Options hypothécaires pour les propriétaires de logements sous-marins
Les propriétaires se retrouvent souvent dans la position peu enviable de devoir plus sur le solde de leur hypothèque que ne le valent leur maison. Cela résulte d'une combinaison d'événements dont beaucoup sont indépendants de la volonté du propriétaire. Baisse des prix de l’immobilier, détérioration du quartier, mauvaises décisions d’emprunt (emprunter plus que l’emprunteur ne peut se permettre ou emprunter sur un prêt à taux ajustable) et le refinancement en vue de la prise de participation peut laisser aux propriétaires une dette croissante. Lorsque le solde de l'hypothèque dépasse la valeur de la propriété, la position du propriétaire est appelée "à l'envers" ou "sous l'eau". Échapper à cette position inconfortable est délicat - et cela nécessite souvent de vendre la maison à un prix inférieur à la valeur du prêt - mais il existe des solutions. Examinons quelques options pour les propriétaires ayant une équité négative.
Vendre à découvert une maison qui manque d'équité
La vente à découvert est une option viable si la différence entre le prix de vente de la maison et le montant hypothéqué est petite, ou si le vendeur a des poches profondes. Si un acheteur peut être trouvé, le propriétaire peut venir à la clôture avec un chèque pour rembourser le solde du prêt. Si le vendeur ne peut pas payer le solde mais doit vendre, il doit contacter le créancier hypothécaire et tenter de conclure une vente à découvert. (Pour en savoir plus sur la vente à découvert de votre maison, lisez la section Vendre à la maison pour éviter la forclusion .)
Convaincre le prêteur d'accepter une vente à découvert nécessite souvent beaucoup de temps et de paperasserie. En plus d'obtenir l'accord du prêteur, le propriétaire doit ensuite trouver un agent immobilier prêt à gérer la vente. Si un acheteur est trouvé, les complications continuent. Le prêteur sert souvent le prêt pour le compte d'un investisseur. Si le prêteur est à l'aise avec la vente, il doit alors collaborer avec l'investisseur détenteur du prêt pour parvenir à un accord. Cela peut prendre du temps. Si la maison est couverte par une assurance hypothécaire privée (PMI), l'assureur peut également être impliqué dans le processus. L'assureur a assuré le bien contre le défaut de paiement pour protéger les intérêts de la banque. L'assureur a donc un intérêt dans le processus. En général, le temps nécessaire pour parvenir à un accord est long et la banque est peu incitée à coopérer.
Forclusion
En fin de compte, le propriétaire peut finalement devoir de l’argent à la banque, même après la vente, pour faire la différence entre ce que l’acheteur est prêt à payer et ce que la banque est disposée à accepter. Si vous pensez que cela pourrait être le cas dans votre situation, l'alternative pourrait être la forclusion. Cependant, pesez cette option très soigneusement - bien qu'une vente à découvert ne soit pas bonne pour votre cote de crédit, une forclusion est encore pire. (Lisez L'importance de votre cote de crédit pour savoir comment vos activités d'emprunt affectent votre cote de crédit.)
En plus des difficultés liées à la mise en place de la vente, à la possibilité de devoir de l'argent après la vente et à la probabilité que votre pointage de crédit prenne un coup, les impôts doivent également être pris en compte. D'un point de vue fiscal, la différence entre le prix de vente de la maison et le solde de l'hypothèque peut être considérée comme un revenu. Payer la taxe ou prouver que vous étiez insolvable et donc exempté de la taxe sont des éléments qui doivent être traités, car du point de vue fiscal, une vente à découvert est considérée comme une remise de dette.
Les options pour éviter les tracas d'une vente à découvert sont limitées. Le scénario idéal consiste à continuer à vivre à domicile et à payer l'hypothèque jusqu'à ce que le marché immobilier s'améliore et que la maison puisse être vendue à un prix couvrant le solde de l'hypothèque. Vous pouvez également envisager de prendre un colocataire pour vous aider à payer les factures, ou de vous installer dans un appartement et de louer la maison.
Le résultat final
Le meilleur moyen de minimiser les risques de vous retrouver à l'envers est de contracter la plus petite hypothèque que vous puissiez trouver et de la rembourser le plus rapidement possible. Cet effort commence par l'achat d'une maison que vous pouvez vous permettre, ce qui pourrait être une propriété radicalement différente de celle à laquelle vous sentez appartenir. (Vous avez besoin d’aide pour calculer les chiffres? Lisez les hypothèques: combien pouvez-vous vous permettre? )
Les acheteurs de maison avisés et prudents versent une mise de fonds substantielle, leur évitant de souscrire une assurance prêt hypothécaire privé (PMI) et fournissant suffisamment de valeur nette de leur maison pour disposer d'un coussin si la valeur de leur propriété baisse. En outre, en contractant une petite hypothèque, vous devriez être en mesure de faire des paiements supplémentaires et de vous libérer du fardeau de la dette en moins de temps. Enfin, si vous effectuez des versements supplémentaires, il est beaucoup moins probable que votre prêt hypothécaire soit "à l'envers".
Voir Comprendre la structure de paiement hypothécaire pour comprendre le processus de calcul et de paiement ainsi que le calendrier d'amortissement des prêts au logement.