Conseils essentiels pour l'achat d'une maison HUD
Pendant le boom immobilier qui a culminé autour de 2006, les maisons HUD n’étaient guère un sujet de conversation brûlant. Mais depuis l'effondrement du marché immobilier qui a suivi, le programme HUD a gagné en notoriété et est devenu un nom bien connu.
Qu'est-ce qu'une maison HUD? Bien que de nombreuses idées fausses existent, la réponse est assez simple. Un programme géré par le département américain du Logement et du Développement urbain, les maisons HUD ont été acquises par le gouvernement en raison de la saisie d'un prêt hypothécaire assuré par la FHA. Pour récupérer la perte monétaire liée à la saisie, HUD s'efforce de vendre ces maisons au public.
Points clés à retenir
- Les maisons HUD sont celles que le gouvernement a récupérées en raison de la forclusion, qui sont ensuite mises en vente ou mises aux enchères.
- Celles-ci peuvent constituer d'excellentes opportunités pour acheter une maison avec des remises importantes, mais soyez prêt à agir rapidement, car les lieux de prédilection peuvent susciter beaucoup d'intérêt.
- Comme pour toute éviction, méfiez-vous de l'état du bien et faites vos recherches et toute la diligence requise pour éviter des surprises désagréables.
Un peu d'histoire
À l'ère post-récession, quelles sont les règles du jeu actuelles pour le marché des saisies? Tout d’abord, un peu d’histoire: après la crise des prêts hypothécaires à risque, l’augmentation la plus spectaculaire des saisies a eu lieu en 2008 - elle demeure historiquement la perte la plus dramatique de l’équité immobilière et le plus grand volume de saisies parmi toutes les récessions américaines . Entre 2006 et 2012, les pertes totales en avoir net des États-Unis s'élevaient à plus de 7 000 milliards de dollars. toutefois, ces pertes ont considérablement diminué, en particulier depuis 2015.
Pour l'économie, c'est une bonne nouvelle que les taux de forclusion aient diminué. Les taux nationaux de maisons appartenant à des banques ont diminué ces dernières années, selon les données de l’autorité de gestion du logement, realtytrac.com . Toutefois, selon le dernier rapport d'Attom Data Solution, 933 045 propriétés aux États-Unis avaient enregistré des saisies en 2016. Cela signifie qu'en dépit d'une baisse historique du nombre de dépôts de saisies, il reste encore plusieurs propriétés saisies.
Achat d'une maison HUD
Alors que la forclusion a acquis une connotation particulièrement négative depuis que des millions d'Américains ont perdu leur maison au cours de la débâcle de la crise des prêts hypothécaires à risque, acheter une maison HUD peut être une expérience positive et une excellente affaire. Cependant, il est important de comprendre les différentes facettes du processus de verrouillage et du programme HUD. Si vous envisagez d'acheter une maison HUD, mais que vous n'êtes pas si familier avec le programme HUD, vous n'êtes pas seul.
Commencez par explorer les informations officielles sur les maisons HUD. Après tout, il s’agit d’un programme gouvernemental assorti de la part requise de règles gouvernementales. Heureusement, le Département du logement et du développement urbain des États-Unis a facilité la tâche des consommateurs en proposant un site Web très utile proposant des questions fréquemment posées sur l’achat, l’inspection et le financement de l’achat de maisons HUD. En plus de conseils utiles sur les prêts et les inspections, le site fournit des informations spécifiques aux États sur les ressources régionales qui complètent les programmes d'aide à l'achat d'une maison proposés au niveau fédéral. Celles-ci varient considérablement d'un État à l'autre.
Soyez prêt à aller vite
Connaissez votre concurrence. N'oubliez pas que les maisons HUD peuvent être de véritables mines d'or pour les investisseurs, qui voient l'énorme potentiel de profit résultant de la rénovation et de la renversement d'une propriété, voire de sa location. Cela signifie-t-il que vous êtes en concurrence avec des investisseurs immobiliers pouvant avoir accès à des capitaux plus importants? Oui. Excepté pour les 30 premiers jours, c'est-à-dire: légalement, HUD ne peut pas accepter d'enchères sur des maisons d'investisseurs immobiliers au cours des 30 premiers jours de vente d'une maison.
Où et comment devriez-vous commencer à chercher? Hudhomestore.com, site géré par le gouvernement américain, reste l’endroit le plus complet et le plus à jour pour commencer, bien que les maisons HUD soient répertoriées sur divers sites immobiliers, tels que Trulia Inc. et Re / Max Holdings, Inc. (RMAX) Votre recherche. Si vous avez un agent immobilier à l’esprit, assurez-vous qu’il est enregistré auprès de HUD: juridiquement, seuls les agents enregistrés peuvent vous représenter.
Soyez réaliste à propos du prix
En matière de financement, soyez réaliste quant à votre fourchette de prix. L'importance d'acheter une maison avec des versements hypothécaires réalisables et des taux d'intérêt s'est révélée être l'une des leçons les plus durement gagnées de la crise du logement. Utilisez des calculateurs hypothécaires en ligne pour déterminer le paiement hypothécaire mensuel que vous pouvez vous permettre, vos coûts de clôture estimés et une foule d'autres facteurs qui influenceront votre achat.
Bien qu'il n'y ait rien de mal à faire du lèche-vitrine, assurez-vous d'obtenir un financement rapidement. Dans le pire des cas, les acheteurs trouvent la maison de leurs rêves, mais les perdent au profit d'un autre acheteur, car leur prêt n'a pas encore été approuvé.
Approchez les prêteurs hypothécaires armés d'informations sur les ressources HUD. Le programme d’acompte de 100 $, ainsi que le prêt de réadaptation et de rénovation 203 (K), spécialement conçu pour financer les rénovations nécessaires au moment de l’achat, constituent deux options intéressantes.
Faire votre recherche
Assurez-vous de vous prévaloir de toutes les informations de base sur l'historique de la maison, y compris l'historique des ventes, les évaluations fiscales récentes et le prix de vente moyen de maisons comparables dans le quartier.
Une partie de cette recherche consiste à vérifier les additifs à la maison, qui répertorient les dommages et autres informations légalement mandatées - par exemple, si votre future maison de rêve aurait pu être un ancien laboratoire de méthamphétamine. Malheureusement, cette existence de maisons ayant des antécédents de fabrication de médicaments est devenue si courante que dans certains États, une législation a été adoptée pour protéger les futurs acheteurs.
Et votre diligence raisonnable
Dans plusieurs États, tels que le Minnesota, le Dakota du Sud et l'Arizona, les vendeurs sont légalement tenus d'informer les acheteurs s'ils savent que leur maison a été utilisée pour la production de méthamphétamine. Une telle législation est en attente dans d'autres États. Si vous magasinez pour une maison dans un État où de telles obligations légales ne sont pas imposées, envisagez de réaliser un audit de la qualité de l'air intérieur dans le cadre de l'inspection de routine de votre maison.
Malheureusement, même dans les États dotés de lois sur la divulgation de la méthamphétamine, certaines banques ont été accusées de ne pas avoir informé les acheteurs de l’histoire douteuse d’une maison. Il est rentable de faire ses devoirs sur ce point: non seulement l'exposition antérieure à la méthamphétamine est-elle potentiellement nocive pour les nouveaux occupants de la maison, mais les mesures de nettoyage et de nettoyage professionnelles sont généralement coûteuses - et non nécessairement couvertes par une assurance. Certains États, tels que le Colorado, exigent qu'un hygiéniste agréé par l'État vérifie qu'une propriété est habitable. N'oubliez pas qu'il est presque impossible d'obtenir un prêt FHA pour une maison contaminée à la méthamphétamine.
Que vous craigniez ou non que la propriété ait été le site d’une activité néfaste, il est conseillé de procéder à une inspection avant de faire une offre pour une maison. Bien que le prix d'inscription à la FHA inclue une évaluation, vous aurez envie de faire une liste détaillée des réparations et mises à jour possibles dont la maison peut avoir besoin.
Le résultat final
Abandonnez toute connotation négative que vous pourriez avoir sur le programme HUD: avec une diligence raisonnable et une recherche proactive, les maisons HUD peuvent offrir un stock de logements solide à un prix pratiquement imbattable. Informez-vous de la myriade de ressources fédérales et d'État disponibles pour le HUD, les prêts FHA et d'autres ressources pour les acheteurs d'une première maison: le site Web du Département du logement et du développement urbain constitue votre premier arrêt. Une fois que vous avez trouvé un agent immobilier inscrit au HUD, obtenu un financement et trouvé la maison de vos rêves, vous voudrez le soumettre à des inspections et à des recherches approfondies sur son histoire (espérons-le impeccable).