Utilisation de prêts d’argent dur pour des investissements immobiliers

Investir dans l'immobilier peut être une avenue lucrative pour la création de patrimoine et un moyen efficace de diversifier votre portefeuille. Les fiducies de placement immobilier (FPI) et le financement participatif en immobilier vous permettent d'investir de manière passive, mais certains investisseurs peuvent préférer posséder des biens directement.

Si vous n'êtes pas à l'aise avec un gros montant d'argent pour acheter un bien immobilier, un prêt en argent fort peut être la solution. Bien que ce type de prêt présente des avantages par rapport au financement traditionnel, il présente toutefois des inconvénients potentiels. Une certaine réserve de capital est toujours requise.

Comment les prêts d'argent durs travaillent

Les prêts en espèces, parfois appelés crédits relais, sont des instruments de prêt à court terme que les investisseurs immobiliers peuvent utiliser pour financer un projet d’investissement. Ce type de prêt est souvent un outil pour les propriétaires de maison ou les promoteurs immobiliers dont l’objectif est de rénover ou de développer un bien immobilier, puis de le vendre à profit. Les prêts d’argent dur sont émis par des prêteurs privés plutôt que par les institutions financières classiques telles que les banques.

Contrairement aux prêts bancaires classiques, la capacité d'obtenir un financement en argent dur n'est pas déterminée par la solvabilité de l'emprunteur. Au lieu de cela, les prêteurs d’argent utilisent la valeur de la propriété elle-même pour déterminer s’ils doivent ou non consentir le prêt. Plus précisément, les prêteurs se concentrent sur la «valeur après réparation», ou ARV, qui représente une estimation de la valeur de la propriété une fois la phase de rénovation ou de développement terminée. (Voir aussi: Comment évaluer un bien immobilier de placement .)

Les inconvénients

Les prêts d'argent dur ne sont pas une solution de financement parfaite. Il y a deux principaux inconvénients à prendre en compte:

• Coût - Les prêts d'argent dur sont pratiques, mais les investisseurs paient un prix pour emprunter de cette façon. Le taux peut être jusqu'à 10 points de pourcentage plus élevé que pour un prêt conventionnel. Les frais d'origination, les frais de gestion des emprunts et les frais de clôture sont également susceptibles de coûter plus cher aux investisseurs. (Voir aussi: Le Guide complet du financement d'un immeuble de placement .)
• Période de remboursement plus courte - Le but d'un prêt en argent fort est de permettre à un investisseur d'obtenir un bien prêt à être mis sur le marché le plus rapidement possible. Par conséquent, ces prêts ont des délais de remboursement beaucoup plus courts que les prêts hypothécaires traditionnels. Lorsque vous choisissez un prêteur d'argent dur, il est important d'avoir une idée précise du délai de rentabilisation de la propriété afin de vous permettre de rembourser le prêt dans les meilleurs délais. (Voir aussi: Comment calculer le retour sur investissement des investissements immobiliers .)

Les pros

Il y a plusieurs bonnes raisons d'envisager de contracter un prêt en argent fort plutôt qu'une hypothèque conventionnelle auprès d'une banque. Voici les principaux avantages que cette option de prêt offre aux investisseurs:

• Commodité - Demander une hypothèque prend du temps, en particulier grâce à la nouvelle réglementation sur les prêts hypothécaires mise en œuvre dans le cadre de la loi Dodd-Frank. La clôture d'un prêt peut prendre des mois, ce qui expose les investisseurs au risque de perdre un immeuble de placement en particulier. Avec un prêt d'argent dur, il est possible d'obtenir un financement en quelques semaines. C'est important si vous financez un projet de développement à grande échelle et que vous ne pouvez pas vous permettre de s'écarter de la date d'échéance.
• Conditions souples - Étant donné que les prêteurs privés offrent des prêts en dur, les investisseurs ont plus de marge de manœuvre pour négocier les conditions du prêt. Vous pourrez peut-être adapter le calendrier de remboursement à vos besoins ou obtenir certains frais, tels que les frais d'origination, réduits ou éliminés au cours du processus de souscription.
• Garantie - Avec un prêt d'argent dur, la propriété elle-même sert généralement de garantie au prêt. Mais encore une fois, les prêteurs peuvent laisser aux investisseurs un peu de marge de manoeuvre ici. Certains prêteurs, par exemple, peuvent vous permettre de sécuriser le prêt en utilisant des actifs personnels, tels qu'un compte de retraite ou une propriété résidentielle que vous possédez.

Le résultat final

Les prêts d’argent dur conviennent bien aux investisseurs fortunés qui ont besoin d’obtenir rapidement le financement d’un immeuble de placement, sans la paperasserie qui accompagne le financement bancaire. Lors de l’évaluation des prêteurs d’argent dur, portez une attention particulière aux frais, aux taux d’intérêt et aux conditions du prêt. Si vous finissez par payer trop pour un prêt en dur ou si vous réduisez trop la période de remboursement, cela peut influer sur la rentabilité de votre projet immobilier à long terme.