Porteur de portefeuille
Un prêteur de portefeuille est une banque ou une autre institution qui émet des prêts hypothécaires et conserve la dette dans un portefeuille de prêts. Les prêts ne sont pas vendus sur le marché secondaire. Les prêts classiques sont émis par un prêteur, puis vendus à un autre prêteur qui assure le service du prêt.
Un prêteur de portefeuille perçoit des frais sur les emprunts hypothécaires initiaux et tire également profit de l'écart (de différence) net des taux d'intérêt entre les actifs productifs d'intérêts et les intérêts versés sur les dépôts de leur portefeuille hypothécaire.
Points clés à retenir
- Un prêteur de portefeuille crée et gère un portefeuille de prêts hypothécaires plutôt que de vendre les prêts sur le marché secondaire.
- Un prêteur de portefeuille assume plus de risques qu'un prêteur traditionnel en conservant ses prêts.
- Un prêteur de portefeuille perçoit des frais sur les emprunts hypothécaires initiaux et tire également profit de l'écart de taux d'intérêt net entre les actifs productifs d'intérêts et les intérêts versés sur les dépôts de son portefeuille hypothécaire.
- Les prêteurs de portefeuille offrent plus d'options aux emprunteurs, mais ils sont généralement plus chers et facturent des taux d'intérêt plus élevés.
Comment fonctionnent les prêteurs de portefeuille
Les prêteurs hypothécaires traditionnels évitent les risques liés à la détention d’hypothèques; ils bénéficient des frais d'origination et vendent ensuite les hypothèques à d'autres institutions financières. Les deux méthodes ont leurs avantages et leurs inconvénients. Les entreprises qui bénéficient de prêts hypothécaires initiaux encourent moins de risques et un flux de bénéfices plus cohérent. Les prêteurs de portefeuille, en revanche, ont plus de potentiel sur leur portefeuille, mais aussi plus de risque.
Avantages des prêts de prêteur de portefeuille
- Approbations de prêt: les acheteurs potentiels peuvent trouver plus facile de se qualifier pour un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur de portefeuille qu'un prêteur traditionnel. En effet, les prêteurs de portefeuille ne sont pas tenus de respecter les directives de souscription spécifiées par les acheteurs du marché secondaire, tels que Fannie Mae ou d’autres agences. Par exemple, un prêteur traditionnel peut être limité aux prêts initiaux qui répondent aux exigences de revenu minimum fixées par l’acheteur secondaire. Dans la mesure où un prêteur de portefeuille conserve les prêts dans son bilan au lieu de les vendre, il dispose de plus de flexibilité pour définir ses critères d'approbation.
- Une plus grande flexibilité: les prêteurs de portefeuille sont souvent de petites banques communautaires privées qui offrent plus de flexibilité que les grandes institutions financières. Par exemple, lorsqu'un prêteur de portefeuille émet une hypothèque, il peut modifier plusieurs conditions du prêt pour l'adapter à la situation financière du client. Ils peuvent permettre au client d'effectuer deux remboursements mensuels au lieu d'un paiement mensuel ou d'exiger un versement initial moins élevé.
- Convivial pour les investisseurs: les prêts hypothécaires proposés par les prêteurs de portefeuille sont généralement plus favorables pour les investisseurs immobiliers. Généralement, ils ne limitent pas le nombre de propriétés qu'un investisseur peut acheter. Ils n’exigent pas non plus qu’une propriété soit dans un état particulier pour offrir un financement. Ceci est avantageux pour les investisseurs qui souhaitent acheter une vieille maison à rénover. En revanche, un prêteur traditionnel ne peut pas financer plus de cinq immeubles de placement ou peut uniquement approuver des hypothèques sur des logements structurellement sains.
Inconvénients des prêts de prêteur de portefeuille
- Frais de paiement anticipé: Les prêteurs de portefeuille peuvent demander aux emprunteurs des frais de paiement anticipé. Bien que la loi fédérale limite les montants que les prêteurs peuvent demander, il peut s’agir d’une dépense imprévue qui augmente le coût global du prêt. Avant qu'un client contracte un prêt auprès d'un prêteur de portefeuille, il doit négocier des frais de remboursement anticipé lui permettant de se refinancer facilement.
- Taux d' intérêt plus élevés : un prêteur de portefeuille peut facturer des taux d'intérêt plus élevés pour compenser le risque supplémentaire encouru pour la gestion du prêt. Si la Réserve fédérale augmente les taux d'intérêt, un prêteur de portefeuille peut augmenter ses taux variables plus rapidement pour maintenir ses marges bénéficiaires.