Le risque des hypothèques à risque sous un nouveau nom

Subprime - juste le mot peut faire frissonner les investisseurs, les banquiers et les propriétaires. Ces méchants de la Grande Récession semblent faire leur grand retour avec un nouveau nom: prêts hypothécaires sans risque.

Tout prêt hypothécaire à risque est associé à un risque élevé. Une hypothèque à risque est un type de prêt consenti à des personnes ayant une cote de crédit médiocre (640 ou moins, et souvent moins de 600), qui, en raison de leurs antécédents de crédit déficients, ne pourraient pas prétendre à une hypothèque conventionnelle. Étant donné que les emprunteurs à risque présentent un risque plus élevé pour les prêteurs, les prêts hypothécaires à risque facturent généralement des taux d’intérêt supérieurs au taux préférentiel.

Il existe plusieurs types de structures de prêts hypothécaires à risque.

Hypothèque Subprime

Types de prêts hypothécaires à risque

Les principaux types de prêts hypothécaires à risque comprennent les prêts hypothécaires à taux fixe d'une durée de 40 à 50 ans, les prêts hypothécaires à intérêts uniquement et les prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM).

Hypothèques à intérêt fixe

Un autre type d’hypothèque à risque est l’hypothèque à taux fixe, octroyée pour une durée de 40 ou 50 ans, contrairement à la période standard de 30 ans. Cette longue période de prêt réduit les paiements mensuels de l'emprunteur, mais elle est plus susceptible de s'accompagner d'un taux d'intérêt plus élevé.

Les taux d'intérêt disponibles pour les prêts hypothécaires à taux fixe peuvent varier considérablement d'un prêteur à l'autre. Pour rechercher les meilleurs taux d’intérêt disponibles, utilisez un outil tel que la calculatrice hypothécaire.

Hypothèques à taux ajustable

Un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) commence avec un taux d’intérêt fixe puis passe, pendant la durée du prêt, à un taux variable. Un exemple courant est le bras 2/28. L'ARM 2/28 est un prêt hypothécaire de 30 ans assorti d'un taux d'intérêt fixe pour deux ans avant d'être ajusté. Une autre version typique du prêt ARM, le 3/27 ARM, a un taux d’intérêt fixe pour trois ans avant de devenir variable.

Dans ces types de prêts, le taux variable est déterminé en fonction d’un indice plus une marge. ICE LIBOR est un index couramment utilisé. Avec les bras, les mensualités de l'emprunteur sont généralement moins élevées au cours de la période initiale. Cependant, lorsque leurs prêts hypothécaires se réinitialisent au taux variable plus élevé, les paiements hypothécaires augmentent généralement considérablement. Bien entendu, le taux d’intérêt pourrait diminuer avec le temps, en fonction de l’indice et de la conjoncture économique, ce qui réduirait le montant des paiements.

Ce type de prêt est l’un des facteurs qui a conduit à la forte augmentation du nombre de saisies d’hypothèques à risque en août 2006 et à l’éclatement de la bulle immobilière de l’année suivante.

Hypothèques à intérêt seulement

Le troisième type d’hypothèque à risque est une hypothèque à intérêt seulement. Pour la durée initiale du prêt, qui est généralement de cinq, sept ou dix ans, le paiement du principal est reporté; l'emprunteur ne paie que des intérêts. Il peut choisir de faire des paiements vers le principal, mais ces paiements ne sont pas obligatoires.

À la fin de cette période, l’emprunteur commence à rembourser le capital ou il peut choisir de refinancer son emprunt hypothécaire. Cela peut être une option judicieuse pour un emprunteur si son revenu a tendance à fluctuer d’une année à l’autre ou s’il souhaite acheter une maison et s’attend à ce que son revenu augmente au cours des prochaines années.

Hypothèques Dignité

L’hypothèque Dignité est un nouveau type de prêt à risque, dans laquelle l’emprunteur verse un acompte d’environ 10% et accepte de payer un taux d’intérêt plus élevé pendant une période déterminée, généralement de cinq ans. S'il effectue les paiements mensuels à temps, après cinq ans, le montant versé en intérêts sert à réduire le solde de l'hypothèque et le taux d'intérêt est abaissé au taux préférentiel.

Les prêts hypothécaires à risque sont risqués

Étant donné que les prêts hypothécaires s'adressent spécifiquement aux personnes ne répondant pas aux critères requis pour obtenir un prêt hypothécaire à taux préférentiel (ce qui signifie généralement que l'emprunteur aura du mal à rembourser le prêt), l'organisation ou la banque qui prête de l'argent a le droit de facturer des intérêts élevés. taux pour inciter davantage l’emprunteur à payer à temps. Mais lorsque des personnes qui ont déjà eu du mal à gérer leurs dettes dans le passé contractent ces emprunts, elles sont confrontées à un avenir plus difficile (et coûteux) que celles qui ont une bonne cote de crédit et qui peuvent se permettre des emprunts avec des taux d’intérêt plus raisonnables.

Effondrement de l'hypothèque subprime

Les prêts hypothécaires à risque et la fusion des prêts à risque sont généralement les coupables nommés pour le début de la Grande Récession.

De 2004 à 2006, de nombreux prêteurs ont accordé ces prêts de manière libérale, en raison de la baisse des taux d’intérêt, de la forte liquidité du capital et de la possibilité de réaliser beaucoup de bénéfices. En prolongeant ces prêts à haut risque, les prêteurs ont appliqué des taux d’intérêt supérieurs au taux préférentiel afin de compenser le risque supplémentaire qu’ils assumaient. Ils ont également financé les prêts hypothécaires en les regroupant, puis en les vendant à des investisseurs. La forte augmentation du nombre de personnes pouvant se permettre des prêts hypothécaires a entraîné une pénurie de logements, ce qui a entraîné une augmentation du prix des logements et donc du montant du financement nécessaire pour les futurs propriétaires.

Cela ressemblait à une spirale toujours croissante. L'inconvénient était que des prêts étaient accordés à des personnes qui ne pouvaient pas les rembourser. Lorsqu'un très grand nombre d'entre eux ont commencé à faire défaut sur leurs prêts hypothécaires et que le taux de saisies de logements a monté en flèche, les prêteurs ont perdu tout l'argent qu'ils avaient octroyé, et même une partie. Il en a été de même pour de nombreuses institutions financières qui avaient lourdement investi dans les prêts hypothécaires conditionnés titrisés. Beaucoup ont connu des difficultés financières extrêmes, voire une faillite.

La crise des prêts hypothécaires à risque s'est poursuivie de 2007 à 2010 et s'est transformée en une récession mondiale alors que ses effets se sont fait sentir sur les marchés financiers et les économies du monde entier. (Pour en savoir plus, lisez "Le carburant qui a alimenté la fusion des subprimes.")

Hypothèques subprimes aujourd'hui

Après l'éclatement de la bulle immobilière, il était pratiquement impossible pour une personne ayant une cote de crédit inférieure à 640 d'obtenir un prêt immobilier. Maintenant que l’économie commence à se stabiliser, les prêts hypothécaires à risque font leur retour. Même Wells Fargo s'est engagé dans le nouveau mouvement des subprimes. Wells Fargo approuve maintenant les acheteurs de maison potentiels avec des cotes de crédit aussi faibles que 600 pour les prêts de la Federal Housing Administration (FHA).

Cette fois-ci, toutefois, le Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) impose des restrictions à ces prêts hypothécaires à risque. Les acheteurs potentiels doivent être conseillés par un représentant agréé par le Département du logement et du développement urbain des États-Unis. D'autres restrictions imposées à ces nouveaux prêts hypothécaires à risque limitent les hausses de taux d'intérêt et les autres conditions du prêt.

Ils reviennent également à un coût accru. Les prêts hypothécaires à risque sont assortis de taux d’intérêt pouvant aller de 8% à 10% et peuvent nécessiter des acomptes allant de 25% à 35%.

Le résultat final

Bien que les prêts à risque augmentent le nombre de personnes qui peuvent acheter une maison, il est plus difficile pour ces personnes de le faire et augmente les risques de défaillance de leurs prêts. Le défaut blesse à la fois l'emprunteur (en termes de pointage de crédit) et le prêteur (qui ne récupère pas son argent).

Les défenseurs des nouveaux prêts hypothécaires à risque soulignent que les acheteurs de maison ne sont pas obligés de payer indéfiniment ces taux d’intérêt élevés. Une fois que les acheteurs peuvent prouver qu'ils sont capables de rembourser leurs prêts hypothécaires à temps, leurs scores de crédit devraient augmenter et ils peuvent refinancer leurs prêts immobiliers à des taux inférieurs. En effet, beaucoup de personnes qui souscrivent à des ARM parient sur le fait que, au moment du déclenchement du taux variable, elles auront nettoyé leur dossier de crédit dans la mesure où elles auront droit à un nouveau financement plus avantageux.

Pour plus d’informations, lisez «Les prêts aux petites entreprises: un coup de main ou un sournois?