Stratégies d'amortissement hypothécaire
Pour de nombreuses personnes, l’achat d’une maison est le plus important investissement financier jamais réalisé. En raison du prix élevé, la plupart des gens ont généralement besoin d'une hypothèque. Une hypothèque est un type de prêt amorti dans lequel la dette est remboursée par versements périodiques sur une période donnée. La période d'amortissement correspond à la durée, en années, d'un emprunteur qui choisit de rembourser une hypothèque.
Bien que le type de prêt le plus populaire soit le prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, les acheteurs ont d’autres options, notamment des prêts hypothécaires de 25 et 15 ans. La période d'amortissement influe non seulement sur le temps qu'il faudra pour rembourser le prêt, mais également sur le montant des intérêts à payer sur la durée de l'hypothèque. Des périodes d'amortissement plus longues impliquent généralement des paiements mensuels moins importants et des coûts d'intérêt totaux plus élevés sur la durée du prêt. Les périodes d'amortissement plus courtes, en revanche, impliquent généralement des paiements mensuels plus importants et des charges d'intérêts totales plus faibles. C'est une bonne idée pour quiconque sur le marché d'un prêt hypothécaire d'examiner les différentes options d'amortissement afin de trouver celle qui offre le meilleur ajustement en termes de facilité de gestion et d'économies potentielles. Ici, nous examinons différentes stratégies d'amortissement des prêts hypothécaires pour les acheteurs de maison d'aujourd'hui.
Points clés à retenir
- Le choix de la période de remboursement de votre prêt hypothécaire est un compromis entre des paiements mensuels moins élevés et des coûts globaux moins élevés.
- L'échéance d'un prêt hypothécaire suit un calendrier d'amortissement qui maintient les paiements mensuels égaux tout en modifiant le montant relatif du principal par rapport aux intérêts de chaque versement.
- Plus le calendrier d'amortissement est long (par exemple, 30 ans), plus les versements mensuels sont abordables, mais en même temps, le plus grand intérêt à payer au prêteur pendant la durée du prêt.
Horaires d'amortissement
Le montant exact du capital et des intérêts qui composent chaque versement est indiqué dans l'hypothèque. tableau d'amortissement (ou tableau d'amortissement). Au début, plus de chaque versement mensuel est affecté à des intérêts. L'intérêt sur une hypothèque est déductible des impôts. Si vous êtes dans une tranche d'imposition élevée, cette déduction aura plus de valeur que pour ceux dont les taux d'imposition sont moins élevés. Avec chaque paiement subséquent, de plus en plus du paiement va au principal, et moins aux intérêts, jusqu'à ce que l'hypothèque soit entièrement payée et que le prêteur dépose une Satisfaction sur prêt hypothécaire auprès du bureau de comté ou du bureau d'enregistrement immobilier.
Des périodes d'amortissement plus longues réduisent les paiements mensuels
Les paiements avec des périodes d'amortissement plus longues entraînent des paiements mensuels moins importants, car vous disposez de plus de temps pour rembourser le prêt. C'est une bonne stratégie si vous souhaitez des paiements plus faciles à gérer. La figure suivante montre un exemple abrégé d'un calendrier d'amortissement pour un prêt à taux fixe de 200 000 $ à 4, 5%, d'une durée de 30 ans:
Figure 1 Le paiement hypothécaire pour cet emprunt hypothécaire à taux fixe de 4, 5% à 30 ans est toujours le même chaque mois (1 013, 37 $). Les montants qui servent au principal et aux intérêts changent toutefois tous les mois. Voici les trois premiers mois du calendrier d’amortissement, suivis des paiements à 180, 240, 300 et 360 mois.
Résumé du prêt à taux fixe de 4, 5% à 30 ans:
- Montant de l'hypothèque = 200 000 $
- Paiement mensuel = 1 013, 37 $
- Montant de l'intérêt = 164 813, 42 $
- Coût total = 364 813, 20 $
Des périodes d'amortissement plus courtes vous permettent d'économiser de l'argent
Si vous choisissez une période d'amortissement plus courte, par exemple 15 ans, vos paiements mensuels seront plus élevés, mais vous économiserez également beaucoup sur les intérêts sur la durée du prêt et vous serez propriétaire plus tôt de votre maison. En outre, les taux d’intérêt des prêts à court terme sont généralement inférieurs à ceux des prêts à plus long terme. C'est une bonne stratégie si vous pouvez facilement faire face aux paiements mensuels plus élevés sans contrainte excessive. N'oubliez pas que, même si la période d'amortissement est plus courte, il faut toujours effectuer 180 paiements séquentiels. Il est important de déterminer si vous pouvez ou non maintenir ce niveau de paiement.
La figure 2 montre le schéma d'amortissement pour le même prêt de 200 000 $ à 4, 5%, mais avec un amortissement sur 15 ans (encore une fois, une version abrégée pour simplifier):
Figure 2 Même emprunt de 200 000 $ à 4, 5%, amorti sur 15 ans. Les trois premiers mois du tableau d’amortissement sont indiqués, ainsi que les paiements effectués sur 60, 120 et 180 mois.
Résumé du prêt à taux fixe de 4, 5% à 15 ans:
- Montant de l'hypothèque = 200 000 $
- Paiement mensuel = 1 529, 99 $
- Montant de l’intérêt = 75 397, 58 $
- Coût total = 275 398, 20 $
Comme nous pouvons le constater à partir des deux exemples, l’amortissement plus long sur 30 ans donne un paiement plus abordable de 1 013, 37 $, contre 1 529, 99 $ pour le prêt sur 15 ans, soit une différence de 516, 62 $ par mois. Cela peut faire une grande différence pour les familles avec un budget serré ou qui veulent simplement limiter leurs dépenses mensuelles. Les deux scénarios montrent également que l’amortissement sur 15 ans permet d’économiser 89 416 $ en intérêts débiteurs. Si un emprunteur peut facilement supporter les mensualités plus élevées, des économies considérables peuvent être réalisées avec une période d'amortissement plus courte.
Options de paiement accéléré
Même avec une hypothèque d'amortissement plus longue, il est possible d'économiser de l'argent sur les intérêts et de rembourser le prêt plus rapidement grâce à un amortissement accéléré. Cette stratégie consiste à ajouter des paiements supplémentaires à votre facture hypothécaire mensuelle, à économiser potentiellement des dizaines de milliers de dollars et à vous permettre de vous libérer de toute dette (du moins en ce qui concerne l'hypothèque) plus tôt. Prenez l'hypothèque de 200 000 $ sur 30 ans de l'exemple ci-dessus. Si un paiement supplémentaire de 100 $ était appliqué au principal chaque mois, le prêt serait remboursé intégralement en 25 ans au lieu de 30 ans et l'emprunteur réaliserait une économie de 31 745 $ sur les paiements d'intérêts. Amenez-le à 150 $ de plus par mois, et le prêt serait remboursé dans 23 ans avec des économies de 43 204, 16 $. Même un seul versement supplémentaire effectué chaque année peut réduire le montant des intérêts et l'amortissement, à condition que le paiement soit versé au principal, et non aux intérêts (assurez-vous que votre prêteur traite le paiement de cette manière). Naturellement, vous ne devriez pas oublier les produits de première nécessité ni retirer de l’argent à des investissements rentables pour effectuer des paiements supplémentaires. Mais réduire les dépenses inutiles et affecter cet argent à des paiements supplémentaires peut avoir un sens financier. Et contrairement à l'hypothèque de 15 ans, vous avez la possibilité de payer moins cher quelques mois.
Conseil: Les calculateurs d’amortissement hypothécaire en ligne peuvent vous aider à choisir le prêt hypothécaire qui vous convient le mieux et à calculer l’impact des versements supplémentaires. De plus, les calculateurs hypothécaires peuvent être utilisés pour déterminer les meilleurs taux d’intérêt disponibles. Pour commencer, essayez la calculatrice ci-dessous.
Autres choix
Les hypothèques à taux ajustable peuvent vous permettre de payer encore moins par mois qu’une hypothèque à taux fixe de 30 ans et vous pourrez peut-être ajuster les paiements d’une autre manière qui pourrait correspondre à une augmentation attendue du revenu personnel. Toutefois, les versements mensuels peuvent augmenter - dépend souvent d'indicateurs économiques et de la rédaction du contrat - et avec des intérêts hypothécaires toujours à des niveaux presque historiques, ils constituent probablement un pari imprudent pour la plupart des propriétaires. De la même manière, les prêts hypothécaires à base de ballon ne portant que sur les intérêts et autres ont souvent des versements peu élevés, mais vous laisseront un énorme solde à la fin de la durée du prêt, un pari risqué.
Le résultat final
Décider quelle hypothèque que vous pouvez vous permettre ne devrait pas être laissé au seul prêteur: même dans le climat actuel des prêts, caractérisé par des normes plus strictes, vous pourriez être approuvé pour un prêt plus important que celui dont vous avez réellement besoin. Si vous préférez une période d'amortissement plus courte pour pouvoir payer moins d'intérêts et devenir propriétaire de votre maison plus tôt - mais ne pouvez pas vous permettre des paiements plus élevés - envisagez de chercher une maison à un prix inférieur. Avec une hypothèque plus petite, vous pourrez peut-être balancer les paiements les plus élevés associés à une période d'amortissement plus courte.
Étant donné que de nombreux facteurs peuvent influer sur l'hypothèque qui vous convient le mieux, il est important d'évaluer votre situation. Par exemple, si vous envisagez un énorme prêt hypothécaire et que vous vous trouvez dans une tranche d'imposition élevée, votre déduction hypothécaire sera probablement plus favorable que si vous disposiez d'une petite hypothèque et si votre tranche d'imposition était inférieure. Ou, si vos investissements rapportent bien, il n’est peut-être pas logique financièrement de construire votre portefeuille plus rapidement. Ce qui a toujours du sens sur le plan financier, c’est d’évaluer vos besoins et votre situation, et de prendre le temps de déterminer la meilleure stratégie d’amortissement pour votre hypothèque.