afin que deux prêteurs prennent part au prêt. Cela pourrait ressembler à un plan de type 80-15-5: vous financez 80% sur une hypothèque de premier rang, 15% sur une deuxième hypothèque ou un prêt immobilier, et 5% de votre mise de fonds. En utilisant le prêt sur valeur nette principale plus votre mise de fonds, vous pouvez utiliser ce montant contre le prix d'achat de votre maison et couvrir les 20% de mise de fonds requis, évitant ainsi le PMI. Le prêt immobilier ou le deuxième prêt aura très probablement un taux variable ou un taux plus élevé que votre prêt hypothécaire principal. Vous devez donc surveiller de près ce prêt et essayer de le rembourser d’abord. Les intérêts du prêt sur valeur nette immobilière sont également des intérêts déductibles sur les impôts fédéraux américains (la dette sur valeur nette immobilière est soumise à un plafond de déduction de 100 000 $).
Types de prêts
Les prêts à taux fixe de 30 ans sont les prêts hypothécaires les plus courants car le taux d’intérêt ne change pas au cours de la durée du prêt. La plupart des propriétaires préfèrent ce type de prêt car leurs mensualités resteront stables au fil des ans. Un prêt à terme fixe de 15 ans devient de plus en plus populaire car il réduit son horizon temporel, ce qui diminue le montant des intérêts payés sur la durée du prêt. Ces prêts à court terme ont généralement un taux d'intérêt plus élevé, car le prêteur renonce à la possibilité de gagner de l'argent, en particulier si le taux d'intérêt augmente.
Les prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM) offrent un taux d’intérêt bas pour une période donnée. Le taux d'intérêt peut être ajusté chaque année ou peut être répertorié comme suit: "3-1", "5-1", "7-1" ou quelque chose de similaire. Dans le cadre d’un emprunt à taux variable «7-1», le montant de l’emprunt sera fixé pour les sept premières années, puis ajusté la huitième année en fonction des conditions de marché actuelles, généralement basées sur les prévisions du Trésor à un an. indice. Initialement, les taux d’intérêt sur les ARM peuvent se situer entre un et trois points de pourcentage au-dessous de l’hypothèque fixe conventionnelle, puis sont ajustés annuellement après l’expiration de la durée fixe. Si un bras vous convient, cela dépend souvent de la durée de votre séjour à la maison. Dans le cas du «7-1», si vous envisagez de rester à la maison pendant sept ans, il s'agit peut-être du prêt idéal. Toutefois, si vous prévoyez de rester plus longtemps à la maison et que les taux d’intérêt commencent à augmenter; vos paiements mensuels peuvent augmenter considérablement.
Le résultat final
Cela vaut la peine de faire un effort supplémentaire pour examiner votre relevé de règlement HUD-1 avant la date de clôture de votre nouvelle maison; les chiffres qui y figurent doivent correspondre à ceux qui vous ont été fournis dans l’estimation de bonne foi. Si les chiffres sont gonflés ou si vous constatez de nouveaux frais, contactez le prêteur et demandez-lui d'expliquer ou de corriger les erreurs. L'achat d'une maison est un engagement à long terme, alors assurez-vous de bien comprendre toutes les conditions de votre prêt et ne négligez aucun frais caché que vous pourriez regretter par la suite.