Investir dans des privilèges fiscaux fonciers

La volatilité croissante du marché boursier, combinée à des taux d’intérêt toujours historiquement bas, incite de nombreux investisseurs à rechercher d’autres voies pour fournir un taux de rendement décent. Un des créneaux d’investissement souvent négligés est celui des privilèges fiscaux fonciers. Cette opportunité unique peut fournir aux investisseurs avertis un excellent taux de rendement dans certains cas. Les privilèges de propriété peuvent également comporter un risque important, ce qui signifie que les acheteurs novices doivent comprendre les règles et les pièges potentiels liés à ce type d'actif. Cet article traite des privilèges fiscaux, de la manière dont vous pouvez y investir et des inconvénients de ce type de véhicule d’investissement.

Points clés à retenir

• Les privilèges sont vendus aux enchères qui impliquent parfois des guerres d'enchères.
• Si vous avez besoin de saisie, il peut y avoir d'autres privilèges sur la propriété qui vous empêchent de prendre possession.
• Si vous obtenez la propriété, il peut y avoir des dépenses imprévues telles que des réparations ou même d'expulser les occupants actuels.
• Vous pouvez également investir dans des fonds de privilège immobilier.

Qu'est-ce qu'un privilège fiscal?

Lorsqu'un propriétaire foncier omet de payer les taxes sur sa propriété, la ville ou le comté dans lequel elle se trouve a le pouvoir de placer un privilège sur la propriété. Un privilège est une réclamation légale contre la propriété pour le montant dû impayé. Les biens assortis d'un privilège ne peuvent être vendus ou refinancés avant le paiement des taxes et la suppression du privilège.

Lorsqu'un privilège est créé, la municipalité crée un certificat de privilège fiscal qui reflète le montant dû sur le bien, plus les intérêts ou les pénalités dus. Ces certificats sont ensuite mis aux enchères au plus fort investisseur. Les privilèges fiscaux peuvent être achetés pour quelques centaines de dollars seulement pour de très petites propriétés, mais la plupart coûtent beaucoup plus cher.

Les privilèges d’impôt foncier peuvent être achetés auprès d’une municipalité, ce qui permet au propriétaire du privilège de percevoir les paiements avec intérêts ou d’empêcher la propriété.

Privilèges fiscaux en chiffres

En 2017, environ 14 milliards de dollars en taxes foncières n'avaient pas été payés, selon Brad Westover, directeur exécutif de la National Tax Lien Association (NTLA). Environ un tiers de ces privilèges sont ensuite vendus à des investisseurs privés. Les collectivités locales bénéficient des ventes privées car elles récupèrent immédiatement les sommes dues sur la propriété en question. Trente États vendent des certificats de privilège fiscal, dit Westover.

Westover n'a pas de chiffres nationaux pour 2018, mais il note que dans l'État de Floride, les taxes foncières impayées sont passées de 1, 2 milliard de dollars en 2008 à 740 millions de dollars en 2018, "près de la moitié de ce qu'elles étaient au sommet" et cette baisse de disponibilité des privilèges pour les investisseurs est probablement une tendance nationale. "Avec une économie saine, il est logique que de plus en plus de personnes paient leurs impôts fonciers", a-t-il déclaré.

Comment puis-je investir dans des privilèges fiscaux?

Les privilèges de taxe foncière peuvent être achetés de la même manière que les propriétés réelles peuvent être achetées et vendues aux enchères. Les enchères peuvent se dérouler dans un environnement physique ou en ligne, et les investisseurs peuvent soit miser sur le taux d’intérêt du privilège, soit sur une prime qu’ils paieront. Le privilège est accordé à l'investisseur qui est prêt à accepter le taux d'intérêt le plus bas ou à payer la prime la plus élevée. Les acheteurs se livrent souvent à des guerres d’enchères sur une propriété donnée, ce qui réduit le taux de rendement obtenu par l’acheteur gagnant.

Le taux de saisie national sur les propriétés avec privilèges fiscaux n'est que d'environ 4%, selon Westover. Mais il dit que les acheteurs doivent être conscients du coût des réparations, ainsi que de toute autre inconnue qu’ils pourraient avoir à payer s’ils assument la propriété du bien. Ceux qui possèdent ensuite ces propriétés peuvent avoir à faire face à des tâches désagréables, telles que l'expulsion des occupants actuels, qui peuvent nécessiter une assistance coûteuse de la part d'un gestionnaire immobilier ou d'un avocat.

Toute personne intéressée par l’achat d’un privilège fiscal doit commencer par décider du type de propriété qu’elle souhaite détenir, par exemple un terrain résidentiel ou commercial ou un terrain non aménagé par rapport à une propriété avec améliorations. Ils peuvent ensuite contacter le trésorier de leur ville ou de leur comté pour savoir quand, où et comment se déroulera la prochaine vente aux enchères. Le bureau du trésorier peut indiquer à l'investisseur où se procurer une liste des droits de propriété qui doivent être vendus aux enchères, ainsi que les règles relatives au déroulement de la vente. Ces règles exposeront les conditions préalables à l’enregistrement, les méthodes de paiement acceptées et d’autres détails pertinents.

Les acheteurs doivent également faire preuve de diligence raisonnable sur les propriétés disponibles, car dans certains cas, la valeur actuelle de la propriété peut être inférieure au montant du privilège. La NTLA conseille de diviser le montant nominal du privilège fiscal en souffrance par la valeur marchande de la propriété. Si le ratio est supérieur à 4%, les acheteurs potentiels doivent rester à l'écart de cette propriété. En outre, il pourrait également y avoir d'autres privilèges sur la propriété qui empêcheraient le soumissionnaire d'en devenir propriétaire.

Chaque numéro de bien immobilier dans un comté avec un privilège fiscal se voit attribuer un numéro dans sa parcelle respective. Les acheteurs peuvent rechercher ces privilèges par numéro afin d'obtenir des informations à leur sujet dans le comté, ce qui peut souvent être fait en ligne. Pour chaque numéro, le comté a l'adresse de la propriété, le nom du propriétaire, la valeur estimée de la propriété, la description légale et une ventilation de l'état de la propriété, ainsi que de toutes les structures situées sur les lieux.

Comment bénéficier d'un privilège

Les investisseurs qui achètent des privilèges d’impôt foncier sont généralement tenus de rembourser immédiatement le montant du privilège à la municipalité émettrice. Dans tous les États sauf deux, l’émetteur de privilège fiscal collecte le principal, les intérêts et les pénalités éventuelles, paie le titulaire du certificat de privilège, puis collecte le certificat de privilège s’il n’est pas au dossier. Le propriétaire doit rembourser à l'investisseur l'intégralité du privilège, majoré des intérêts, qui peut aller de 5% à 36% - le taux varie d'un État à l'autre - mais se situe généralement entre 10% et 12%. Si l'investisseur a payé une prime pour le privilège, celle-ci peut être ajoutée au montant remboursé dans certains cas.

Le calendrier de remboursement dure généralement de six mois à trois ans. Dans la plupart des cas, le propriétaire est en mesure de payer le privilège dans son intégralité. Si le propriétaire ne peut pas payer le privilège avant la date limite, l'investisseur a le pouvoir de saisir la propriété comme le ferait la municipalité, bien que cela se produise très rarement.

Inconvénients d’investir dans des privilèges d’impôts fonciers

Bien que les privilèges fiscaux sur la propriété puissent générer des taux d’intérêt substantiels, les investisseurs doivent faire leurs devoirs avant de se lancer dans cette arène. Les privilèges fiscaux sont généralement inappropriés pour les investisseurs novices ou ceux qui ont peu d'expérience ou de connaissances en immobilier.

Les investisseurs doivent également connaître le bien réel sur lequel le privilège a été placé pour pouvoir recouvrer les fonds du propriétaire. Une propriété délabrée située au cœur d’un quartier de taudis n’est probablement pas un bon achat, quel que soit le taux d’intérêt promis, car le propriétaire peut être totalement incapable ou peu disposé à payer l’impôt dû. Les propriétés présentant des dommages environnementaux, tels que des produits chimiques ou des matières dangereuses qui y ont été déposées, sont également généralement indésirables.

Les propriétaires de privilèges doivent savoir quelles sont leurs responsabilités après avoir reçu leurs certificats. Ils doivent généralement informer le propriétaire par écrit de leur achat dans les délais impartis, puis envoyer une seconde lettre de notification vers la fin de la période de rachat si le paiement n’a pas été effectué dans son intégralité à cette date.

Les privilèges fiscaux ne sont pas non plus des instruments perpétuels. Beaucoup ont une date d'expiration après la fin de la période de rachat. Une fois le privilège expiré, le titulaire du privilège devient incapable de recouvrer le solde impayé. Si le bien fait l'objet d'une saisie immobilière, le titulaire du privilège peut découvrir d'autres privilèges sur le bien, ce qui peut rendre impossible l'obtention du titre.

De nombreuses institutions commerciales, telles que les banques et les hedge funds, se sont intéressées aux privilèges de propriété. Ils ont été en mesure de surenchérir sur la concurrence et de réduire les rendements. Cela a rendu plus difficile pour les investisseurs individuels de trouver des privilèges rentables, ce qui a entraîné l'abandon de certains privilèges. Cependant, certains fonds investissent actuellement dans des privilèges, ce qui peut être un bon moyen pour un investisseur débutant de pénétrer dans ce domaine avec un degré de risque moins élevé.

Le résultat final

Les privilèges fiscaux sur la propriété peuvent constituer une alternative d'investissement viable pour les investisseurs expérimentés familiarisés avec le marché immobilier. Ceux qui savent ce qu'ils font et prennent le temps de rechercher les propriétés sur lesquelles ils achètent des privilèges peuvent générer des bénéfices substantiels avec le temps. Cependant, les risques potentiels rendent ce domaine inapproprié pour les investisseurs non avertis.

Westover considère que les privilèges fiscaux sur les propriétés sont de bonnes opportunités pour ceux qui sont instruits, sages et avertis - et un investissement terrible pour ceux qui ne font pas preuve de la diligence requise. Si vous achetez un marécage en Floride ou un désert dans l'Arizona, cela n'a aucune valeur, aucune chance sont que le propriétaire ne rachètera pas [en vous payant ses taxes avec intérêts] et que le terrain que vous obtiendrez n'aura aucune valeur. " Pour plus d'informations sur les privilèges fiscaux fonciers, consultez votre agent immobilier ou votre conseiller financier.