Créer une hypothèque canadienne déductible des impôts

Le droit fiscal des propriétaires canadiens est très différent de celui des États-Unis. Notamment, les intérêts sur un emprunt hypothécaire pour une résidence privée principale ne sont pas déductibles d'impôt. Cependant, toutes les plus-values ​​sur la vente de la maison sont exonérées d'impôt.

Les Canadiens peuvent toutefois déduire efficacement ces intérêts hypothécaires.

L'objectif financier

Premièrement, quelques définitions de base:

Votre valeur nette est votre actif moins tout passif. Pour augmenter votre valeur nette, vous devez soit augmenter votre actif, soit réduire votre passif, ou les deux.

Votre flux de trésorerie disponible correspond au montant des liquidités qui restent une fois toutes les dépenses et les paiements de la dette effectués. Pour augmenter vos liquidités, vous devez dépenser moins, trouver un emploi mieux rémunéré ou payer moins d’impôts.

Examinons une stratégie pour vous aider à augmenter votre actif en créant un portefeuille de placements, en réduisant vos dettes en remboursant votre prêt hypothécaire plus rapidement et en augmentant votre flux de trésorerie en payant moins d'impôt. En réalité, vous augmenteriez votre valeur nette et votre flux de trésorerie simultanément.

La stratégie

Chaque fois que vous effectuez un paiement hypothécaire, une partie du paiement est affectée aux intérêts et le reste au capital. Ce paiement de capital augmente votre valeur nette dans la maison et peut être emprunté, généralement à un meilleur taux qu'un prêt non garanti.

Si l'argent emprunté est ensuite utilisé pour acheter un investissement générant un revenu, les intérêts sur le prêt sont déductibles des impôts, ce qui améliore encore le taux d'intérêt effectif du prêt.

Cette stratégie demande au propriétaire d'emprunter le principal de chaque versement hypothécaire et de l'investir dans un portefeuille productif. En vertu du code des impôts canadien, les intérêts payés sur les sommes empruntées pour gagner un revenu sont déductibles des impôts.

À mesure que le temps passe, votre dette totale reste la même, puisque le paiement du principal est emprunté chaque fois qu'un paiement est effectué. Mais une plus grande partie de celle-ci devient une dette déductible des impôts. En d'autres termes, c'est une "bonne" dette. Et moins de restes de dette non déductible ou «mauvaise» dette.

Pour mieux expliquer cela, reportez-vous à la Figure 1 ci-dessous, où vous pouvez voir que le versement hypothécaire de 1 106 $ par mois correspond à 612 $ en capital et à 494 $ en intérêts.

Figure 1

Comme vous pouvez le constater, chaque paiement réduit le montant dû sur le prêt de 612 $. Après chaque paiement, les 612 $ sont empruntés et investis. Cela maintient le niveau total de la dette à 100 000 dollars, mais la partie du prêt déductible des impôts augmente à chaque versement. La figure 1 montre qu'après un mois de mise en œuvre de cette stratégie, 99 388 dollars constituent toujours une dette non déductible, mais 612 dollars sont désormais déductibles des impôts.

Cette stratégie peut aller encore plus loin: la partie déductible des intérêts sur les intérêts versés crée un remboursement d'impôt annuel, qui pourrait ensuite être utilisé pour rembourser davantage l'hypothèque. Ce versement hypothécaire aurait un capital de 100% (puisqu'il s'agissait d'un versement supplémentaire) et pourrait être emprunté intégralement et investi dans le même portefeuille productif de revenus.

Les étapes de la stratégie sont répétées mensuellement et annuellement jusqu'à ce que votre prêt hypothécaire soit totalement déductible des impôts. Comme vous pouvez le constater à partir des chiffres précédents et suivants, le prêt hypothécaire reste constant à 100 000 $, mais la partie déductible de l’impôt augmente tous les mois. Le portefeuille de placements, quant à lui, croît également grâce à la contribution mensuelle et aux revenus et plus-values ​​qu’il produit.

Figure 2

Comme le montre la figure 2, une hypothèque entièrement déductible de l’impôt serait contractée une fois que le dernier bit de principal aurait été emprunté et investi. La dette due est toujours de 100 000 $; Cependant, 100% de cela est déductible des impôts maintenant. À ce stade, les remboursements d’impôt reçus pourraient également être investis afin d’accroître le taux de croissance du portefeuille de placements.

Les avantages

Les objectifs de cette stratégie sont d’accroître les flux de trésorerie et les actifs tout en réduisant les passifs. Cela crée une valeur nette plus élevée pour l'individu mettant en œuvre la stratégie. Il vise également à vous aider à vous libérer plus rapidement de votre hypothèque et à commencer à constituer un portefeuille de placements plus rapidement que vous n'auriez pu le faire autrement.

Regardons ces un peu plus près:

• Devenir sans hypothèque plus rapidement. Techniquement, vous êtes techniquement libre d’hypothèque, c’est lorsque votre portefeuille de placement atteint la valeur de votre dette. Cela devrait être plus rapide qu'avec un prêt hypothécaire traditionnel, car le portefeuille de placements devrait augmenter au fur et à mesure que vous effectuez des paiements hypothécaires. Les versements hypothécaires effectués à l'aide du produit des déductions fiscales permettent de rembourser l'emprunt encore plus rapidement.
• Construisez un portefeuille d’investissement tout en payant votre maison. C'est un excellent moyen de commencer à économiser. Cela permet également de libérer des liquidités que vous n'auriez peut-être pas pu investir avant de rembourser votre prêt hypothécaire.

Une étude de cas

Voici une comparaison de l’impact financier sur deux couples canadiens, l’un payant son emprunt de façon traditionnelle et l’autre utilisant la stratégie déductible de l’impôt.

Le couple A a acheté une maison de 200 000 $ avec un prêt hypothécaire de 100 000 $ amorti sur 6 ans à 6%, avec un versement mensuel de 1 106 $. Une fois l'hypothèque payée, ils investissent les 1 106 $ qu'ils payaient pour les cinq prochaines années, gagnant 8% par an.
Après 15 ans, ils possèdent leur propre maison et ont un portefeuille de 81 156 $.

Le couple B a acheté une maison à prix identique avec les mêmes conditions hypothécaires. Chaque mois, ils empruntent le capital et l'investissent. Ils utilisent également la déclaration de revenus annuelle qu'ils reçoivent de la partie de leurs intérêts déductible pour payer le principal de l'hypothèque. Ils empruntent ensuite ce montant en capital et l’investissent. Après 9, 42 ans, l'hypothèque représentera une dette de 100% et commencera à produire un remboursement d'impôt annuel de 2 340 $ en supposant un taux d'imposition marginal de 39%. Après 15 ans, ils possèdent leur propre maison et ont un portefeuille de 138 941 $. C'est une augmentation de 71%.

Un mot d'avertissement

Cette stratégie n'est pas pour tout le monde. Emprunter contre votre maison peut être psychologiquement difficile. Pire encore, si les investissements ne génèrent pas les rendements attendus, cette stratégie pourrait générer des résultats négatifs.

En réempruntant la valeur nette de votre maison, vous enlevez également votre coussin de sécurité si les marchés de l’immobilier ou de l’investissement, ou les deux, s’aggravent.

En créant un portefeuille productif de revenus dans un compte non enregistré, vous pouvez également faire face à des conséquences fiscales supplémentaires. Vous devriez consulter un conseiller financier professionnel pour déterminer si cette stratégie vous convient. Si c'est le cas, demandez à un professionnel de vous aider à l'adapter à votre situation financière personnelle et à celle de votre famille.