Louer ou posséder une maison: quelle est la différence?

Que ce soit pour louer ou pour acheter le lieu dans lequel vous vivez est une décision majeure. Cela n'affecte pas seulement le montant d'argent qu'il vous reste à la fin du mois, mais également votre style de vie et l'ampleur des économies que vous avez accumulées au fil des ans. Chaque jour, les gens achètent une maison alors que, sur le plan financier, ils auraient intérêt à louer, car il est important pour eux d'avoir un endroit pour s'installer et parce qu'ils considèrent la possession d'une maison comme un investissement qui peut croître et constituer une source de déductions fiscales. De la même manière, les gens louent tout le temps pour la flexibilité et la responsabilité minimale que cela offre, même s'ils accumuleraient une plus grande valeur nette au fil du temps s'ils achetaient une place.

Parmi les deux options, le biais va souvent vers la propriété. C'est une grosse affaire pour tout le monde, des prêteurs hypothécaires aux agents immobiliers, en passant par les magasins de rénovation domiciliaire, nous sommes donc bombardés par le message selon lequel être propriétaire est la clé du bonheur et fait partie du rêve américain. Mais être propriétaire n'est pas toujours préférable à la location, et la location n'est pas toujours plus simple que la possession. Examinez les avantages et les inconvénients de chacun pour déterminer si la location ou la possession est la meilleure solution pour vous.

Location

Louer signifie que vous pouvez déménager sans pénalité chaque fois que votre bail prend fin, mais cela signifie également que vous pourriez devoir déménager soudainement si votre propriétaire décide de vendre la propriété, de transformer votre immeuble en appartements, ou d'augmenter le loyer plus que vous ne pouvez vous permettre. .

Le plus grand mythe à propos de la location est que vous "jetez de l'argent" tous les mois. Pas si. Tout d'abord, vous avez besoin d'un endroit où vivre et cela coûte toujours de l'argent, d'une manière ou d'une autre. Deuxièmement, s’il est vrai que vous ne construisez pas d’équité avec des paiements de loyer mensuels, vous ne le faites pas non plus avec une grande partie de l’argent que vous investissez dans la propriété d’une maison.

Lorsque vous louez, vous savez exactement combien vous allez dépenser en logement chaque mois. Lorsque vous êtes propriétaire, vous ne payez peut-être rien de plus que votre prêt hypothécaire et vos factures ordinaires un mois, ainsi que 12 000 $ de plus sur un nouveau toit le lendemain (que l’assurance des propriétaires peut couvrir ou non). Mais vous ne devrez jamais payer pour remplacer votre toit lorsque vous louez. Vos dépenses mensuelles liées à la maison, telles que l'assurance du locataire, ont tendance à être plus prévisibles.

En tant que locataire, vous devez faire face à des augmentations de loyer imprévisibles chaque fois que votre bail doit être renouvelé, à moins que vous n'habitiez dans une ville où le contrôle des loyers est assuré et que votre appartement en soit couvert. Si vous vivez dans un quartier recherché de la ville, les augmentations de loyer peuvent être brutales, tandis que si vous contractez un prêt hypothécaire à taux fixe, vos paiements mensuels à la maison n'augmenteront jamais (bien que les impôts fonciers et les primes d'assurance le soient probablement).

L'accession à la propriété est souvent présentée comme un moyen de créer de la richesse, mais votre maison peut perdre de la valeur. Beaucoup de valeur. Le quartier acceptable dans lequel vous avez emménagé pourrait décliner. Un employeur important peut quitter la région, entraînant un déclin important de la population et un excédent de logements, ou bien il pourrait y avoir un boom de la construction résidentielle, qui maintiendrait les prix bas. Vous pourriez acheter une maison pour 200 000 $ demain et dans 30 ans, vous constaterez qu'elle vaut toujours 200 000 $, ce qui signifie que vous avez perdu de l'argent après l'inflation.

Un autre peu de sagesse conventionnelle trompeuse: obtenir un prêt hypothécaire pour obtenir la déduction fiscale. Certes, la déduction des intérêts hypothécaires résidentiels réduit vos dépenses d’intérêts hypothécaires au début de la durée de votre prêt (et la déduction de l’impôt foncier réduit les impôts fonciers), tant que vous détaillez. Mais les déductions fiscales ne sont pas une raison pour acheter une maison. Voici pourquoi: pour chaque dollar dépensé en intérêts, vous économiserez peut-être 25 ¢ sur votre facture d'impôt. Vous ne sortez pas en avant. De plus, lorsque vous remboursez votre prêt hypothécaire et que la proportion de votre paiement qui couvre les intérêts diminue, l'allégement fiscal diminue également.

Bien sûr, les locataires ne bénéficient d'aucune déduction fiscale sur les hypothèques. Mais ils peuvent prendre la déduction standard qui est disponible pour tous les contribuables.

Aimez-vous avoir vos soirées et fins de semaine à utiliser à votre guise? Travaillez-vous de longues heures ou voyagez-vous souvent? Si tel est le cas, le temps nécessaire à la propriété du logement peut être supérieur à ce que vous souhaitez assumer. Il y a toujours des projets autour de la maison dont vous aurez besoin ou que vous souhaitez prendre en charge, que ce soit de trouver un plombier pour remplacer un tuyau rouillé, de repeindre la chambre à coucher ou de tondre la pelouse. Si vous vivez dans une communauté avec une association de propriétaires, le HOA pourrait vous enlever un grand nombre de tâches liées à l'accession à la propriété pour un coût supplémentaire de quelques centaines de dollars par mois. Mais méfiez-vous des maux de tête que l'adhésion à une association peut entraîner.

Si vous louez, votre propriétaire se chargera de toutes les réparations et de l’entretien, bien que, bien sûr, elles ne se fassent pas aussi vite ou aussi bien que vous le souhaitez.

La possession n'est pas toujours meilleure que la location, et la location n'est pas toujours plus simple que la possession.

Posséder

L'accession à la propriété apporte des avantages intangibles tels que le sentiment de stabilité, l'appartenance à une communauté et la fierté d'être propriétaire. Cependant, ce n'est pas bon pour les types agités ou nomades. L'immobilier est l'actif d'origine non liquide. Vous pourriez ne pas être en mesure de vendre quand vous voulez si le marché immobilier est en baisse, et même s'il est en hausse, il y a des coûts de transaction importants lorsque vous vendez. Changer d’avis sur l’endroit où vous voulez vivre coûte beaucoup plus cher lorsque vous êtes propriétaire.

Le coût global de l'accession à la propriété a tendance à être plus élevé que le coût total de la location, même si le versement hypothécaire mensuel est similaire (ou inférieur) au coût mensuel de la location.

Voici quelques dépenses que vous «gaspillez» en tant que propriétaire et que vous n'avez pas à payer en tant que locataire:

• impôts fonciers
• ramassage des ordures
• service d'eau et d'égout
• réparations et entretien
• antiparasitaire
• élagage
• l'assurance habitation
• nettoyage de la piscine (si vous en avez un)
• assurance contre les inondations exigée par le prêteur, dans certaines régions
• assurance tremblement de terre, dans certaines régions

La plus grosse dépense est peut-être l’intérêt hypothécaire, qui peut constituer la quasi-totalité de votre versement mensuel au cours des premières années d’un prêt hypothécaire à long terme. Prenons ce scénario typique: vous empruntez 100 000 $ à 4% sur 30 ans. Votre premier versement mensuel sera de 477, 42 $, dont 333, 33 $ en intérêts et 144, 08 $ en principal. Il faudra environ 13 ans avant que plus de votre paiement mensuel ne soit utilisé pour le capital plutôt que pour les intérêts, et au total, vous perdrez 71 869, 51 $ en intérêts (bien que, certes, vous récupériez une partie de ces déductions fiscales).

Même les projets de rénovation n'augmentent pas souvent la valeur de votre maison de plus que ce que vous y consacrez. En moyenne, vous récupérez 64 cents pour chaque dollar dépensé dans un projet de rénovation, selon le rapport 2015 sur le rapport coût / valeur du magazine Remodeling. Les projets qui rapportent le plus ne sont pas des choses glamour que vous serez enthousiasmé de faire; le meilleur retour (et le seul sur la liste de remodelage qui renvoie une valeur supérieure à son coût) provient de la mise en place d'un isolant en vrac dans un grenier. Ensuite, votre porte d'entrée sera remplacée par une nouvelle porte d'entrée en acier, sur laquelle vous aurez presque le seuil de rentabilité.

Une fois que vous aurez additionné tous ces coûts, vous constaterez peut-être que votre situation financière est meilleure en louant et en investissant l’argent que vous auriez mis dans une maison dans un compte de retraite.

Le résultat final

L'option qui vous convient le mieux ne concerne pas seulement l'argent, mais également le confort et votre vision de votre vie. Ignorez les gens qui vous disent qu'il est toujours plus logique à long terme de devenir propriétaire, que louer signifie jeter de l'argent ou qu'il soit plus judicieux d'acheter si votre versement hypothécaire mensuel est égal ou inférieur à votre paiement de loyer mensuel. Les marchés du logement et les conditions de vie sont trop variés pour faire de telles déclarations générales.

Néanmoins, malgré les dépenses et les tâches supplémentaires associées à la possession d’une maison, de nombreuses personnes l’ont choisie au lieu de la louer. Il offre un lieu plus permanent pour élever des enfants et constitue souvent le seul moyen d'avoir ou de créer le type de résidence que les gens souhaitent. En fin de compte, la décision de louer ou d’être propriétaire n’est pas seulement financière, elle est aussi émotionnelle.

Points clés à retenir

• Le plus grand mythe à propos de la location est que vous "jetez de l'argent" tous les mois.
• L'accession à la propriété apporte des avantages intangibles tels que le sentiment de stabilité, l'appartenance à une communauté et la fierté d'être propriétaire.
• L'option qui vous convient le mieux n'est pas qu'une question d'argent; c'est aussi une question de confort et de vision pour votre vie.