5 types d'assurance prêt hypothécaire privé - PMI

Si vous effectuez un acompte de moins de 20% sur une maison, il est important de comprendre ce qu'est l'assurance prêt hypothécaire et son fonctionnement. L’assurance prêt hypothécaire privé (PMI) n’est pas réservée aux personnes qui ne peuvent se permettre une mise de fonds de 20%. C'est aussi pour les gens qui ne veulent pas mettre 20%, ils ont donc plus d'argent en réserve pour les réparations, le remodelage, l'ameublement et les urgences.

Assurance hypothécaire privée (PMI)

Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire privé - PMI?

Si l'idée d'acheter une assurance sur votre prêt hypothécaire vous semble étrange, vous êtes probablement un nouvel arrivant qui veut acheter une propriété ou qui ne verse jamais une petite mise de fonds. La plupart des prêteurs exigent le PMI lorsqu'un acheteur fait une mise de fonds inférieure à 20% du prix d'achat de la propriété - ou, en termes hypothécaires, le ratio prêt / valeur (LTV) de l'hypothèque dépasse 80% (le le ratio LTV, plus le profil de risque de l'hypothèque est élevé). Et contrairement à la plupart des types d'assurance, la police protège l'investissement du prêteur dans la maison, pas le vôtre. D'autre part, le PMI permet aux gens de devenir propriétaires plus rapidement.

PMI permet aux emprunteurs d’obtenir un financement s’ils ne peuvent se permettre (ou préfèrent) ne mettre que 5% à 19, 99% du coût de la résidence, mais cela entraîne des coûts mensuels supplémentaires. Les emprunteurs paient leur PMI jusqu'à ce qu'ils aient accumulé suffisamment de fonds propres dans la maison pour que le prêteur ne les considère plus comme présentant un risque élevé.

Les coûts PMI peuvent varier de 0, 25% à 2% (mais représentent en moyenne de 0, 5 à 1%) du solde de votre prêt par an, en fonction de la taille de votre mise de fonds et de votre prêt hypothécaire, de la durée du prêt et de votre pointage de crédit. Plus vos facteurs de risque sont élevés, plus le taux que vous payez est élevé. De plus, comme le PMI est un pourcentage du montant du prêt, plus vous empruntez, plus vous payez de PMI. Il existe six grandes sociétés PMI aux États-Unis. Ils facturent des taux similaires, qui sont ajustés chaque année.

C'est une dépense supplémentaire, mais il en va de même pour le fait de continuer à dépenser de l'argent en loyer et de rater peut-être l'appréciation du marché pendant que vous attendez pour économiser un acompte plus important. Rien ne garantit que vous gagnerez plus tard en achetant une maison plus tôt que de l'éviter, c'est pourquoi il vaut la peine d'envisager de payer le PMI. La valeur de l'assurance hypothécaire payée par l'administration fédérale du logement - ce dont vous pouvez avoir besoin si vous contractez un prêt FHA - est une autre histoire. Nous expliquerons cela plus tard.

Points clés à retenir

• Vous aurez besoin d'une assurance hypothécaire privée (PMI) si vous achetez une maison avec un acompte de moins de 20% du coût de la maison.
• Sachez que PMI est destiné à protéger le prêteur, et non l’emprunteur, contre les pertes éventuelles.
• Vous pouvez souscrire quatre types principaux d’assurance prêt hypothécaire: l’assurance prêt hypothécaire payé par l’emprunteur, l’assurance prêt hypothécaire à prime unique, l’assurance prêt hypothécaire à prêteur et l’assurance prêt hypothécaire à primes fractionnées.
• Si vous obtenez un prêt de l’Autorité fédérale du logement pour l’achat de votre maison, vous aurez besoin d’un type d’assurance supplémentaire.
  

Couverture d'assurance hypothécaire

Tout d’abord, vous devez comprendre le fonctionnement de PMI. Par exemple, supposons que vous déposiez 10% et obteniez un prêt pour les 90% restants de la valeur de la propriété - 20 000 $ et un prêt de 180 000 $. Avec l'assurance prêt hypothécaire, si le prêteur doit saisir votre prêt hypothécaire parce que vous perdez votre emploi et que vous ne pouvez pas payer pendant plusieurs mois, les pertes du prêteur seront limitées.

La compagnie d'assurance prêt hypothécaire couvre un certain pourcentage de la perte du prêteur. Pour notre exemple, disons que ce pourcentage est de 25%. Ainsi, si vous deviez encore 85% (170 000 $) du prix d'achat de 200 000 $ de votre maison au moment de votre éviction, au lieu de perdre la totalité de 170 000 $, le prêteur ne perdrait que 75% de 170 000 $, ou 127 500 $ du principal de la maison. Le PMI couvrirait les 25% restants, soit 42 500 dollars. Il couvrirait également 25% des intérêts de retard que vous avez accumulés et 25% des coûts de forclusion du prêteur.

Si PMI protège le prêteur, pourquoi l’emprunteur doit-il payer pour cela? Vous indemnisez le prêteur pour son risque plus élevé de vous prêter par rapport à une autre personne ayant une mise de fonds importante, une personne qui a plus à perdre si sa maison est saisie.

Combien de temps portez-vous le PMI?

Les emprunteurs peuvent demander que les versements d’assurance hypothécaire mensuels soient éliminés dès que le ratio prêt / valeur passe sous la barre des 80%. Lorsque le ratio de prêt sur prêt hypothécaire tombe à 78% - votre acompte, majoré du principal du prêt que vous avez remboursé, équivaut à 22% du prix d'achat de la maison - le prêteur doit automatiquement annuler le PMI conformément à la loi fédérale sur la protection des propriétaires, même si la valeur marchande de votre maison a diminué (tant que votre prêt hypothécaire est à jour).

Sinon, la durée pendant laquelle vous devez transporter un PMI dépend du type de PMI choisi.

1. Assurance prêt hypothécaire payé par l'emprunteur

Le type le plus courant d’indice PMI est l’assurance prêt hypothécaire payé par l’emprunteur (BPMI). Lorsque vous lisez à propos de PMI et que le type n'est pas spécifié, c'est généralement le type qui est discuté.

BPMI se présente sous la forme de frais mensuels supplémentaires que vous payez avec votre versement hypothécaire. Après la clôture de votre prêt, vous payez BPMI tous les mois jusqu'à ce que vous disposiez de 22% du capital de votre maison, sur la base du prix d'achat initial. À ce stade, le prêteur doit automatiquement annuler BPMI, tant que vos paiements hypothécaires sont à jour. Accumuler suffisamment de valeur nette de votre maison grâce à des versements hypothécaires mensuels réguliers pour faire annuler BPMI prend généralement environ 11 ans.

Vous pouvez également être proactif et demander au prêteur d'annuler BPMI lorsque vous avez 20% du capital de votre maison. Vos versements hypothécaires doivent être à jour, votre historique de paiement doit être satisfaisant, votre propriété ne doit pas être grevée de privilèges supplémentaires et, dans certains cas, vous aurez peut-être besoin d'une évaluation à jour pour prouver la valeur de votre maison et prouver que celle-ci n'a pas décliné en dessous de la valeur lorsque vous l'avez acheté.

Certains prêteurs autoriseront (mais ne seront pas obligés de permettre) aux emprunteurs d’annuler plus tôt leur PMI en fonction de l’appréciation de la valeur de leur logement. Si l'emprunteur accumule 25% de ses capitaux propres en raison de son appréciation au cours des années deux à cinq ou 20% après la cinquième année, l'investisseur qui a acheté le prêt (la plupart des prêts hypothécaires sont vendus à des investisseurs) peut autoriser l'annulation du PMI une fois que la valeur accrue de la maison a été prouvée. une évaluation, un avis de prix du courtier (BPO) ou un modèle d'évaluation automatisé (AVM, qui prend en compte la valeur de propriétés similaires vendues récemment).

Vous pouvez également être en mesure de vous débarrasser rapidement de votre PMI en procédant à un refinancement, même si vous devez peser le coût d'un refinancement par rapport aux coûts liés au maintien des primes d'assurance prêt hypothécaire. Vous pouvez également être en mesure de l'abandonner plus tôt en remboursant par anticipation le principal de votre prêt hypothécaire, de sorte que vous disposiez d'au moins 20% d'actions.

Vous devez décider si vous êtes prêt à payer le PMI pour une période allant jusqu'à 11 ans pour pouvoir acheter maintenant. Regardez au-delà du paiement mensuel. Qu'est-ce que le PMI va vous coûter à long terme? Qu'est-ce que l'attente d'acheter vous coûtera potentiellement? Certes, vous manquez d'accumuler la valeur nette de votre propriété lorsque vous louez, mais vous évitez également tous les coûts non supportables de l'accession à la propriété, tels que l'assurance du propriétaire, les taxes foncières, l'entretien et les réparations. Et la loi de 2017 sur la réduction de l'impôt sur l'emploi et l'emploi, qui double la déduction forfaitaire, rend la déduction d'impôt sur les intérêts hypothécaires moins valable qu'auparavant.

Les trois types restants de PMI ne sont pas aussi communs. Vous voudrez peut-être encore savoir comment ils fonctionnent. Toutefois, au cas où l’un d’entre eux vous semblerait plus attrayant ou si votre prêteur vous proposait plus d’une option d’assurance prêt hypothécaire.

2. Assurance hypothécaire à prime unique

Avec l’assurance hypothécaire à prime unique (SPMI), également appelée assurance prêt hypothécaire à paiement unique, vous payez l’assurance hypothécaire en une somme forfaitaire, soit en totalité à la clôture, soit financée dans l’hypothèque (dans ce dernier cas, elle peut être appelée - assurance hypothécaire financée).

L'avantage de SPMI est que votre paiement mensuel sera inférieur à celui de BPMI. Cela peut vous aider à vous qualifier pour emprunter davantage pour acheter votre maison. Un autre avantage est que vous n'avez pas à craindre un refinancement pour sortir de votre PMI - ou regarder votre ratio prêt / valeur pour voir quand vous pouvez obtenir votre PMI annulé.

Le risque est que si vous refinancez ou vendez au bout de quelques années, aucune partie de la prime unique ne sera remboursable. De plus, si vous financez la prime unique, vous paierez des intérêts sur celle-ci tant que vous aurez l'hypothèque. En outre, si vous n'avez pas assez d'argent pour une mise de fonds de 20%, vous n'aurez peut-être pas l'argent nécessaire pour payer une prime unique au départ. Toutefois, le vendeur ou, dans le cas d'une maison neuve, le constructeur peut payer l'assurance hypothécaire à prime unique de l'emprunteur. Vous pouvez toujours essayer de négocier cela dans le cadre de votre offre d'achat.

Si vous envisagez de rester à la maison pendant trois ans ou plus, une assurance prêt hypothécaire à prime unique peut vous faire économiser de l'argent. Demandez à votre agent de crédit de voir si c'est effectivement le cas. Et sachez que tous les prêteurs ne proposent pas une assurance prêt hypothécaire à prime unique.

3. Assurance prêt hypothécaire payé par le prêteur

Avec l'assurance prêt hypothécaire payé par le prêteur (LPMI), votre prêteur paiera techniquement la prime d'assurance prêt hypothécaire. En fait, vous allez payer pour cela pendant toute la durée du prêt sous la forme d'un taux d'intérêt légèrement plus élevé. Contrairement à BPMI, vous ne pouvez pas annuler LPMI lorsque votre capital atteint 78%, car il fait partie du prêt. Le refinancement sera le seul moyen de réduire votre versement mensuel. Votre taux d'intérêt ne diminuera pas une fois que vous aurez 20% ou 22% de capital. Le PMI payé par le prêteur n'est pas remboursable.

L'avantage du PMI payé par le prêteur, malgré le taux d'intérêt plus élevé, est que votre paiement mensuel pourrait être inférieur au paiement mensuel, et vous pourriez être en mesure d'emprunter davantage.

4. Assurance prêt hypothécaire à primes partagées

L'assurance hypothécaire à primes fractionnées est le type le moins répandu. C'est un hybride des deux premiers types dont nous avons discuté: BPMI et SPMI.

Voici comment cela fonctionne: Vous payez une partie de l'assurance hypothécaire sous forme de montant forfaitaire à la clôture et une partie mensuelle. Vous n'avez pas à générer autant d'argent supplémentaire à l'avance qu'avec SPMI, et vous n'augmentez pas votre paiement mensuel autant que vous le feriez avec BPMI. Si vous avez un ratio d'endettement élevé, vous pouvez choisir une assurance prêt hypothécaire à primes fractionnées. Dans ce cas, si vous augmentez trop votre paiement mensuel avec BPMI, vous ne pourrez pas emprunter suffisamment pour acheter la maison que vous souhaitez.

La prime initiale peut varier de 0, 50% à 1, 25% du montant du prêt. La prime mensuelle sera basée sur le ratio prêt / valeur net avant que toute prime financée ne soit prise en compte.

Comme avec SPMI, vous pouvez demander au constructeur ou au vendeur - ou même au prêteur - de payer la prime initiale, ou de l'intégrer à votre prêt hypothécaire. Les primes fractionnées peuvent être partiellement remboursables une fois que l'assurance hypothécaire est annulée ou résiliée.

5. Protection hypothécaire des prêts hypothécaires fédéraux - PMI

Il existe également un cinquième type d'assurance prêt hypothécaire utilisé avec des prêts souscrits par la Federal Housing Administration, mieux connu sous le nom de prêt FHA ou prêt hypothécaire FHA. L'assurance FHA est connue sous le nom de MIP et est une exigence pour les prêts FHA et avec des acomptes de 10% ou moins ne peut être retirée sans refinancement de la maison. MIP nécessite un paiement initial et les primes mensuelles généralement ajoutées à la note hypothécaire mensuelle. L'acheteur doit encore attendre 11 ans avant de pouvoir retirer le MIP du prêt s'il dispose d'un acompte de plus de 10%.

Coût du PMI

Vos coûts d'assurance hypothécaire, ou primes, dépendront de plusieurs facteurs.

• quel plan premium choisissez-vous
• si votre taux d'intérêt est fixe ou ajustable
• la durée de votre prêt (généralement 15 ou 30 ans)
• votre mise de fonds ou votre ratio prêt-valeur (ratio prêt / valeur) (un acompte de 5% vous donne un ratio prêt / valeur de 95%; une réduction de 10% rend votre ratio prêt / valeur de 90%)
• le montant de la couverture d'assurance hypothécaire requise par le prêteur ou l'investisseur (il peut aller de 6% à 35%)
• si la prime est remboursable ou non
• votre pointage de crédit
• tout facteur de risque supplémentaire, tel que le prêt pour une hypothèque jumbo, un immeuble de placement, un refinancement avec retrait ou une résidence secondaire

En général, plus vous prenez en considération un facteur, plus vos primes seront élevées. Par exemple, plus votre pointage de crédit est bas et votre versement initial, plus vos primes seront élevées.

Début avril 2018, les primes pouvaient varier de 0, 17% à 2, 81% ou plus par an. Si vous souscrivez 15% sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans et que votre pointage de crédit est égal ou supérieur à 760, par exemple, vous paierez 0, 17%, car vous êtes un emprunteur à faible risque. Si vous souscrivez 3% sur un prêt hypothécaire à taux ajustable de 30 ans pour lequel le taux de lancement n’est fixé que pour trois ans et que votre pointage de crédit est de 630, votre taux sera de 2, 81%, car vous représentez un risque élevé. emprunteur.

Une fois que vous savez quel pourcentage s'applique à votre situation, multipliez-le par le montant que vous empruntez. Divisez ensuite ce montant par 12 pour voir ce que vous paierez chaque mois. Par exemple, un prêt de 200 000 dollars assorti d'une prime annuelle de 0, 65% coûterait 1 300 dollars par an (200 000 dollars x 0, 0065), soit 108 dollars par mois (1 300 dollars par 12).

Estimation des tarifs

De nombreuses entreprises offrent une assurance hypothécaire. Leurs taux peuvent légèrement différer et votre prêteur, et non vous, choisira l'assureur. Néanmoins, vous pouvez avoir une idée du taux que vous payerez en étudiant la carte de taux d’assurance prêt hypothécaire. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty et Genworth sont parmi les principaux fournisseurs d’assurance prêt hypothécaire privé.

Les cartes de taux d'assurance prêt hypothécaire peuvent être déroutantes à première vue. Voici comment les utiliser.

1. Trouvez la colonne qui correspond à votre pointage de crédit.
2. Trouvez la ligne qui correspond à votre ratio LTV.
3. Identifiez la ligne de couverture applicable. Recherchez sur le Web les exigences de Fannie Mae en matière d’assurance prêt hypothécaire afin de déterminer le montant de couverture requis pour votre prêt ou demandez à votre prêteur (et impressionnez-les de votre connaissance du fonctionnement de PMI).
4. Identifiez le taux PMI correspondant à l'intersection de votre pointage de crédit, de votre mise de fonds et de votre couverture.
5. Le cas échéant, ajoutez ou soustrayez à ce taux le montant du tableau de rajustement (sous le tableau de taux principal) correspondant à votre pointage de crédit. Par exemple, si vous effectuez un refinancement avec retrait et que votre pointage de crédit est de 720, vous pouvez ajouter 0, 20 à votre taux.
6. Comme nous l'avons montré dans la section précédente, multipliez le taux total par le montant que vous empruntez. Il s'agit de votre prime d'assurance hypothécaire annuelle. Divisez-le par 12 pour obtenir votre prime d'assurance hypothécaire mensuelle.

Votre tarif sera le même tous les mois, bien que certains assureurs le baisseront après 10 ans. Cependant, c'est juste avant le moment où vous devriez être en mesure de supprimer votre couverture de toute façon afin que toute économie ne soit pas significative.

1, 75%

Le montant de la prime d'assurance hypothécaire initiale (UFMIP) à compter d'avril 2018.

Assurance hypothécaire FHA

L’assurance prêt hypothécaire fonctionne différemment des prêts de la Federal Housing Administration. Pour beaucoup - sinon la plupart - des emprunteurs, il sera plus cher que le PMI.

PMI ne vous oblige pas à payer une prime initiale à moins que vous ne choisissiez une assurance prêt hypothécaire à prime unique ou à prime partagée. (Dans le cas d'une assurance hypothécaire à prime unique, rappelez-vous que vous ne payez aucune prime d'assurance hypothécaire mensuelle. Dans le cas d'une assurance hypothécaire à prime fractionnée, vous payez des primes d'assurance hypothécaire mensuelles moins élevées.) Cependant, avec l'assurance hypothécaire FHA, tout le monde doit payer une prime initiale, et ce paiement ne fait rien pour réduire vos primes mensuelles.

En avril 2018, la prime d'assurance hypothécaire initiale (UFMIP) représentait 1, 75% du montant du prêt. Vous pouvez payer ce montant à la clôture ou le financer dans le cadre de votre prêt hypothécaire. Le UFMIP vous coûtera 1 750 USD pour chaque tranche de 100 000 USD empruntée. Si vous le financez, vous payerez également des intérêts, ce qui le rendra plus cher au fil du temps. Le vendeur est autorisé à payer votre UFMIP à condition que sa contribution totale aux frais de clôture n'excède pas 6% du prix d'achat.

Avec une hypothèque FHA, vous payerez également une prime d’assurance hypothécaire mensuelle de 0, 45% à 1, 05% du montant du prêt, en fonction de votre mise de fonds et de la durée de votre prêt. Par exemple, comme le montre le tableau ci-dessous de la FHA, si vous avez un prêt de 30 000 ans (durée de l'hypothèque supérieure à 15 ans) de 200 000 USD (montant de base inférieur ou égal à 625 500 USD) et que vous payez le minimum de la FHA Avec un acompte de 3, 5% (LTV supérieur à 95%), votre MIP sera de 0, 85% (85 points de base) pour la durée du prêt (durée de l’emprunt). Ne pas pouvoir annuler vos MIP peut être coûteux.

Source: Département du logement et du développement urbain des États-Unis.

Pour les prêts FHA avec un acompte de 10% ou plus, vous pouvez annuler vos MIP mensuels après 11 ans. Mais si vous avez 10% à baisser, pourquoi obtenir un prêt de la FHA ">

Vous pouvez obtenir un prêt FHA avec un pointage de crédit aussi bas que 580 et peut-être même inférieur (bien que les prêteurs puissent exiger que votre pointage soit égal à 620 ou plus). Et vous pourriez bénéficier du même taux que pour un prêt conventionnel malgré un pointage de crédit inférieur: 660 contre 740, par exemple.

Sans payer 10% ou plus sur un prêt hypothécaire FHA, le seul moyen d'arrêter de payer les FIP FHA est de refinancer un prêt conventionnel. Cette étape aura plus de sens une fois que votre pointage de crédit et / ou votre ratio crédit / crédit auront considérablement augmenté. Refinancer signifie payer les frais de clôture, cependant, et les taux d’intérêt peuvent être plus élevés lorsque vous êtes prêt à refinancer. Des taux d’intérêt plus élevés ainsi que des frais de clôture pourraient annuler les économies résultant de l’annulation de l’assurance prêt hypothécaire FHA. Et vous ne pouvez pas refinancer si vous êtes au chômage ou si vous avez trop de dettes par rapport à votre revenu.

En outre, les prêts de la FHA permettent plus généreusement aux vendeurs de contribuer aux frais de clôture de l'acheteur: jusqu'à 6% du montant du prêt, contre 3% pour les prêts classiques. Donc, si vous ne pouvez pas vous permettre d’acheter une maison sans une aide substantielle aux frais de clôture, un prêt FHA pourrait être votre seule option.

Le résultat final

L’assurance prêt hypothécaire coûte de l’argent aux emprunteurs, mais elle leur permet de devenir propriétaires plus rapidement en réduisant le risque pour les institutions financières d’octroyer des prêts hypothécaires à des personnes avec de petites mises de fonds. Vous pourriez trouver intéressant de payer les primes de l'assurance prêt hypothécaire si vous souhaitez être propriétaire d'une maison le plus tôt possible pour des raisons de style de vie ou d'abordabilité. Ajout des raisons à cela: Les primes peuvent être annulées une fois que la valeur nette de votre maison atteint 80% si vous payez une PMI mensuelle ou une assurance prêt hypothécaire à primes fractionnées.

Cependant, vous pourriez penser à deux fois si vous êtes dans la catégorie des emprunteurs qui devraient payer des primes d’assurance FHA pour la durée du prêt. Bien que vous puissiez éventuellement refinancer ultérieurement un prêt FHA pour vous débarrasser de votre PMI, rien ne garantit que votre situation d'emploi ou les taux d'intérêt du marché rendront un refinancement possible ou rentable. (Pour plus d'informations, voir "Comment éviter de payer une assurance hypothécaire privée - PMI")