Le guide complet du financement d'un immeuble de placement

L'immobilier peut constituer une couverture contre la volatilité des marchés lorsque les actions s'effondrent. De nombreux avantages sont associés à la possession d'un immeuble de placement. Devenir propriétaire est un moyen judicieux de générer un flux de revenus passif et régulier, mais il faut un certain montant d'argent pour commencer. Lorsque vous ne disposez pas d'un budget énorme, contracter un emprunt peut être le seul moyen de sceller l'accord. (Pour plus d'informations, consultez le didacticiel: Exploration des investissements immobiliers.)

Le financement des immeubles de placement peut prendre plusieurs formes et il existe des critères spécifiques que les emprunteurs doivent pouvoir respecter. Choisir le mauvais type de prêt peut avoir une incidence sur le succès de votre investissement. Il est donc essentiel de comprendre le fonctionnement des différentes options avant de faire appel à un prêteur.

Option n ° 1: prêts bancaires classiques

Si vous possédez déjà une maison qui est votre résidence principale, vous connaissez probablement le financement conventionnel. Une hypothèque conventionnelle est conforme aux directives établies par Fannie Mae ou Freddie Mac et contrairement à un prêt FHA, VA ou USDA, elle n’est pas garantie par le gouvernement fédéral. Avec un financement conventionnel, l'attente typique d'un acompte est de 20% du prix d'achat de la maison, mais avec un immeuble de placement, le prêteur peut exiger un acompte plus proche de 30%. Il peut être possible d’utiliser des fonds surdoué pour un versement initial, mais les cadeaux doivent être correctement documentés.

Avec un prêt conventionnel, votre pointage de crédit personnel et vos antécédents de crédit déterminent votre capacité à obtenir l'approbation et le type de taux d'intérêt qui s'applique à l'hypothèque. Les prêteurs examinent également le revenu et les actifs et les emprunteurs doivent pouvoir se permettre de payer leur hypothèque existante s’ils en ont un et les mensualités sur un immeuble de placement. Les revenus locatifs futurs ne sont pas pris en compte dans le calcul du ratio dette / revenu, et la plupart des prêteurs s'attendent à ce que les emprunteurs disposent d'au moins six mois de liquidités pour couvrir les deux obligations hypothécaires. (Pour plus de conseils sur le financement, lisez: Achat de votre premier immeuble de placement? Les 10 meilleurs conseils .)

Option n ° 2: prêts à taux fixe

Même si être propriétaire a ses avantages, il présente également certains maux de tête. Pour certains investisseurs, l'inversion est l'alternative la plus attrayante, car elle leur permet de recevoir leurs bénéfices sous forme de montant forfaitaire lors de la vente de la maison plutôt que d'attendre un chèque de loyer chaque mois. Dans ce cas de figure, un prêt à taux fixe serait plus approprié.

Un prêt à taux fixe est un type de prêt à court terme qui permet à l'emprunteur de terminer ses travaux de rénovation afin que la maison puisse être remise sur le marché le plus rapidement possible. Les prêts fixes sont essentiellement des prêts en argent fort, ce qui signifie que le prêt est garanti par la propriété. Les prêteurs d’argent dur se spécialisent dans ce type de prêts, mais certaines plates-formes de financement participatif dans l’immobilier les proposent également.

L'avantage d'utiliser un prêt en argent dur pour financer un revirement de maison est qu'il peut être plus facile de se qualifier par rapport à un prêt conventionnel. Bien que les prêteurs tiennent toujours compte de facteurs tels que le crédit et le revenu, l’accent est mis sur la rentabilité de la propriété. La valeur estimée après réparation (ARV) de la maison est utilisée pour déterminer si vous serez en mesure de rembourser le prêt. Il est également possible d’obtenir un financement en quelques jours au lieu d’attendre des semaines ou des mois la clôture d’un prêt hypothécaire classique. (Pour en savoir plus sur la façon de garder un flip sur la bonne voie, voir: 5 erreurs qui font de la maison un renversement.)

Le principal inconvénient de l’utilisation d’un prêt à taux fixe est qu’il ne sera pas bon marché. Les taux d'intérêt pour ce type de prêt peuvent atteindre 18%, selon le prêteur, et le délai de remboursement peut être court. Il n’est pas rare que les prêts d’argent dur aient une durée inférieure à un an. Les frais d'origination et les frais de clôture peuvent également être plus élevés par rapport au financement conventionnel, ce qui pourrait réduire considérablement les rendements.

Option n ° 3: Exploiter la valeur nette du logement

S'appuyant sur la valeur nette de votre maison, via un prêt sur valeur nette, HELOC ou un refinancement avec retrait, constitue un troisième moyen de sécuriser un immeuble de placement pour une location à long terme ou pour financer un retournement. Dans la plupart des cas, il est possible d’emprunter jusqu’à 80% de la valeur nette de la maison pour l’achat d’une résidence secondaire.

Le recours à l’équité pour financer un investissement immobilier a ses avantages et ses inconvénients, en fonction du type de prêt que vous choisissez. Avec un HELOC, par exemple, vous pouvez emprunter à la valeur de l'actif de la même manière qu'avec une carte de crédit et les paiements mensuels ne concernent souvent que des intérêts. Le taux est généralement variable, ce qui signifie qu'il peut augmenter si le taux préférentiel change.

Un refinancement avec retrait serait assorti d'un taux fixe, mais il pourrait prolonger la vie de votre prêt hypothécaire actuel. Une durée de prêt plus longue pourrait signifier payer plus d'intérêts pour la résidence principale. Cela devrait être mis en balance avec les rendements anticipés qu'un immeuble de placement rapporterait. (Pour en savoir plus sur le point de savoir si un refinancement a du sens, voir: 9 choses à savoir avant de refinancer votre prêt hypothécaire .)

Le résultat final

Investir dans un bien locatif ou s’attaquer à un projet de revitalisation de maison sont des projets risqués, mais ils offrent le potentiel d’un grand bénéfice. Trouver de l'argent pour profiter d'une opportunité d'investissement ne doit pas être un obstacle si vous savez où chercher. Lorsque vous comparez différentes options d’emprunt, gardez à l’esprit les coûts à court et à long terme et leur incidence sur les résultats nets de l’investissement.