Hypothèques vs prêts sur valeur domiciliaire: quelle est la différence?

Les hypothèques et les prêts sur valeur nette sont les deux prêts dans lesquels vous donnez votre maison en gage. Le prêteur peut saisir votre maison si vous ne suivez pas vos versements hypothécaires. Alors que les deux types de prêts partagent cette similitude importante, des différences existent entre les deux. Les consommateurs devraient comprendre leurs options lorsqu'ils empruntent en fonction de la valeur de leur maison.

Points clés à retenir

• Les hypothèques et les prêts sur valeur nette sont les deux prêts dans lesquels vous donnez votre maison en gage.
• La banque prête jusqu'à 80% de la valeur estimée de la maison ou du prix d'achat, selon le montant le moins élevé.
• Un prêt hypothécaire est garanti par la valeur nette de la propriété.

Hypothèques

Lorsque les gens utilisent le terme «hypothèque», ils parlent généralement d'une hypothèque traditionnelle, dans laquelle une banque prête de l'argent à un emprunteur pour acheter une maison. Dans la plupart des cas, la banque prête jusqu'à 80% de la valeur estimée de la maison ou du prix d'achat, selon le montant le moins élevé. Par exemple, si vous achetez une maison de 200 000 $, vous êtes admissible à un prêt hypothécaire pouvant aller jusqu'à 160 000 $. Vous devez trouver vous-même les 40 000 $ restants. Certaines hypothèques, par exemple les hypothèques FHA, vous permettent d’en amortir moins, à condition que vous payiez pour une assurance hypothécaire.

Le taux d'intérêt sur une hypothèque peut être fixe (le même pendant toute la durée de l'hypothèque) ou variable (changeant chaque année, par exemple). L'emprunteur rembourse le montant du prêt majoré des intérêts sur une durée déterminée, les durées les plus courantes étant de 30 ou 15 ans.

Si vous êtes en retard dans vos paiements, le prêteur peut prendre en charge votre maison selon un processus appelé verrouillage. Le prêteur vend ensuite la maison, souvent lors d'une vente aux enchères, pour récupérer son argent. Si cela se produit, cette hypothèque (appelée "première" hypothèque) a la priorité sur les emprunts ultérieurs consentis contre la propriété, tels qu'un prêt hypothécaire (parfois appelée "deuxième" hypothèque) ou une marge de crédit hypothécaire (HELOC). . Le prêteur initial doit être remboursé intégralement avant que les prêteurs suivants ne reçoivent le produit de la vente d’une forclusion.

Prêts sur valeur nette

Un prêt sur valeur domiciliaire est aussi une hypothèque. La différence entre un prêt sur valeur nette et un prêt hypothécaire traditionnel réside dans le fait que vous contractez un prêt sur valeur nette après avoir obtenu la valeur nette de la propriété, tandis que vous contractez un prêt hypothécaire pour acheter la propriété. Un prêt sur valeur nette est garanti par la valeur nette de la propriété, qui correspond à la différence entre la valeur de la propriété et le solde hypothécaire existant du propriétaire. Par exemple, si vous devez 150 000 dollars sur une maison évaluée à 250 000 dollars, vous avez 100 000 dollars en équité. En supposant que votre crédit soit bon et que vous remplissiez les conditions requises, vous pouvez souscrire un prêt supplémentaire en utilisant cette somme de 100 000 $ en garantie.

Comme une hypothèque classique, un prêt sur valeur nette est un prêt à tempérament remboursé sur une durée déterminée. Les prêteurs ont des normes différentes en ce qui concerne le pourcentage des fonds propres d'une maison qu'ils sont disposés à prêter et le crédit de l'emprunteur joue un rôle dans cette décision.

Les prêteurs utilisent votre ratio prêt / valeur (LTV) pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter. Voici comment calculer un ratio prêt / valeur: ajoutez le montant que vous souhaitez emprunter au montant que vous devez toujours sur votre maison et divisez-le par la valeur estimée de la maison pour obtenir votre ratio prêt / valeur. Si vous êtes en mesure de rembourser une bonne partie de votre prêt hypothécaire - ou si la valeur de votre maison a considérablement augmenté - vous pouvez obtenir un prêt substantiel.

Dans de nombreux cas, un prêt sur valeur nette est considéré comme une hypothèque de second rang, car il est contracté au-dessus d’une hypothèque existante. Si la maison fait l'objet d'une saisie immobilière, le prêteur qui détient le prêt sur valeur nette n'est pas payé avant le premier prêteur hypothécaire. En conséquence, le risque du prêteur sur prêt immobilier est plus élevé, ce qui explique pourquoi ces prêts portent généralement des taux d’intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels.

Tous les prêts sur valeur nette ne sont pas des hypothèques de second rang. Un emprunteur qui possède son bien libre et libre peut décider de contracter un emprunt contre la valeur de sa maison. Dans ce cas, le prêteur qui contracte le prêt sur valeur nette est considéré comme un détenteur de premier privilège. Ces prêts peuvent avoir des taux d’intérêt plus élevés mais des frais de clôture plus faibles, par exemple une simple évaluation.

La différence entre un prêt sur valeur nette et un prêt hypothécaire traditionnel réside dans le fait que vous contractez un prêt sur valeur nette après avoir obtenu la valeur nette de la propriété par rapport à l'obtention d'un prêt hypothécaire.

Prêt hypothécaire ou prêt sur valeur domiciliaire: savoir quelle est la franchise fiscale

L'intérêt sur une hypothèque est déductible aux fins de l'impôt pour les prêts d'un maximum de 1 million de dollars (si vous avez contracté le prêt avant le 15 décembre 2017) ou de 750 000 $ (un prêt par la suite). La raison: la législation fiscale de 2017. Auparavant, les propriétaires pouvaient déduire les intérêts sur un prêt sur valeur nette ou une marge de crédit, quelle que soit la façon dont ils utilisaient cet argent, par exemple pour rembourser des dettes à taux plus élevé, tels que des dettes de carte de crédit ou des prêts étudiants. À l'avenir, la loi de 2017 sur la réduction de l'impôt sur l'emploi et l'emploi suspend la déduction des intérêts payés sur les prêts sur valeur nette de 2018 à 2025, sauf s'ils sont utilisés pour "acheter, construire ou améliorer substantiellement la maison du contribuable garantissant le prêt".

Comme le dit l'IRS: «En vertu de la nouvelle loi, les intérêts sur un prêt sur valeur nette utilisé pour construire une annexe à une maison existante sont généralement déductibles, tandis que les intérêts sur le même prêt sont utilisés pour payer des frais de subsistance personnels, tels que les frais de carte de crédit. En vertu de la loi antérieure, le prêt doit être garanti par la résidence principale ou secondaire du contribuable (appelée résidence qualifiée), ne pas dépasser le coût de la maison et satisfaire à d'autres exigences. »

Si vous avez besoin de rembourser un prêt étudiant, de consolider une dette de carte de crédit ou de réduire votre taux d’intérêt sur votre prêt hypothécaire, vous devriez envisager de le refinancer.

Le résultat final

Si vous avez un taux d'intérêt extrêmement bas sur votre prêt hypothécaire existant, vous devriez probablement le laisser seul et utiliser un prêt sur valeur nette pour emprunter les fonds supplémentaires dont vous avez besoin, à condition qu'ils servent à l'amélioration de votre propriété. Toutefois, si les taux hypothécaires baissent considérablement après avoir contracté votre prêt hypothécaire existant ou si vous avez besoin de l'argent à des fins non liées à votre maison, vous devriez envisager un refinancement hypothécaire complet. Si vous refinancez, vous économiserez sur l’argent supplémentaire que vous empruntez, car les prêts hypothécaires traditionnels ont des taux d’intérêt plus bas que les prêts sur valeur nette, et vous pourrez peut-être obtenir un taux inférieur sur le solde que vous devez déjà.