Profiter de la dette hypothécaire avec MBS

Selon la Banque de réserve fédérale de New York, les soldes hypothécaires représentaient la plus grande part de la dette des ménages au deuxième trimestre de 2018. Au 30 juin, les rapports de crédit à la consommation indiquaient un total de 9 billions de dollars de dette liée aux prêts hypothécaires, soit une augmentation de 60 milliards de dollars du premier trimestre de l'année. Bien que les taux hypothécaires devraient augmenter, la demande de logements et le faible taux de chômage pourraient néanmoins alimenter le marché des prêts hypothécaires. Cela signifie que cet emprunt est appelé à augmenter. Cette situation crée une opportunité pour les investisseurs avisés, qui peuvent utiliser des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) pour détenir une partie de cette dette.

N'oubliez pas que ces actifs ont joué un rôle clé dans la crise financière de 2008. Les banques ont levé de nombreuses restrictions en matière de prêt hypothécaire, certaines n'encaissant même pas d'argent, et finançant entièrement les prêts au logement. Mais la majorité des nouveaux propriétaires n’avaient tout simplement pas les moyens de payer leurs paiements, ce qui ne semblait pas déranger les prêteurs. Ils étaient encore capables de gagner de l'argent en empaquetant les prêts et en les vendant à des investisseurs. Cela a ensuite créé une bulle, qui a fini par éclater en 2007. L'effet de filet de caisse a frappé Lehman Brothers, provoquant la faillite de la banque, puis des ondes de choc dans l'ensemble de l'économie mondiale.

Alors pouvez-vous toujours vous permettre d'investir dans ces actifs? Dans cet article, nous vous montrerons comment vous pouvez utiliser MBS pour compléter vos autres actifs à revenu fixe.

Points clés à retenir

• Les titres adossés à des créances hypothécaires sont des instruments à revenu fixe qui regroupent des prêts hypothécaires individuels en un seul titre.
• Les MBS diversifient les risques immobiliers, mais ils sont également très risqués et ont été en partie responsables de la crise financière de 2008 et de l'effondrement du marché hypothécaire.
• Depuis lors, les gens ont commencé à examiner de près les offres de MBS et à identifier les titres rentables.
• Il est difficile pour les investisseurs individuels d'accéder aux MBS, mais ils peuvent peut-être le faire indirectement par le biais de fonds communs de placement qui investissent dans les MBS.

Comment ils sont formés

Les titres adossés à des créances hypothécaires sont des titres de créance achetés auprès de banques, de sociétés de prêts hypothécaires, de coopératives d'épargne et de crédit et d'autres institutions financières, puis rassemblés en pool par une entité gouvernementale, quasi gouvernementale ou privée. Ces entités vendent ensuite les titres aux investisseurs. Ce processus est illustré ci-dessous:

1. Les acheteurs immobiliers empruntent aux institutions financières
2. Les institutions financières vendent des hypothèques à des entités de titres hypothécaires.
3. Les entités MBS forment des pools de prêts hypothécaires et émettent des titres adossés à des créances hypothécaires.
4. Les particuliers investissent dans des pools MBS.

Types de MBS

Il existe deux types de MBS. Le certificat de passage ou de participation représente la propriété directe d’un groupe d’hypothèques. Vous obtiendrez une part proportionnelle de tous les paiements de principal et d'intérêts versés dans le pool au fur et à mesure que l'émetteur reçoit les paiements mensuels des emprunteurs. Le portefeuille de prêts hypothécaires aura généralement une échéance de cinq à 30 ans. Toutefois, les flux de trésorerie peuvent varier d’un mois à l’autre, en fonction du nombre d’hypothèques remboursées par anticipation. C'est là que réside le risque de remboursement anticipé. Lorsque les taux d’intérêt actuels baissent, les emprunteurs peuvent refinancer et rembourser par anticipation leurs emprunts. Les investisseurs doivent ensuite essayer de trouver des rendements similaires à leurs investissements initiaux dans un environnement de taux d’intérêt actuel plus bas. À l'inverse, les investisseurs peuvent faire face à des risques de taux d'intérêt lorsque les taux d'intérêt augmentent. Les emprunteurs resteront avec leurs prêts, laissant les investisseurs bloqués par la baisse des rendements dans un contexte de hausse des taux d’intérêt.

Le second type de MBS est l’obligation hypothécaire garantie (CMO). Ceci est un pool de prêts hypothécaires pass-through.

Plusieurs types de sociétés de gestion collective sont conçus pour réduire le risque de remboursement anticipé des investisseurs. Dans une OCM à rémunération séquentielle, les émetteurs d'OCM distribuent des flux de trésorerie aux détenteurs d'obligations d'une série de classes, appelées tranches. Chaque tranche contient des titres adossés à des créances hypothécaires ayant des échéances et des flux de trésorerie similaires. Chaque tranche est différente des autres au sein de l’OCM. Par exemple, une organisation de gestion collective peut avoir quatre tranches d’emprunts hypothécaires d’une durée moyenne de deux, cinq, sept et vingt ans chacune. Lorsque les versements hypothécaires seront versés, l’émetteur de l’OCM versera d’abord le taux d’intérêt du coupon indiqué aux porteurs d’obligations dans chaque tranche. Les remboursements de capital prévus et non prévus iront d’abord aux investisseurs des premières tranches. Une fois qu'ils auront été remboursés, les investisseurs des tranches ultérieures recevront des paiements de capital. Le concept consiste à transférer le risque de remboursement anticipé d'une tranche à une autre. Certains CMO peuvent avoir au moins 50 tranches interdépendantes. Par conséquent, vous devez comprendre les caractéristiques des autres tranches de l’OCM avant d’investir. Il existe deux types de tranches:

• Les tranches PAC utilisent le concept de fonds d’amortissement pour aider les investisseurs à réduire le risque de remboursement anticipé et à obtenir un flux de trésorerie plus stable. Une obligation de compagnon est établie pour absorber le principal excédentaire au fur et à mesure que les emprunts hypothécaires sont remboursés rapidement. Ensuite, avec un revenu provenant de deux sources (le PAC et l’obligation compagnon), les investisseurs ont une meilleure chance de recevoir des paiements sur l’échéancier initial.
• Les Z-Tranches sont également connues sous le nom d'obligations de régularisation ou de tranches d'obligations à accroissement. Pendant la période de régularisation, les intérêts ne sont pas payés aux investisseurs. Au lieu de cela, le principal augmente à un taux composé. Cela élimine le risque que les investisseurs aient à réinvestir à des rendements plus faibles si les taux actuels du marché baissent. Après le remboursement des tranches précédentes, les détenteurs de la tranche Z recevront des paiements de coupon basés sur le solde en capital plus élevé de l’obligation. De plus, ils obtiendront le remboursement anticipé du principal des prêts hypothécaires sous-jacents. Parce que les intérêts crédités au cours de la période de régularisation sont imposables - même si les investisseurs ne les reçoivent pas réellement - les tranches Z pourraient être mieux adaptées aux comptes à imposition différée.

Les titres hypothécaires détachés sont des MBS qui paient aux investisseurs uniquement le capital (PO) ou les intérêts uniquement (IO). Les bandes sont créées à partir de MBS ou peuvent être des tranches dans un CMO.

• Principal uniquement (PO): les investisseurs paient un prix fortement réduit pour le bon de commande et reçoivent le principal des hypothèques sous-jacentes. La valeur marchande d'un bon de commande peut fluctuer considérablement en fonction des taux d'intérêt actuels. Lorsque les taux d'intérêt baissent, les paiements anticipés peuvent augmenter et la valeur du bon de commande peut augmenter. En revanche, lorsque les taux actuels augmentent et que les paiements anticipés diminuent, la valeur de la commande d'achat peut chuter.
• Intérêt seulement (IO): Un IO paie des intérêts strictement basés sur le montant du capital restant dû. À mesure que les prêts hypothécaires s’amortissent et que les paiements anticipés réduisent le solde du capital, les flux de trésorerie de l’OI diminuent. La valeur des entrées-sorties fluctue par rapport à celle des bons de commande car, lorsque les taux d'intérêt actuels baissent et que les paiements anticipés augmentent, le revenu peut baisser. Et lorsque les taux d'intérêt actuels augmentent, les investisseurs sont plus susceptibles de recevoir des paiements d'intérêts sur une période plus longue, augmentant ainsi la valeur marchande de l'IO.

Fitch Ratings et d'autres fournissent des notations de crédit ainsi que des taux de coupon et des dates d'échéance pour MBS.

Emetteurs MBS

Vous pouvez acheter des MBS auprès de plusieurs émetteurs différents. Les banques d'investissement, les institutions financières et les constructeurs d'habitations émettent des titres de créance adossés à des créances hypothécaires. Leur cote de solvabilité et de sécurité peut être bien inférieure à celle des agences gouvernementales et des entreprises parrainées par le gouvernement.

Freddie Mac est une entreprise parrainée par le gouvernement et réglementée par le gouvernement fédéral qui achète des prêts hypothécaires auprès de prêteurs de partout au pays. Il les reconditionne ensuite en titres pouvant être vendus à des investisseurs sous une grande variété de formes. Freddie Macs ne sont pas soutenus par le gouvernement américain, mais la société a le pouvoir spécial d’emprunter auprès du Trésor américain.

Fannie Mae est une société actionnaire qui se négocie actuellement au guichet. Il a été retiré du S & P 500 en 2008 et retiré de la cote de la Bourse de New York en 2010 après être tombé en dessous du seuil de prix minimal. Il ne reçoit ni financement ni soutien du gouvernement. En ce qui concerne la sécurité, les systèmes de gestion basés sur Fannie Mae sont soutenus par la santé financière de la société - et non par le gouvernement américain.

Ginnie Maes sont les seuls MBS qui bénéficient de la confiance totale du gouvernement américain. Ils consistent principalement en prêts assurés par la Federal Housing Administration ou garantis par la Veterans Administration.

Fonds communs de placement

Si vous aimez l'idée de tirer parti d'une augmentation de la croissance des prêts hypothécaires mais que vous n'êtes pas prêt à rechercher tous les différents types de titres hypothécaires, vous serez peut-être plus à l'aise avec les fonds communs de placement hypothécaires. Certains fonds n'investissent que dans un seul type de MBS, comme Ginnie Maes, tandis que d'autres incorporent différents types de MBS dans leurs autres avoirs en obligations d'État.

Outre une plus grande diversification des prêts, les fonds communs de placement peuvent réinvestir tous les rendements du principal dans d’autres MBS. Cela permet aux investisseurs de recevoir des rendements qui changent avec les taux actuels et réduira les risques de remboursement anticipé et de taux d’intérêt.

Le résultat final

MBS peut offrir au gouvernement fédéral l’appui, un revenu mensuel et un taux d’intérêt fixe. L'inconvénient, toutefois, est que le terme peut être incertain et que leur valeur pourrait ne pas augmenter comme celle d'autres obligations lorsque les taux d'intérêt actuels baissent. De plus, n'oubliez pas que vous pouvez obtenir une partie de votre capital avec chaque paiement mensuel. Par conséquent, à l'échéance, il ne peut plus rester de capital à réinvestir.