Conseils pour les futurs propriétaires

Investir dans l'immobilier locatif est une excellente idée sur le papier. Vous venez d’acheter une place dans un quartier agréable, de trouver des locataires et de laisser l’argent couler, pas vrai? En fait, vous devez tenir compte de certains points avant d’acheter une propriété et de placer une annonce "à louer" sur la pelouse et dans le journal (ou en ligne). Nous présentons ici un aperçu des avantages et des inconvénients de la possession d’immeubles locatifs et nous vous donnons quelques conseils pour vous permettre de réaliser des bénéfices en tant que propriétaire.

Conseils pour le propriétaire éventuel

Avantages de l'immobilier de location

Beaucoup de personnes qui se sentent mal à l'aise d'investir dans des instruments financiers n'hésitent pas à investir dans l'immobilier, car c'est un actif tangible. C'est une distinction psychologique, car un mauvais stock et un mauvais bien locatif sont également capables de perdre de l'argent. Cela dit, voici les avantages qui apparaissent sur le papier:

Revenu actuel. Il s’agit du loyer qui reste après le paiement de l’hypothèque et des dépenses correspondantes. Le revenu actuel est essentiellement de l’argent mensuel pour lequel vous n’avez pas eu à travailler - votre propriété le produit pour vous.

Appréciation. Il s’agit de l’augmentation de valeur que les propriétés connaissent généralement avec le temps. L'appréciation n'est pas garantie. Cependant, si vous possédez une propriété située dans une zone stable (villes), sa valeur augmentera probablement au fil des ans. Même les propriétés situées dans des zones à faible densité de population et moins souhaitables peuvent s’apprécier en raison de l’inflation générale.

Influence. Les immeubles locatifs peuvent être achetés avec des fonds empruntés. Cela signifie que vous pouvez contrôler l’ensemble de la propriété et les fonds propres qu’elle détient en ne déposant qu’une fraction de son coût total - pourcentage de sa valeur totale. En outre, la propriété que vous achetez sécurise la dette plutôt que vos autres actifs. Si vous ne respectez pas les mensualités de votre prêt, vous risquez de perdre le bien locatif, mais vous ne devriez pas perdre votre propre maison.

Avantages fiscaux. Votre revenu de location peut être libre d'impôt si vous ne recevez pas de flux de trésorerie net après déduction des frais. Cela signifie que votre hypothèque est remboursée et que vous possédez une plus grande partie de la valeur totale de la propriété (plutôt que de la contrôler), mais vous ne payez pas d'impôts sur l'argent qui le fait pour vous. En outre, vous pouvez également retirer de l'argent en franchise d'impôt en refinançant votre prêt si la propriété s'apprécie et que les taux d'intérêt ont baissé. Enfin, vous pourrez peut-être éviter de payer des impôts sur la vente d'un bien locatif si vous le vendez et réinvestir rapidement l'argent dans un autre bien (appelé échange ou échange libre d'impôt).

Inconvénients de l'immobilier de location

Responsabilité. Que se passe-t-il si un escalier se casse sous les pieds de votre locataire? Avec l'augmentation du nombre de poursuites frivoles et l'impossibilité de quantifier la nature de la "détresse émotionnelle", la responsabilité peut être effrayante. Le fait de fournir un abri à quelqu'un en échange d'argent vous met, vous et le locataire, dans une relation où les deux parties sont responsables. Vous devez être certain que la propriété que vous louez respecte tous les codes et règlements du bâtiment.

Dépenses imprévues. Que faites-vous lorsque vous soulevez le tapis du sous-sol et trouvez une fissure qui s'ouvre sur l'abîme? Il est impossible de préparer toutes les dépenses liées à la possession d’un bien locatif. Les chaudières, la plomberie et les accessoires doivent souvent être remplacés et ne sont pas prohibitifs. Cependant, un câblage défectueux, de mauvaises fondations et une toiture compromise peuvent être très coûteux à réparer. Si vous ne pouvez pas payer les réparations, il vous restera sans locataire et avec la perspective sinistre de vendre la propriété à un rabais important. De plus, à mesure que les codes du bâtiment évoluent, les peintures au plomb, l’amiante, les tuiles en cèdre et les autres matériaux ayant subi une inspection par le passé peuvent être réévalués à votre désavantage.

Mauvais locataires. Personne ne veut avoir recours à une agence de recouvrement pour recouvrer les loyers en retard. Malheureusement, presque tous les propriétaires racontent que des officiers de police ou des shérifs escortent leur locataire hors de la propriété, ce qui supprime tout espoir d'obtenir un loyer impayé de cinq mois. Les mauvais locataires peuvent également augmenter vos dépenses imprévues et même vous poursuivre en justice.

Poste vacant. Si vous ne recevez pas d'argent, vous devez effectuer des paiements mensuels de votre poche. Si vous avez un fonds d'urgence, vous pourrez survivre aux postes vacants sans problème. Si vous n'en avez pas, vous risquez de vous retrouver à payer le loyer au propriétaire le plus dur qui soit - la banque.

Conseils pour les propriétaires

Minimiser les inconvénients de posséder un bien immobilier est en réalité simple. Voici quelques lignes directrices qui vous aideront.

Gardez vos attentes raisonnables. Ayez pour objectif de générer des flux de trésorerie positifs, mais ne vous attendez pas à acheter un nouveau yacht à la fin de l'année. Si vous gardez vos attentes en échec, vous ne serez pas tenté de faire monter le loyer et de faire sortir de bons locataires.

Trouver un équilibre entre les gains et les efforts. Envisagez-vous d'être un propriétaire "pratique"? ou devriez-vous travailler avec une entreprise? Le revenu actuel ne semble pas si bon si vous mettez en place une autre équipe à plein temps sur votre bien locatif. Heureusement, il existe des sociétés de gestion immobilière qui gèrent votre propriété avec un pourcentage du revenu locatif; vous pourriez envisager d'engager un.

Connaître les règles. Les lois fédérales et des États définissent vos responsabilités, de sorte que vous ne pouvez pas prétendre à l'ignorance lorsque quelque chose se produit. Vous devrez faire de la lecture; Néanmoins, il vaut mieux passer 20 heures à la bibliothèque que dans la salle d'audience.

Faites inspecter la propriété. L’un des meilleurs moyens d’éviter des dépenses imprévues consiste à faire inspecter la propriété par un professionnel avant de l’ acheter.

Assurez-vous que vos baux sont légaux. Si vous commettez une erreur sur le bail, vous aurez plus de difficulté à plaider un locataire en cas de violation des termes.

Appelez les références et effectuez des vérifications de crédit. Trop de propriétaires se précipitent pour pourvoir un poste vacant plutôt que de prendre le temps de s'assurer que le locataire potentiel est une meilleure option qu'une propriété vide. Si vous avez le temps, vous voudrez peut-être vous rendre en fonction de l'espace de vie actuel d'un locataire éventuel - c'est ce à quoi ressemblera votre propriété lorsque ce locataire y vivra.

Rejoignez l'association des propriétaires dans votre région. Rejoindre une association vous apportera une riche expérience ainsi que des exemples de baux, des copies de lois et règlements, ainsi que des listes d'avocats, d'entrepreneurs et d'inspecteurs dignes de confiance. Certaines associations peuvent même vous permettre de vous inscrire avant d'acheter un bien locatif.

Faites vous des amis avec un avocat, un fiscaliste et un banquier. Si vous aimez posséder des propriétés locatives, un réseau comprenant ces trois professionnels sera essentiel si vous souhaitez augmenter vos avoirs.

Assurez-vous d'avoir le bon type d'assurance. Après avoir appris les règles, vous devrez souscrire une assurance pour couvrir votre responsabilité. Vous aurez besoin de l'aide d'un professionnel de l'assurance pour choisir le forfait correspondant à votre type de bien locatif. une politique de propriétaires de vanille simple peut ne pas être adéquate.

Créer un fonds d'urgence. Il s’agit essentiellement d’argent réservé à des dépenses imprévues qui ne sont pas couvertes par une assurance. Il n'y a pas de montant fixe pour un fonds d'urgence, mais 20% de la valeur de la propriété est une bonne directive. Néanmoins, tout vaut mieux que rien. Si vous tirez un revenu actuel d'une propriété, vous pouvez mettre cet argent dans le fonds d'urgence.