Devrais-je combiner deux hypothèques en une seule?

Le marché hypothécaire a beaucoup changé au cours des dix dernières années environ. Dans le passé, pratiquement tout le monde pouvait obtenir une hypothèque, même une bien plus que ce qu’ils pouvaient se permettre. A cette époque, les taux d'intérêt étaient plus élevés, mais les normes de prêt étaient plus faciles. Aujourd'hui, il est plus difficile de se qualifier et les taux d'intérêt commencent tout juste à monter par rapport aux plus bas historiques.

Peut-être avez-vous contracté une deuxième hypothèque (plus communément appelée prêt hypothécaire) lorsque les taux étaient élevés. C'est l'une des raisons pour lesquelles vous pourriez envisager de consolider vos prêts. Mais vous devriez? Est-ce que ça fait du sens? Ou est-il préférable de séparer les prêts?

Quatre raisons de consolider vos hypothèques

Casey Fleming, conseiller en prêts hypothécaires et rédacteur pigiste, est le auteur de «Le Guide de prêt: Comment obtenir le meilleur prêt hypothécaire possible», cite les quatre raisons suivantes pour la consolidation:

1. Réduisez votre taux d'intérêt

Il y a environ une décennie, les taux hypothécaires moyens étaient beaucoup plus élevés. À la mi-juin 2007, par exemple, le taux moyen à 30 ans a atteint un sommet de 6, 74%. Mais en mars 2019, les taux moyens étaient de 4, 27%, soit un tiers moins chers qu'en 2007. Un taux inférieur pourrait permettre d'économiser des milliers de dollars sur votre prêt. Plus le taux d'intérêt est bas, moins vous paierez au total sur toute la durée du prêt.

Points clés à retenir

• Si vous contractez deux prêts hypothécaires, les regrouper en un pour obtenir un taux d’intérêt réduit ou une durée de prêt plus courte peut vous faire économiser beaucoup d’argent.
• Le refinancement d'un prêt hypothécaire à taux variable en un prêt à taux fixe peut aider à réduire les inquiétudes quant à la capacité de payer vos versements hypothécaires plus tard dans le prêt.
• Consolider pour réduire vos paiements finit généralement par vous coûter plus cher au fur et à mesure que votre prêt se réinitialise à plus long terme.

2. Éliminer le risque d'un prêt hypothécaire à taux variable

Étant donné que les versements sont souvent moins élevés au début d’un prêt hypothécaire à taux variable, les acheteurs de maison peuvent se laisser berner par l’achat d’une maison qu’ils ne pourront plus se permettre. À la fin de la période d’introduction, les clients peuvent constater que le paiement peut être trop élevé pour leur ménage dans un avenir assez proche. La consolidation de vos prêts hypothécaires en un prêt hypothécaire à taux fixe unique élimine l’inquiétude d’un paiement nettement plus élevé plus tard dans l’hypothèque.

C'est particulièrement intéressant lorsque les taux sont relativement bas. L’année dernière, la Réserve fédérale aurait relevé ses taux d’intérêt hypothécaire à neuf reprises depuis 2015, mais elle l’a relevé pour la dernière fois en décembre 2018 et a indiqué qu’aucune augmentation n’est prévue pour 2019.

La simple comparaison des paiements hypothécaires mensuels est susceptible de vous amener à conclure un mauvais accord de refinancement; vous devez examiner tous les coûts au fil du temps.

3. Remboursez vos prêts plus rapidement

En plus de combiner les deux prêts en un seul paiement, envisagez un prêt plus court. Le montant total des intérêts que vous paierez est inférieur, et la propriété ou les propriétés vous appartiennent plus tôt. Bien sûr, les paiements mensuels seront plus élevés.

Prenons l'exemple d'une hypothèque à taux fixe de 30 ans sur une maison de 250 000 $ qui coûterait environ 1 150 $ par mois. Si vous convertissez cela en un prêt de 15 ans, le coût mensuel monte en flèche à 1 811 $ - un paiement plus élevé mais moins coûteux au fil du temps, car dans 15 ans, vous ferez moins de paiements que dans 30 ans et payerez environ 88 000 $ de moins en intérêts.

4. Réduisez vos paiements

Le seul moment où cela a du sens est quand vous vous retrouvez au-dessus de votre tête. Le problème est que, avec le temps, la diminution du montant du paiement va généralement vous coûter plus cher. Selon Fleming, «des paiements mensuels moins élevés signifient rarement des coûts à vie moins élevés, voire des coûts d’intérêts annuels moins élevés, car le nouveau prêt réinitialise presque toujours votre calendrier de paiement à plus long terme et une partie moins importante de votre paiement sera versée en principal».

Comme la plupart des prêts hypothécaires comportent des intérêts, un montant moins élevé de votre paiement est affecté au capital dans les premières années d'un nouveau prêt hypothécaire. Si vous continuez à réinitialiser le prêt, vous finirez par payer plus d'intérêts à long terme. C'est pourquoi les refinanceurs en série ont plus de difficultés à rembourser leur ou leurs hypothèques.

Le résultat final

Si vous consolidez vos hypothèques, assurez-vous que vous en tirez un bénéfice à long terme. Regardez le montant total que vous devrez payer sur le prêt et le rythme auquel vous allez constituer des fonds propres. Comparer simplement les paiements, c'est penser à court terme. Selon Fleming, «Aucun outil n'est utilisé plus souvent pour convaincre les propriétaires de mauvaises affaires que la comparaison des paiements mensuels. C'est trop simpliste et coûte aux propriétaires des millions de dollars chaque année. Dans un monde idéal, la durée du nouveau prêt devrait être identique ou inférieure à celle des prêts existants. »