Retournement par rapport aux propriétés locatives: quelle est la différence?

La question de savoir si retourner ou acheter et détenir est la meilleure stratégie d'investissement immobilier n'a pas une réponse correcte. La décision de choisir une méthode plutôt qu'une autre devrait plutôt faire partie d'un plan stratégique explicite qui prend en compte les objectifs d'investissement globaux de l'investisseur. Les considérations incluront également les opportunités présentées par le marché existant.

Pourquoi investir dans l'immobilier?

La propriété immobilière résidentielle suscite de plus en plus d'intérêt chez les petits investisseurs pour plusieurs raisons:

• L'immobilier procure des rendements plus prévisibles que les actions et les obligations.
• L'immobilier fournit une couverture contre l'inflation, car les taux de location et les flux de trésorerie liés aux investissements augmentent généralement au moins autant que le taux d'inflation.
• L'immobilier constitue un excellent endroit pour les capitaux lorsque les investisseurs ne sont pas certains des perspectives des marchés boursier et obligataire ou lorsqu'ils s'attendent à ce que les rendements à long terme des actions, des titres de créance et des autres actifs soient insuffisants.
• Les fonds propres générés par un investissement immobilier constituent une excellente base pour financer d’autres opportunités d’investissement. Au lieu d'emprunter pour obtenir le capital à investir (c'est-à-dire acheter des actions sur marge), les investisseurs peuvent emprunter sur leurs fonds propres pour financer d'autres projets. La relative facilité d'emprunt par rapport à un investissement immobilier, combinée à la déductibilité des intérêts hypothécaires, fait de cette option un moyen moins coûteux de financer d'autres opportunités pour les investisseurs qui sont à l'aise d'assumer le risque financier supplémentaire.
• En plus de fournir des liquidités aux propriétaires, les biens immobiliers résidentiels peuvent également être utilisés comme maison ou à d’autres fins (évidemment, pas au même moment).

L'influence des facteurs de marché

Pour décrire les implications de la décision d'inverser ou de suspendre, il faut comprendre les problèmes inhérents à chacune des stratégies. Comparé aux actions et aux obligations, l'immobilier est un marché relativement inefficace, caractérisé par un faible volume de transactions et par des données de propriété et de marché souvent peu transparentes. La difficulté de trouver des opportunités immobilières, conjuguée à l'illiquidité du marché, rend les transactions immobilières plus difficiles et coûteuses à exécuter que les transactions sur actions ou sur obligations.

Du côté positif, les fluctuations de la valeur immobilière se produisent plus lentement. L'immobilier résidentiel est valorisé par la méthode d'évaluation et non par une négociation continue, ce qui permet d'obtenir des rendements de placement plus prévisibles et moins volatils que les rendements des actions et des obligations. La demande immobilière étant affectée par les tendances économiques à long terme, telles que la croissance de la population locale, l'emploi et l'économie en général, l'immobilier a prolongé les périodes de valeurs élevées et faibles et de volumes de transactions.

Les marchés immobiliers en longue tendance à la hausse sont caractérisés par une demande accrue et des périodes pendant lesquelles les investisseurs «fabriquent du foin pendant que le soleil brille», tandis que les marchés à la baisse ont tendance à afficher des transactions limitées. des gains.

Pour démontrer le coût relativement élevé des investissements immobiliers dans les stratégies de placement globales, comparez la différence entre un investissement en actions de 200 000 $ et un investissement égal en immobilier. Lorsqu’il prend une exposition importante aux actions, un investisseur peut immédiatement vendre une partie de l’investissement pour réaliser un profit et conserver le solde à son coût moyen, en attendant des gains potentiels futurs ou en prenant une position à long terme dans ce secteur ou cette entreprise. . Une position de 200 000 $ dans une propriété pourrait être n'importe quoi, d’une maison unifamiliale à quelques petites propriétés.

Hormis les placements immobiliers titrisés, tels que les fiducies de placement immobilier (FPI), l’un des problèmes rencontrés dans l’immobilier résidentiel est qu’il n’est pas facile de le subdiviser. Avec d'autres types de placements, tels que les actions, si un investisseur est mal à l'aise avec une certaine exposition, il peut "mettre de côté" l'exposition avec des dérivés ou en vendant une partie de l'investissement. En ce qui concerne l'immobilier, si un investisseur est l'unique propriétaire, le seul moyen pratique de réduire l'exposition est de vendre les droits de partenariat dans le bien, ce qui peut entraîner des problèmes de contrôle, juridiques et de gestion.

Le pour et le contre du retournement

L’influence la plus apparente des investissements immobiliers est la capacité de réaliser des gains immédiatement et d’avoir le capital immobilisé le moins longtemps possible. En outre, contrairement au marché boursier, qui peut se transformer en milieu de journée, les marchés immobiliers sont plus facilement prévisibles et peuvent produire des périodes prolongées qui compensent les investisseurs pour les propriétés retournées. En ce sens, la permutation des propriétés pourrait être considérée comme une stratégie d’investissement plus sûre, car elle vise à maintenir le capital en risque pendant un minimum de temps et à l’absence des risques de gestion et de location liés à la détention de biens immobiliers.

Deux types principaux d’immeubles peuvent être utilisés dans une approche d’achat / vente d’investissements immobiliers. Le premier concerne les maisons ou les appartements qui peuvent être achetés à un prix inférieur à la valeur marchande actuelle en raison de difficultés financières. Le second est le fixateur, une propriété présentant des problèmes de structure, de conception ou de condition, qui peut être résolue pour créer de la valeur.

Les investisseurs qui se concentrent sur les propriétés en difficulté le font en identifiant les propriétaires qui ne peuvent plus gérer ou maintenir leurs propriétés ou en trouvant des propriétés surendettées et susceptibles de devenir défaillantes. Ceux qui préfèrent les fixateurs, d’autre part, rénoveront ou amélioreront une propriété afin qu’elle fonctionne mieux pour les propriétaires ou soit plus efficace pour les locataires d’appartements.

En utilisant cette tactique, l’acheteur d’un réparateur s’appuie sur le capital investi pour augmenter la valeur plutôt que d’acheter une propriété à faible coût pour générer des rendements élevés. Bien entendu, il est également possible de combiner ces deux stratégies lors du retournement de propriétés, ce que de nombreux investisseurs font justement.

Toutefois, le retournement des propriétés peut engendrer des problèmes de coûts et d’impôts auxquels les investissements à long terme ne sont pas confrontés. Les dépenses liées au retournement peuvent nécessiter beaucoup d’argent, entraînant des problèmes de trésorerie. Étant donné que les coûts de transaction sont très élevés, tant du côté achat que du côté vente, ils peuvent affecter de manière significative les bénéfices. Le redressement rapide des propriétés (et la rapidité avec laquelle toutes les transactions sont conclues avec succès) peuvent créer des fluctuations de revenu qui peuvent augmenter les impôts, en particulier si les choses bougent trop vite pour tirer parti des règles d'imposition des gains en capital à long terme.

En outre, il peut être difficile de trouver ces opportunités sur une période de temps prolongée et constante. Pour la plupart des investisseurs, l'inversion des propriétés devrait être considérée davantage comme une stratégie tactique qu'un plan d'investissement à long terme.

Les avantages et les inconvénients de la tenue

Il est bien connu que l’achat et la détention de biens immobiliers sont une recette pour accumuler une grande richesse. Aux États-Unis et à l’étranger, la plupart des «vieux capitaux» ont été accumulés grâce à la propriété foncière. Malgré des périodes de baisse des prix, la valeur des terres a presque toujours rebondi à long terme en raison de l'offre de terres limitée.

Cependant, la propriété immobilière à long terme soulève une multitude de problèmes juridiques et de gestion auxquels les investisseurs en actions et en obligations ne sont jamais confrontés. La propriété immobilière est une entreprise à forte intensité de gestion qui dépasse les compétences de nombreux investisseurs.

Les investisseurs en actions doivent avoir les compétences nécessaires pour analyser un marché et une entreprise en particulier, ainsi que la capacité de la direction à exécuter ses stratégies commerciales. Un investisseur immobilier à long terme a besoin des mêmes compétences mais assume la responsabilité supplémentaire de créer et de mettre en œuvre ces stratégies commerciales pour ses propriétés.

De nombreux investisseurs, en particulier les nouveaux propriétaires d'immeubles locatifs, sont mal préparés ou mal équipés pour assumer les responsabilités qui découlent du fait d'être propriétaire. Trouver des locataires de qualité et répondre à leurs besoins, ainsi que s’occuper de la maintenance de l’immeuble, peut être une entreprise stressante et fastidieuse, mais une gestion immobilière réussie est nécessaire pour garantir les flux de trésorerie continus de son investissement.

Les risques inhérents à la propriété immobilière à long terme sont importants, mais s’ils sont atténués, l’investisseur est bien indemnisé pour les assumer. La plupart de ces risques, qui comprennent les risques transactionnels liés à l'achat et à la vente de propriétés, les risques pour le bien-être de la propriété et les risques de trouver et de servir des locataires sont considérés comme des risques non systématiques, ou des risques d'investissement qui peuvent être diversifiés si un nombre approprié des investissements sont achetés dans un portefeuille bien conçu. Le problème pour la plupart des investisseurs est que l’immobilier est à forte intensité de capital. Le montant nécessaire pour acheter suffisamment de biens pour atténuer ces risques dépasse leurs moyens ou leurs capacités.

Choisir une stratégie

Pour déterminer si la stratégie la plus appropriée consiste à inverser les propriétés ou à les conserver sur le long terme, il convient de répondre à quelques questions cruciales. Un investisseur doit décider si l’allocation de capital est permanente ou transitoire et s’il s’agit d’un élément essentiel d’une stratégie de placement globale ou d’un moyen d’améliorer les rendements. Il faut également déterminer quel rapport de risque et de rendement est approprié pour cette partie de leur portefeuille d’investissements et si l’investisseur a la tolérance et les compétences nécessaires pour assumer les responsabilités de gestion qui s’y rapportent, avec l’un ou l’autre type d’investissement.

Si le capital n'est pas disponible pour acheter un portefeuille diversifié, un investisseur potentiel doit être prêt à assumer les risques non systématiques, y compris les risques liés aux biens individuels et à l'absence potentielle de demande pour le bien, que ce soit par les propriétaires ou les locataires. En décidant d’adopter une stratégie d’achat et de vente, l’investisseur doit également déterminer s’il est habilité à découvrir des propriétés en difficulté ou à réparer. Dans cette stratégie transactionnelle, il est important de déterminer si le capital peut être mobilisé suffisamment de temps au cours d'une période d'investissement donnée pour surmonter les coûts de transaction côté achat et côté vente, y compris les frais de courtage, de financement et de clôture.

Le résultat final

Bien que le choix entre les deux stratégies en question dépende de la situation financière et des objectifs d'investissement de chacun, la stratégie de détention à long terme est généralement plus appropriée pour ceux qui utilisent l'immobilier comme partie essentielle de leur portefeuille d'investissement global; inverser les propriétés est plus approprié lorsque l’immobilier est utilisé comme adjonction ou tactique d’amélioration du rendement.

Les investisseurs souhaitant accumuler de la richesse et tirer des revenus de leurs investissements immobiliers doivent envisager de conserver les actifs immobiliers à long terme, en utilisant les fonds propres du portefeuille pour financer d’autres opportunités d’investissement, avec le potentiel de vendre éventuellement les biens dans un marché haut de gamme. L'inversion des propriétés est la tactique la plus appropriée pour les périodes où les perspectives sur les marchés des actions et des obligations sont faibles, ou pour les investisseurs souhaitant réaliser des plus-values ​​à court terme aussi longtemps que le marché actuel le permettra.