Comment fonctionne l'amortissement des biens locatifs

Investir dans des biens locatifs peut s'avérer être une solution financière judicieuse. Pour commencer, un bien locatif peut fournir une source de revenu stable pendant que vous construisez des capitaux propres et que le bien immobilier (idéalement) s’apprécie. Il existe également des avantages fiscaux: vous pouvez déduire vos dépenses de location de tout revenu de location que vous gagnez, réduisant ainsi votre impôt à payer. La plupart des dépenses liées aux biens locatifs - y compris l'assurance prêt hypothécaire, les taxes foncières, les frais de réparation et d'entretien, les frais de bureau à la maison, les assurances, les services professionnels et les frais de voyage liés à la gestion - sont déduites de l'année où vous dépensez l'argent.

Cependant, une autre déduction fiscale clé - celle relative à l’amortissement - fonctionne différemment. L'amortissement est le processus utilisé pour déduire les coûts d'achat et d'amélioration d'un bien locatif. Plutôt que de prendre une grosse déduction dans l’année de l’achat (ou de l’amélioration) de la propriété, l’amortissement répartit la déduction sur la durée de vie utile de la propriété. L'Internal Revenue Service (IRS) applique des règles très précises en matière d'amortissement. Si vous possédez un bien locatif, il est important de comprendre le fonctionnement du processus.

Quelle propriété est amortissable?

Selon l'IRS, vous pouvez amortir un bien locatif s'il répond à toutes ces exigences:

• Vous êtes propriétaire de la propriété. (Vous êtes considéré comme le propriétaire même si le bien est sujet à une dette.)
• Vous utilisez la propriété dans votre entreprise ou comme activité génératrice de revenus.
• La propriété a une durée de vie utile déterminable, c'est-à-dire que c'est quelque chose qui s'use, se décompose, s'use, devient obsolète ou perd de sa valeur pour des causes naturelles.
• La propriété devrait durer plus d'un an.

Même si la propriété répond à toutes les exigences ci-dessus, elle ne peut pas être amortie si vous la mettez en service et que vous en disposez (ou ne l'utilisez plus à des fins professionnelles) au cours de la même année. La terre n'est pas considérée comme amortissable. Et en général, vous ne pouvez pas amortir les coûts de défrichage, de plantation et d'aménagement paysager, car ces activités sont considérées comme faisant partie du coût du terrain.

Quand commence l'amortissement?

Vous pouvez commencer à prendre des déductions pour amortissement dès que la propriété est mise en service ou prête à être utilisée comme location. Voici un exemple: Vous achetez un bien locatif le 15 mai. Après avoir travaillé sur la maison pendant plusieurs mois, vous êtes prêt à le louer le 15 juillet. Vous commencez donc à faire de la publicité en ligne et dans les journaux locaux. Vous trouvez un locataire et le bail commence le 1er septembre. Lorsque la propriété a été mise en service, c'est-à-dire prête à être louée et occupée, le 15 juillet, vous commencerez à amortir la maison en juillet et non en septembre vous commencez à percevoir le loyer.

Vous continuez à déprécier la propriété jusqu'à ce que l'une des conditions suivantes soit remplie.

• Vous avez déduit l'intégralité de votre coût ou d'une autre base dans la propriété.
• Vous retirez la propriété du service, même si vous n'avez pas entièrement récupéré son coût ou une autre base. Une propriété est retirée du service lorsqu'elle n'est plus utilisée comme propriété générant des revenus - ou si vous la vendez ou l'échangez, convertissez-la en une utilisation personnelle, abandonnez-la ou si elle est détruite.

Vous pouvez continuer à demander une déduction pour amortissement sur les biens temporairement inactifs ou inutilisés. Si vous effectuez des réparations après le départ d'un locataire, par exemple, vous pouvez toujours amortir la propriété pendant que vous la préparez pour le suivant.

Méthode d'amortissement

Trois facteurs déterminent le montant de l’amortissement que vous pouvez déduire chaque année: votre valeur de base, la période de récupération et la méthode d’amortissement utilisée. Tout immeuble locatif résidentiel mis en service après 1986 est amorti selon le système de récupération accélérée des coûts (MACRS), une technique comptable qui répartit les coûts (et les déductions d’amortissement) sur 27, 5 années, la période que l’IRS considère comme la «durée de vie utile». ”D'un bien locatif.

Bien qu'il soit toujours recommandé de faire appel à un comptable fiscal qualifié pour calculer l'amortissement, voici les étapes de base:

1. Déterminez la base de la propriété - La base de la propriété est son coût, ou le montant que vous avez payé (en espèces, avec une hypothèque ou d'une autre manière) pour acquérir la propriété. Certains frais de règlement et frais de clôture, y compris les frais juridiques, les frais d'enregistrement, les sondages, les taxes sur les transferts, l'assurance de propriété et tout montant que le vendeur doit à vous d'accepter de payer (tels que les arriérés d'impôts), sont inclus dans la base. Certains frais de règlement et frais de clôture ne peuvent pas être inclus dans votre base, y compris les primes d'assurance incendie, le loyer lié à l'occupation du bien avant la clôture et les frais liés à l'obtention ou au refinancement d'un prêt: points, primes d'assurance hypothécaire, coûts des rapports de crédit, et les frais d'évaluation.
2. Séparez le coût du terrain et des bâtiments - Comme vous ne pouvez amortir que le coût du bâtiment et non le terrain, vous devez déterminer la valeur de chacun pour amortir le montant correct. Pour déterminer la valeur, vous pouvez utiliser la juste valeur marchande de chacun au moment où vous avez acheté le bien, ou vous pouvez baser le nombre sur les valeurs d’impôt foncier évaluées. Supposons que vous ayez acheté une maison pour 110 000 $. La dernière évaluation en matière d’impôt foncier donne une valeur de 90 000 $ à la propriété, dont 81 000 $ pour la maison et 9 000 $ pour le terrain. Par conséquent, vous pouvez affecter 90% (81 000 $ 90 000 $) du prix d'achat à la maison et 10% (9 000 $ 90 000 $) du prix d'achat au terrain.
3. Déterminez votre base dans la maison - Maintenant que vous connaissez la base de la propriété (maison + terrain) et la valeur de la maison, vous pouvez déterminer votre base dans la maison. En utilisant l'exemple ci-dessus, votre base dans la maison - le montant qui peut être amorti - serait de 99 000 $ (90% de 110 000 $). Votre base dans le pays serait de 11 000 $ (10% de 110 000 $).
4. Déterminez la base ajustée, si nécessaire - Vous devrez peut-être augmenter ou diminuer votre base pour certains événements qui se produisent entre le moment où vous achetez la propriété et le moment où vous la préparez pour la location. Des exemples d’augmentations de base incluent le coût de tout ajout ou amélioration ayant une durée de vie utile d’au moins un an avant la mise en service du bien, de l’argent que vous avez dépensé pour restaurer un bien endommagé, du coût de l’apport de services publics au bien et certains frais juridiques.

Parmi les exemples de diminution de la base, citons les paiements d’assurance résultant de dommages ou de vols, les pertes non couvertes par une assurance pour laquelle vous avez pris une déduction et l’argent que vous recevez pour l’octroi d’une servitude.

Quel système utiliser

Les étapes suivantes consistent à déterminer lequel des deux MACRS s'applique: le système d'amortissement général (GDS) ou le système d'amortissement alternatif (ADS). Les GDS s'appliquent à la plupart des propriétés mises en service et, en général, vous devez les utiliser, sauf si vous faites un choix irrévocable pour ADS ou si la loi vous oblige à utiliser ADS. ADS est obligatoire lorsque la propriété:

• Est-ce qu'une entreprise qualifiée utilise 50% du temps ou moins
• A une utilisation exempte de taxe
• Est financé par des obligations exonérées d'impôt
• Est utilisé principalement dans l'agriculture

En général, vous utiliserez le GDS sauf si vous avez une raison d'utiliser ADS. Encore une fois, il est recommandé de consulter un expert-comptable qualifié, qui pourra vous aider à déterminer le moyen le plus favorable d'amortir votre bien locatif.

Une fois que vous savez quel système MACRS s'applique, vous pouvez déterminer la période de récupération de la propriété. La période de récupération utilisant GDS est de 27, 5 ans pour les immeubles locatifs résidentiels. Si vous utilisez ADS, la période de récupération pour le même type de bien est de 30 ans pour les biens mis en service après le 31 décembre 2017 ou de 40 ans si mis en service auparavant.

Ensuite, déterminez le montant que vous pouvez amortir chaque année. Comme la plupart des immeubles locatifs résidentiels utilisent GDS, nous nous concentrerons sur ce calcul.

Pour chaque année complète de mise en service d'une propriété, vous amortissez un montant égal: 3, 636% chaque année tant que vous continuez à amortir la propriété. Si la propriété était en service depuis moins d'un an (par exemple, vous avez acheté une maison en mai et commencé à la louer en juillet), vous amortiriez un pourcentage plus faible cette année-là, en fonction du moment où elle a été mise en service. Selon le tableau GDS des biens de location résidentiels de l'IRS:

Par exemple, prenons une maison dont la base est de 99 000 USD et qui a été mise en service le 15 juillet. La première année, vous perdez 1, 667%, soit 1 650 USD (99 000 USD x 1, 667%). Par la suite, vous vous amortirez chaque année par la suite à un taux de 3, 636%, soit 3 599, 64 $, à condition que la location soit en service pendant toute l’année. Notez que ce chiffre équivaut essentiellement à prendre la base et à diviser par la période de récupération de 27, 5: 99 000 $ ÷ 27, 5 = 3 600 $. La différence provient de la première année de service partiel.

Combien l'amortissement réduit-il l'obligation fiscale?

Si vous louez un bien immobilier, vous déclarez généralement vos revenus et dépenses de location pour chaque bien locatif à la ligne appropriée de l'annexe E lorsque vous produisez votre déclaration de revenus annuelle; le gain net ou la perte nette est alors reporté sur votre formulaire 1040. L'amortissement est l'une des dépenses que vous incluez à l'annexe E; le montant de l'amortissement réduit donc votre impôt à payer pour l'année. Par exemple, si vous amortissez 3 599, 64 dollars et que vous vous trouvez dans la tranche d'imposition de 22%, vous économiserez 3 599, 64 dollars x 0, 22 = 791, 92 dollars en impôts cette année-là.

Le résultat final

L'amortissement peut être un outil précieux si vous investissez dans des immeubles locatifs, car il vous permet de répartir le coût d'achat de l'immeuble sur plusieurs décennies, réduisant ainsi l'obligation fiscale de chaque année. Bien sûr, si vous dépréciez une propriété et que vous la vendiez ensuite à un prix supérieur à sa valeur dépréciée, vous devez payer l’impôt sur ce gain par le biais de l’impôt sur la récupération d’amortissement.

Étant donné que les lois fiscales relatives aux immeubles locatifs sont complexes et changent périodiquement, il est recommandé de faire appel à un expert-comptable qualifié lors de la création, de l’exploitation et de la vente de votre entreprise. De cette façon, vous pouvez être sûr de recevoir le traitement fiscal le plus favorable - et d’éviter toute surprise au moment de l’impôt.