Ce que vous devez savoir sur l'évaluation de l'immobilier

L'estimation de la valeur d'un bien immobilier est nécessaire pour une variété d'activités, y compris le financement, la liste des ventes, l'analyse d'investissement, l'assurance de biens et la fiscalité. Mais pour la plupart des gens, déterminer le prix demandé ou l’achat d’un bien immobilier est l’application la plus utile de l’évaluation immobilière. Cet article fournit une introduction aux concepts de base et aux méthodes d'évaluation de l'immobilier, en particulier en ce qui concerne les ventes.

Évaluation immobilière: ce que vous devez savoir

Concepts d'évaluation de base

Valeur
Techniquement, la valeur d'une propriété est définie comme la valeur actuelle des avantages futurs découlant de la propriété du bien. Contrairement à de nombreux biens de consommation utilisés rapidement, les avantages des biens immobiliers se concrétisent généralement sur une longue période. Par conséquent, une estimation de la valeur d'une propriété doit prendre en compte les tendances économiques et sociales, ainsi que les contrôles ou réglementations gouvernementaux et les conditions environnementales susceptibles d'influencer les quatre éléments de la valeur:

• Demande: désir ou besoin de propriété soutenu par les moyens financiers pour satisfaire le désir
• Utilité: la capacité à satisfaire les désirs et les besoins des futurs propriétaires
• Rareté: l'offre finie de propriétés concurrentes
• Transférabilité: la facilité avec laquelle les droits de propriété sont transférés

Valeur par rapport au coût et au prix

La valeur n'est pas nécessairement égale au coût ou au prix . Le coût fait référence aux dépenses réelles - en matériaux, par exemple, ou en main-d'œuvre. Le prix, en revanche, est le montant que quelqu'un paie pour quelque chose. Bien que le coût et le prix puissent affecter la valeur, ils ne déterminent pas la valeur. Le prix de vente d’une maison peut être de 150 000 dollars, mais sa valeur peut être nettement supérieure ou inférieure. Par exemple, si un nouveau propriétaire trouve une faille grave dans la maison, telle qu'une fondation défectueuse, la valeur de la maison pourrait être inférieure au prix.

Valeur marchande

Une évaluation est une opinion ou une estimation de la valeur d’un bien immobilier à une date donnée. Les rapports d’évaluation sont utilisés par les entreprises, les organismes publics, les particuliers, les investisseurs et les sociétés de prêt hypothécaire lorsqu’ils prennent des décisions concernant des transactions immobilières. L’évaluation a pour objectif de déterminer la valeur marchande d’un bien - le prix le plus probable que le bien apportera sur un marché concurrentiel et ouvert.

Le prix du marché, le prix auquel la propriété est réellement vendue, peut ne pas toujours représenter la valeur marchande. Par exemple, si un vendeur est sous la contrainte en raison de la menace de forclusion ou si une vente privée est organisée, la propriété peut vendre en dessous de sa valeur marchande.

Méthodes d'évaluation

Une évaluation précise dépend de la collecte méthodique de données. Des données spécifiques, couvrant des détails relatifs à la propriété particulière, et des données générales, relatives à la nation, à la région, à la ville et au quartier dans lequel se trouve la propriété, sont collectées et analysées pour obtenir une valeur. Les évaluations utilisent trois approches de base pour déterminer la valeur d'une propriété.

Méthode 1: approche de comparaison des ventes

La méthode de comparaison des ventes est couramment utilisée pour évaluer les maisons unifamiliales et les terrains. Parfois appelée approche de données de marché, il s'agit d'une estimation de la valeur obtenue en comparant une propriété avec des propriétés récemment vendues présentant des caractéristiques similaires. Ces propriétés similaires sont appelées comparables et , afin de fournir une comparaison valable, chacune doit:

• Être aussi semblable que possible à la propriété en question
• Ont été vendus au cours de la dernière année sur un marché ouvert et concurrentiel
• Ont été vendus dans des conditions de marché typiques

Au moins trois ou quatre comparables doivent être utilisés dans le processus d'évaluation. Les facteurs les plus importants à prendre en compte lors de la sélection des éléments de comparaison sont la taille, les caractéristiques comparables et - peut-être surtout - l'emplacement, qui peuvent avoir un effet considérable sur la valeur marchande de la propriété.

Qualités Comparables

Etant donné qu'il n'existe pas deux propriétés identiques, des ajustements seront apportés aux prix de vente des comparables afin de prendre en compte des caractéristiques différentes et d'autres facteurs susceptibles d'affecter la valeur, notamment:

• Age et état des bâtiments
• Date de vente, si des changements économiques se produisent entre la date de vente d'un produit comparable et la date de l'évaluation
• Conditions générales de vente, par exemple si le vendeur d'un bien était sous la contrainte ou si un bien était vendu entre parents (à un prix réduit)
• Emplacement, car les propriétés similaires peuvent différer en prix d'un quartier à l'autre
• Caractéristiques physiques, y compris la taille du terrain, l'aménagement paysager, le type et la qualité de la construction, le nombre et le type de pièces, la surface habitable en pieds carrés, les planchers de bois franc, un garage, la mise à niveau de la cuisine, une cheminée, une piscine, la climatisation centrale, etc.

L'estimation de la valeur marchande de la propriété en question se situera dans la fourchette constituée par les prix de vente ajustés des comparables. Étant donné que certains des ajustements apportés aux prix de vente des comparables seront plus subjectifs que d’autres, une contrepartie pondérée est généralement accordée aux comparables qui présentent le moins d’ajustements.

Méthode 2: approche des coûts

La méthode des coûts peut être utilisée pour estimer la valeur des propriétés améliorées par un ou plusieurs bâtiments. Cette méthode implique des estimations distinctes de la valeur du ou des bâtiments et du terrain, en tenant compte de l'amortissement. Les estimations sont additionnées pour calculer la valeur de la propriété améliorée dans son ensemble. La méthode des coûts part du principe qu'un acheteur raisonnable ne paierait pas plus pour une propriété améliorée existante que le prix d'achat d'un terrain comparable et de construction d'un bâtiment comparable. Cette approche est utile lorsque le bien en cours d'évaluation est un type qui n'est pas vendu fréquemment et ne génère pas de revenu. Les exemples incluent les écoles, les églises, les hôpitaux et les bâtiments gouvernementaux.

Les coûts de construction peuvent être estimés de plusieurs manières, y compris la méthode de la superficie en pieds carrés, dans laquelle le coût par mètre carré d'une construction comparable récemment construite est multiplié par le nombre de pieds carrés dans le bâtiment en question; la méthode des unités en place, où les coûts sont estimés en fonction du coût de construction par unité de mesure des composants individuels du bâtiment, y compris la main-d'œuvre et les matériaux; et la méthode d'enquête quantitative, qui estime les quantités de matières premières nécessaires pour remplacer le bâtiment en question, ainsi que le prix actuel des matériaux et les coûts d'installation correspondants.

Dépréciation

Aux fins de l'évaluation, l'amortissement fait référence à toute condition qui affecte négativement la valeur d'une amélioration apportée à un bien immobilier et prend en compte:

• Détérioration physique, y compris la détérioration curable, telle que la peinture et le remplacement de la toiture, et la détérioration incurable, telle que des problèmes de structure
• L'obsolescence fonctionnelle, qui fait référence à des caractéristiques physiques ou de conception qui ne sont plus considérées comme souhaitables par les propriétaires, telles que des appareils obsolètes, des installations d'apparence démodée ou des maisons de quatre chambres à coucher, mais avec une seule baignoire
• L'obsolescence économique, causée par des facteurs extérieurs à la propriété, tels que la proximité d'un aéroport bruyant ou d'une usine polluante.

Méthodologie

• Estimez la valeur du terrain comme si elle était vacante et disponible pour une utilisation optimale, en utilisant la méthode de comparaison des ventes, car le terrain ne peut pas être amorti.
• Estimez le coût actuel de la construction du ou des bâtiments et des améliorations du site.
• Estimez le montant de l'amortissement des améliorations résultant de la détérioration, de l'obsolescence fonctionnelle ou de l'obsolescence économique.
• Déduisez l'amortissement des coûts de construction estimés.
• Ajoutez la valeur estimée du terrain au coût amorti du ou des bâtiments et des améliorations apportées au site pour déterminer la valeur totale de la propriété.

Méthode 3: approche de la capitalisation du revenu

Souvent appelée simplement approche du revenu, cette méthode est basée sur la relation entre le taux de rendement requis par un investisseur et le revenu net produit par une propriété. Il est utilisé pour estimer la valeur des propriétés productrices de revenus telles que les complexes d’appartements, les immeubles de bureaux et les centres commerciaux. Les évaluations utilisant la méthode de la capitalisation du revenu peuvent être assez simples lorsque l'on s'attend à ce que la propriété en question génère un revenu futur et lorsque ses dépenses sont prévisibles et stables.

Capitalisation directe

Les évaluateurs effectueront les étapes suivantes en utilisant l’approche de la capitalisation directe:

• Estimez le revenu brut potentiel annuel.
• Tenez compte des pertes d’inoccupation et des pertes de loyer pour déterminer le revenu brut effectif.
• Déduisez les dépenses d’exploitation annuelles pour calculer le bénéfice d’exploitation net annuel.
• Estimez le prix qu'un investisseur type paierait pour le revenu généré par le type et la classe de biens en question. Ceci est accompli en estimant le taux de rendement ou le taux de capitalisation.
• Appliquez le taux de capitalisation au bénéfice net d'exploitation annuel de la propriété pour former une estimation de sa valeur.

Multiplicateurs de revenu brut

La méthode du multiplicateur de revenu brut (GIM) peut être utilisée pour évaluer d'autres propriétés qui ne sont généralement pas achetées en tant qu'immeubles productifs, mais qui pourraient être louées, telles que des maisons unifamiliales et bi-familiales. La méthode GRM consiste à associer le prix de vente d’un bien à ses revenus locatifs attendus. (Pour une lecture connexe, voir "4 façons d'évaluer un bien immobilier locatif")

Pour les propriétés résidentielles, le revenu mensuel brut est généralement utilisé; pour les propriétés commerciales et industrielles, le revenu annuel brut serait utilisé. La méthode du multiplicateur de revenu brut peut être calculée comme suit:

Prix ​​de vente Income Revenu locatif = Multiplicateur de revenu brut

Les données récentes sur les ventes et la location d'au moins trois propriétés similaires peuvent être utilisées pour établir un GIM précis. La GIM peut ensuite être appliquée à la juste valeur estimée de la location au marché de la propriété en question pour déterminer sa valeur marchande, qui peut être calculée comme suit:

Revenu de location x GIM = valeur marchande estimée

Le résultat final

Une évaluation immobilière précise est importante pour les prêteurs hypothécaires, les investisseurs, les assureurs et les acheteurs, ainsi que pour les vendeurs de biens immobiliers. Bien que les évaluations soient généralement effectuées par des professionnels qualifiés, toute personne impliquée dans une transaction réelle peut bénéficier d'une compréhension de base des différentes méthodes d'évaluation de l'immobilier.