Introduction au prêt FHA 203 (k)

Êtes-vous intéressé à acheter un fixateur-supérieur, mais n'avez pas l'argent pour le remodeler? Ou peut-être avez-vous économisé de l'argent pour le remodelage et trouvé une maison que vous aimez, mais votre prêteur ne vous permettra pas de l'acheter, car la maison n'est pas considérée comme habitable sans toilettes. Il y a toujours des propriétés sur le marché qui n'ont pas été gérées par d'anciens propriétaires à court d'argent, qui ont été mal traitées par les locataires ou qui ont été délibérément détruites par les anciens propriétaires qui ont été saisis. Ne devrait-il pas y avoir un moyen pour quelqu'un comme vous de réparer ces maux de tête de quartier et de les ramener à la vie?

Un cadeau du gouvernement

Il existe un moyen d'acheter un fixateur, et cela vous est proposé par le gouvernement fédéral. Le produit de prêt de réadaptation de la Federal Housing Administration, le prêt FHA 203 (k), a été conçu pour les personnes qui souhaitent réhabiliter ou réparer une maison endommagée afin de pouvoir y vivre comme résidence principale. Le gouvernement a approuvé ces prêts pour inciter les prêteurs à offrir ce qui serait autrement considéré comme un produit de prêt risqué. En raison des risques et des dépenses que cela implique, les projets de réhabilitation sont généralement gérés par des investisseurs professionnels en immobilier qui peuvent acheter des propriétés avec de l'argent et n'ont donc pas besoin d'une banque pour approuver l'état de la propriété.

Cet article décrira combien d’argent il vous faut épargner, les deux types différents de prêts 203 (k), les propriétés éligibles, les réparations éligibles, etc. - en bref, ce que vous devez savoir pour savoir si ce type de prêt convient aux toi. (Pour une lecture de fond, voir: Assurer les hypothèques de la Federal Housing Authority (FHA) .)

Combien d'argent vous avez besoin

Le prêt FHA 203 (k) vous permet d’inclure dans le prêt l’argent nécessaire pour les réparations et les dépenses connexes (matériaux et main-d’œuvre). Si vous souhaitez acheter une maison où la cuisine a été arrachée, vous pouvez inclure dans le prêt le prix des nouvelles armoires, des comptoirs, du plancher, un réfrigérateur, une cuisinière, un four, un micro-ondes, un évier, un lave-vaisselle, l'élimination des déchets et le coût. concevoir, autoriser et installer le tout. Le prêt peut également inclure une réserve pour imprévus de 10 à 20% pour les dépenses supérieures aux estimations de vos réparations. Vous pouvez également obtenir jusqu'à six mois de versements hypothécaires inclus pour couvrir l'hypothèque pendant la rénovation de votre maison, de sorte que vous n'ayez pas à payer deux fois le logement.

Types d’hypothèques 203 (k)

Il existe deux types d’hypothèques FHA 203 (k): régulières et simplifiées (également appelées «modifiées»). Régulier est pour les propriétés qui ont besoin de réparations structurelles; simplifié est pour ceux qui ont besoin que des réparations non structurelles. Soit peut être utilisé pour l'achat ou le refinancement.

Pour le prêt d’achat normal de 203 (k), le montant maximum de l’hypothèque est basé sur la moindre de la valeur telle quelle de la propriété, plus les frais de rééducation ou 110% de la valeur attendue de la propriété après la réhabilitation. Cela signifie que vous ne voudriez pas acheter une maison d'une valeur telle que de 150 000 $ si elle nécessitait des réparations de 25 000 $, à moins que vous ne disposiez de 10 000 $ supplémentaires en espèces, car le montant maximal que vous pourriez emprunter serait de 165 000 $ (110% des 150 000 $). Le prêt simplifié permet aux acheteurs de maison d’ajouter un maximum de 35 000 $ au prix d’achat pour payer les améliorations. (Pour en savoir plus, voir: Hypothèques: combien pouvez-vous vous permettre? )

Bien sûr, dans tous les cas, vous avez le revenu nécessaire pour faire face à l'hypothèque. Vous ne pouvez pas simplement contracter un emprunt pour un certain montant, car la maison le garantit.

Propriétés éligibles

Les prêts FHA 203 (k) sont destinés aux propriétaires occupants et non aux investisseurs. Les types de propriétés suivants sont éligibles:

• Maisons unifamiliales à quatre familles
• Construction existante terminée depuis au moins un an
• Les démontages, tant qu’une partie de la fondation existante restera
• Une maison existante qui sera déplacée vers une nouvelle fondation
• La partie résidentielle d'une propriété à usage mixte (commercial / résidentiel)
• Condos approuvés par la FHA

Avec une telle gamme de propriétés éligibles, presque tout le monde peut trouver la bonne propriété qui sera éligible à un prêt de 203 (k).

Conditions de financement et frais de réadaptation et de réparation admissibles

Indépendamment du travail que vous pensez que la maison a besoin, le prêteur et la FHA ont leurs propres exigences que vous devrez également satisfaire. Le département américain du Logement et du Développement urbain (HUD) "exige que les propriétés financées dans le cadre de ce programme respectent certaines normes structurelles et d'efficacité énergétique" de base "afin de" se conformer aux Normes minimales de propriété de HUD (24 CFR 200.926d et / ou Manuel 4905.1 de HUD) et toutes codes et ordonnances locaux. "

Les normes d'efficacité énergétique incluent le calfeutrage, l'isolation et la ventilation, ainsi que l'utilisation de systèmes de chauffage et de climatisation de la bonne taille pour la maison. La maison doit également disposer de détecteurs de fumée adjacents à chaque chambre à coucher.

Vous serez peut-être surpris par la variété de réparations et d’améliorations domiciliaires pouvant être financées avec le prêt 203 (k). Ceux-ci incluent, mais ne sont pas limités à, les éléments suivants:

• La peinture
• ajouts de salle
• les ponts
• les patios
• nivellement et drainage des sites
• rénovation de la salle de bain
• remodelage de la cuisine, y compris les appareils
• finir un grenier ou un sous-sol
• modifications et réparations structurelles
• ajouter ou réduire le nombre d'unités dans un logement (p. ex. unifamiliale à duplex)
• nouveau revêtement
• ajouts deuxième histoire
• élimination des problèmes de peinture à base de plomb
• systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC)
• plomberie
• toiture
• sol
• conservation de l'énergie
• accès handicapés

La FHA ne permet pas de financer des «articles de luxe» tels que des courts de tennis, des piscines, des spas et des barbecues avec un prêt 203 (k), mais certains articles que vous pourriez considérer comme un luxe, tels que les bains à remous, sont: effectivement autorisé. Discutez avec votre prêteur des améliorations spécifiques que vous souhaitez apporter pour voir ce que vous pouvez financer.

Terminer la rééducation

Une fois que vous avez terminé l'achat et que la maison vous appartient, vous pouvez commencer les réparations et le remodelage. La FHA exige que toutes les réparations soient effectuées dans un délai de six mois, bien que les prêteurs puissent exiger un délai plus court.

Vous commencerez immédiatement à faire des versements hypothécaires comme pour n'importe quelle maison. Après tout, vous en êtes le propriétaire - peu importe si vous n'y vivez pas encore. Cependant, comme mentionné précédemment, vous pouvez financer vos premiers versements hypothécaires.

L'argent de réadaptation et de réparation est placé dans un compte séquestre et libéré à mesure que les travaux sont terminés et inspectés pour garantir l'approbation du HUD. Le HUD doit également approuver le produit fini une fois tous les travaux terminés.

Problèmes à éviter

De nombreux prêteurs ne font pas de prêts FHA 203 (k), que ce soit parce qu’ils ne savent pas comment ou ne veulent pas faire la paperasserie supplémentaire. Travailler avec un prêteur qui n'a pas l'expérience des prêts FHA 203 (k) est quelque chose que vous devriez éviter - le processus est assez complexe en l'état. Ne vous donnez pas de maux de tête en travaillant avec quelqu'un qui ne sait pas ce qu'il fait.

Assurez-vous également de ne pas surinvestir dans la maison - ne dépensez pas tellement en réparations et améliorations que vous ne pourrez pas récupérer vos coûts si vous vendez la maison un jour. Examinez les prix de vente moyens des maisons prêtes à emménager dans votre quartier et essayez de placer votre maison dans cette fourchette. Vous ne voulez pas posséder une maison de 300 000 $ dans un quartier de 200 000 $, car la plupart des gens qui en ont les moyens voudront vivre dans un quartier plus agréable où toutes les maisons ont une valeur comparable.

Désavantages

Les prêts FHA 203 (k) ont une période de clôture plus longue que les autres types de prêts. La clôture prend généralement entre 60 et 90 jours, contre 30 à 45 jours pour d’autres prêts, y compris les prêts ordinaires de la FHA. Si vous êtes pressé de déménager, le prêt 203 (k) n'est pas le produit que vous recherchez. Vous pouvez également vous attendre à payer un taux d'intérêt plus élevé en raison du risque accru associé aux prêts pour l'amélioration de l'habitat. (Pour plus d'informations, consultez Points hypothécaires - Quel est le point? )

Ces prêts représentent également plus de travail pour le prêteur et nécessitent des connaissances spécialisées en matière de prêt. Il peut donc être plus difficile de trouver un prêteur qui travaillera avec vous. Les processus d’application et de rénovation demandent beaucoup de travail aux propriétaires, et les formalités administratives sont nombreuses. Certains emprunteurs ont signalé des retards dans la réception de leurs fonds de réadaptation, ce qui ajoute un stress supplémentaire au processus.

Le résultat final

Il peut être plus difficile de trouver un prêteur qui contracte des prêts FHA 203 (k) et de mener à bien les processus de demande et de rénovation, mais cet effort supplémentaire peut porter ses fruits. Ce produit de prêt peut vous permettre d’acheter la maison idéale qui a besoin d’un peu de remise en état pour redevenir habitable. Cela peut également vous permettre de passer de la location à l’accession à la propriété, puisqu’il pourrait y avoir une solution miracle dans votre fourchette de prix s’il n’ya pas de maison prête à l’habitation que vous pouvez vous permettre. (Pour plus d'informations, voir Êtes-vous prêt à acheter une maison? )