Hypothèque à taux ajustable optionnel (Option ARM)
Une option hypothèque à taux ajustable (ARM) est un type d’hypothèque où le débiteur hypothécaire (emprunteur) dispose de plusieurs options quant au type de paiement versé au créancier hypothécaire (prêteur). En plus d'avoir le choix d'effectuer des paiements d'intérêts et de principal équivalant à ceux effectués avec des hypothèques conventionnelles, les ARM d'option offrent également d'autres options de paiement dans lesquelles le débiteur hypothécaire peut effectuer des paiements beaucoup plus petits en effectuant des paiements uniquement d'intérêts ou des paiements minimaux.
RUPTURE de prêt hypothécaire à taux ajustable (Option ARM)
Étant donné que de nombreux ARM d’option offrent un taux d’achat faible, de nombreux débiteurs hypothécaires refinancent sans le savoir leur prêt actuel dans l’espoir de faire des versements moins élevés. Malheureusement, une fois que les taux des casses-têtes à court terme ont expiré, les taux d’intérêt sont ramenés à ceux similaires aux prêts hypothécaires classiques.
En outre, pour les débiteurs hypothécaires malchanceux qui ont choisi de faire des versements minimaux, ils constateront que le capital dû sur leur hypothèque a effectivement augmenté. En effet, la valeur des paiements minimaux ne couvrait pas entièrement les intérêts de l'hypothèque. L'intérêt non couvert serait alors ajouté au capital de l'hypothèque.
Moyens d'option ARM sont payés
Dans un scénario courant, le prêteur peut laisser l’emprunteur, avec une option ARM, décider chaque mois du type de paiement qu’il souhaite effectuer. Ces choix peuvent inclure un paiement minimum, un paiement avec intérêts uniquement, un paiement entièrement amorti sur une hypothèque de 15 ans ou un paiement amorti sur une hypothèque de 30 ans.
Alors que les choix disponibles avec une option ARM permettent une plus grande flexibilité en matière de paiement, l'emprunteur pourrait facilement se voir imposer une dette à long terme supérieure à celle qu'il avait initialement envisagée. Comme pour les autres prêts hypothécaires à taux ajustables, il est possible que les taux d'intérêt changent radicalement et rapidement en fonction du marché.
Une option ARM peut intéresser les ménages où le revenu peut fluctuer, par exemple avec des professions qui exercent des activités à commission, à contrat ou en tant qu'indépendants. S'ils ne voient pas autant de travail venir, choisissez de payer le minimum sur une hypothèque. Bien que cela leur permette de garder plus d’argent en main, le montant minimum peut augmenter chaque année. En outre, le paiement minimum pourrait être transformé tous les cinq ou dix ans en un paiement totalement amortissable.
Les emprunteurs peuvent ne pas tenir compte de ces réserves, ce qui les laisse mal préparés à la hausse potentielle des coûts et à l’augmentation du solde du capital. Si l'emprunteur continue à ne faire que le paiement minimum et que le solde impayé augmente pour dépasser la valeur initiale de l'hypothèque, disons 110% ou plus, l'hypothèque pourrait alors être automatiquement réinitialisée. Les ARM d’option ont été cités en tant que contributeurs à la crise du logement qui s’est développée après que les emprunteurs eurent demandé un tel financement pour des logements qu’ils ne pouvaient pas se payer. Dans ces cas, les emprunteurs ne payaient que le montant minimum dû chaque mois avec une option ARM, puis se trouvaient finalement incapables de payer pour leur maison ou le prêt devenait important alors que la valeur de vente de la maison diminuait.