Hypothèque à taux fixe ou variable: quel est le meilleur en ce moment?

Selon une enquête de Bankrate.com menée auprès des prêteurs le 28 mars 2018, les taux hypothécaires étaient de 4, 30% pour un taux fixe à 30 ans, de 3, 72% pour un taux fixe à 15 ans et de 4, 05% pour les cinq premières années d'un taux ajustable à 5/1. taux hypothécaire (ARM). Ce sont des moyennes nationales; Les taux hypothécaires varient selon les endroits et dépendent fortement de votre pointage de crédit.

Ainsi, la première étape pour décider si un prêt hypothécaire à taux fixe ou un bras est le meilleur choix sur le marché actuel est de consulter plusieurs prêteurs pour savoir à quel taux vous vous qualifiez et quelles conditions de prêt sont sensées pour vous, compte tenu de votre pointage de crédit, de votre revenu., dettes, acompte et paiement mensuel que vous pouvez vous permettre.

Une fois que vous savez quels prêteurs à terme et à taux vous accorderont, comment choisissez-vous un prêt hypothécaire à taux fixe et un bras? Considérez ces facteurs.

Fixe vs ARM: différence de paiement mensuel

Pour chaque tranche de 100 000 dollars empruntée, voici ce que vous paieriez chaque mois pour chacun des principaux types d’hypothèques aux taux d’intérêt moyens nationaux indiqués ci-dessus:

- Hypothèque à taux fixe de 30 ans: 495 $

- Hypothèque à taux fixe de 15 ans: 726 $

- Hypothèque à taux ajustable 5/1: 480 $ pour les 60 premiers mois

En regardant seulement le paiement mensuel, l’hypothèque à taux ajustable semble être le meilleur choix. C'est l'option la moins chère de 15 $ par mois. Plus votre prêt hypothécaire est élevé, plus vos économies mensuelles sont importantes. Si vous empruntez un demi-million, vous économiserez 73 $ par mois avec un taux ajustable.

Cette différence est-elle suffisante pour assumer les risques supplémentaires associés à un bras?

Types de prêt hypothécaire à taux ajustable

Les armes sont de plusieurs types. Le plus populaire est un bras hybride. Parmi ceux-ci, l'option la plus populaire est le bras 5/1, suivi du bras 3/1, 7/1 et 10/1.

Voici comment fonctionnent les bras hybrides: Un bras 5/1, par exemple, a un taux d’intérêt fixe pour les cinq premières années, appelé période d’introduction. Après cela, le taux d'intérêt est ajusté une fois par an pour le reste de la durée du prêt (par exemple, 25 années supplémentaires). Certains bras s'adaptent moins d'une fois par an, comme les bras 3/3 et 5/5, mais ils peuvent être difficiles à trouver. Plus la période initiale est longue, plus la différence entre le taux d'intérêt de l'ARM et le taux d'intérêt de l'hypothèque à taux fixe sera faible.

Aux États-Unis, le taux d'intérêt pour la plupart des ARM est basé sur le taux du Trésor américain, mais environ 20% des ARM sont basés sur le taux interbancaire offert à Londres (LIBOR). Les taux du Trésor sont actuellement très bas, donc si vous souscrivez un ARM maintenant, il y a de fortes chances que votre taux d'intérêt augmente à la fin de la période de lancement du système. La Réserve fédérale a relevé les taux d'intérêt une fois en mars et devrait le faire deux fois de plus en 2018, chaque augmentation étant de 0, 25%.

Tolérance au risque et plans futurs

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire à taux fixe, vous savez, avant de signer vos documents de clôture, quel sera le montant exact de votre versement hypothécaire chaque mois, aussi longtemps que vous aurez le prêt hypothécaire. Beaucoup de gens apprécient cette stabilité.

Les ARM sont soumis au risque de taux d’intérêt ou à la possibilité que le taux d’intérêt change. Après la durée initiale, le taux d'intérêt de ce type de prêt hypothécaire est ajusté pour refléter les conditions actuelles du marché. Comment savez-vous ce que sera le taux d'intérêt d'un bras lorsqu'il sera réinitialisé après la période d'introduction?

Les détails d'un bras particulier - ce qu'on appelle la structure de plafonnement des taux d'intérêt - vous indiquent à quel point votre paiement mensuel pourrait atteindre. Un bras 5/1, par exemple, peut avoir une structure de plafond de 2-2-6, ce qui signifie que le taux d’intérêt peut augmenter de 2% au cours de la sixième année (à l’expiration de la période de lancement de cinq ans), les années suivantes. Le taux d'intérêt peut augmenter de 2% supplémentaire par an et l'augmentation totale du taux d'intérêt ne peut jamais dépasser 6% sur la durée du prêt.

Si votre taux de lancement était de 4%, votre taux d'intérêt serait de 4% pour les cinq premières années. Au cours de la sixième année, il pourrait augmenter de 2%, selon le taux du Trésor américain à un an. Votre taux pourrait donc atteindre 6%. La septième année, votre taux pourrait augmenter encore de 2%, pour atteindre 8%, et la huitième année, votre taux pourrait encore augmenter de 2%, pour atteindre 10%. À ce stade, vous auriez atteint le plafond de 6%; votre taux ne dépasserait jamais 10%.

Bien que le plafond réduise légèrement votre risque, sur un prêt hypothécaire de 200 000 $ sur 30 ans, la différence entre un intérêt de 4% et un intérêt de 10% correspond à un versement mensuel d'environ 955 $ par rapport à environ 1 755 $. Vous devez vous demander si vous pouvez vivre avec le pire scénario de 800 $ de plus par mois pour les années huit à trente.

Que votre taux atteigne ou non cette valeur dépend du taux d'indexation d'ARM. Si votre ARM est indexé sur le taux du Trésor à un an et que ce taux est le même pour la sixième année que pour la première année, votre taux d'intérêt n'augmentera pas la sixième. Cependant, si le taux du Trésor a augmenté de 3%, votre taux d'intérêt n'augmentera pas de plus de 2% la sixième année en raison du plafond.

Les personnes qui reçoivent des ARM pensent souvent que l'un des événements suivants se produira:

- Ils vendront la maison avant la réinitialisation du prêt.

- Leur revenu augmentera avant la réinitialisation du prêt.

- Ils pourront se refinancer avant que le prêt ne se réinitialise.

- Les taux d’intérêt resteront stables ou baisseront, ce qui leur donnera un taux similaire au taux de lancement lors de la réinitialisation du prêt.

Si vous avez traversé la Grande Récession, lorsque de nombreux emprunteurs avaient des bras qu'ils ne pouvaient plus se permettre après la réinitialisation des taux d'intérêt, vous savez que les attentes et la réalité financière des gens peuvent être très différentes. Les emprunteurs qui souhaitent contracter un emprunt selon l'une ou l'autre de ces hypothèses communes doivent se demander s'ils seraient toujours en mesure de gérer l'hypothèque si leurs hypothèses ne se concrétisaient pas, en particulier si le taux d'intérêt augmentait au maximum. Sinon, une hypothèque à taux fixe peut être un meilleur choix.

FHA ARM

La Federal Housing Administration (FHA) garantit des prêts hypothécaires à taux ajustables, ce qui permet aux prêteurs de les proposer aux emprunteurs qui ont besoin de conditions plus souples pour se qualifier. La FHA propose des bras ARM d’un an et des bras hybrides de 3, 5, 7 et 10 ans. Le taux d’intérêt sur les versions 1 an et 3 ans ne peut augmenter de plus de 1% par an après la période de lancement ni de plus de 5% sur la durée du prêt. Le taux d'intérêt sur les ARM de 5, 7 et 10 ans ne peut augmenter de plus de 2% par an après la période de lancement et le plafond à vie est de 6%.

Comme toutes les hypothèques FHA, un FHA ARM peut avoir des qualifications plus légères, mais il oblige les emprunteurs à payer une prime d’assurance hypothécaire initiale de 1, 75% du montant du prêt (qui est généralement intégrée au prêt, et vous paierez des intérêts sur celle-ci. un résultat). Elle nécessite également un versement mensuel de prime d’assurance prêt hypothécaire, dont le coût dépend de la durée et de l’acompte de votre prêt. Si, par exemple, vous effectuez la mise de fonds minimale requise de la FHA de 3, 5% et contractez un emprunt de 30 ans, vous paierez 0, 85% du solde restant dû par an en assurance prêt hypothécaire jusqu'à ce que vous payiez l'intégralité de l'emprunt. Cette somme est divisée par 12 et ajoutée à votre paiement mensuel. Sur un prêt de 200 000 dollars, la prime initiale vous coûterait 3 500 dollars, tandis que les primes mensuelles d'assurance prêt hypothécaire vous coûteraient environ 142 dollars par mois la première année et diminueraient ensuite par la suite. Ces coûts augmentent les coûts de possession d'une maison à court et à long terme et peuvent la rendre moins abordable.

Choisir entre un prêt à taux fixe et un bras

Maintenant que vous savez comment se comparent les bras aux prêts à taux fixe, comment décidez-vous lequel vous convient le mieux?

Sean O. McGeehan, agent de crédit à Homer Glen, dans l'Illinois, juste à l'extérieur de Chicago, pèse de cette façon. «La plupart de nos clients tombent dans le panier à taux fixe. Ils achètent habituellement un condo ou une maison unifamiliale et ne connaissent pas leurs projets d'avenir », dit-il. «S'ils finissent par avoir des enfants et qu'ils doivent y rester à long terme, un taux fixe leur donnera sécurité et stabilité dans leurs paiements hypothécaires.»

Étant donné que les taux d’intérêt n’ont pratiquement nulle part où aller, à la hausse sur le marché actuel, la plupart des acheteurs de maison ne souhaitent pas prendre le risque d’un ARM.

«En raison de la faiblesse actuelle des taux d’intérêt, j’utilise l’option de prêt fixe de 30 ans dans plus de six ans au cours des six dernières années pour les acheteurs d’une première habitation», déclare Lauren Abrams, conseillère en prêts hypothécaires chez Absolute Mortgage. Banque à San Ramon, en Californie.

«Cependant, il est important d'avoir une conversation sur les projets à long terme de l'acheteur pour la propriété. Dans la plupart des cas, les acheteurs ne savent pas ou ne peuvent pas prédire quels seront ces plans », dit-elle. «Les clients insistent parfois sur le fait qu'il ne s'agit que d'une maison de départ et qu'ils n'y resteront pas plus de trois à cinq ans.» D'après son expérience, ce délai peut être aussi court que 1 an en cas de divorce., le transfert d’emploi, le mariage ou les enfants, mais ce délai peut facilement s’étendre à plus de 10 ans.

Les emprunteurs qui pensent rester moins longtemps à la maison et utiliser un bras pourraient atténuer leur risque en mettant de côté leurs économies mensuelles sur un compte productif d’intérêts afin de couvrir un éventuel paiement futur plus élevé, s’ils sont toujours dans le droit chemin. à la maison lorsque le taux s'ajuste. Mais "en réalité, les acheteurs ne économisent généralement pas cet argent", déclare Abrams.

Les clients fortunés et les investisseurs qui ont un plan sur combien de temps ils vont conserver l’emprunt hypothécaire et qui peuvent se permettre des paiements potentiellement plus élevés ultérieurement, ont plus de chances de voir l’attrait d’un bras et plus de chances de bénéficier de son taux de lancement.

Si vous pouvez vous permettre des versements mensuels plus élevés sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans et envisagez de rester à la maison longtemps, vous économiserez le plus d'argent à long terme, car le total des paiements d'intérêts sera beaucoup plus bas. Et verrouiller les taux actuels encore très bas de 15 ans coûtera presque certainement moins cher que de porter un bras à long terme, même si le bras est moins cher maintenant.

Le résultat final

Selon les données de CoreLogic et Freddie Mac, moins de 10% des emprunteurs avaient choisi les bras en août 2017.

Si vous souhaitez utiliser un agent ARM parce que son taux d'intérêt plus bas vous aidera à bénéficier d'un financement pour acheter une propriété plus chère, déterminez si la différence de qualité des biens que vous pouvez obtenir avec l'ARM rend le risque de taux intéressant. Vous allez être tenté de dire: "Oui! Bien sûr!" en raison de l’étonnant district scolaire, des nouveaux planchers de bois franc ou du quartier magnifique. mais essayez d’envisager ce que vous penseriez de cette propriété - et si vous pouviez encore vous le permettre, si le paiement mensuel doublait après quelques années. Pour la plupart des emprunteurs sur ce marché en hausse, un taux fixe est probablement plus prudent.

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