Sécurité adossée à un prêt hypothécaire résidentiel (RMBS)
Les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles (RMBS) constituent un titre basé sur une dette (similaire à une obligation), adossé aux intérêts payés sur les prêts pour résidences. L’intérêt sur les prêts tels que les prêts hypothécaires, les prêts sur valeur nette et les prêts hypothécaires à risque est considéré comme présentant un taux de défaut relativement bas et un taux d’intérêt relativement élevé, en raison de la forte demande pour la propriété d’une résidence personnelle ou familiale. . Les investisseurs sont attirés par ce type de sécurité et veulent également être protégés du risque de défaillance inhérent à des prêts individuels de ce type. Ce risque est atténué par la mise en commun de nombreux prêts afin de minimiser le risque de défaillance individuelle.
Points clés à retenir
- Une garantie adossée à un prêt hypothécaire résidentiel (RMBS) est similaire à une caution qui est remboursée en fonction des paiements effectués par de nombreux prêts hypothécaires individuels.
- Un RMBS peut augmenter les profits et réduire les risques pour les investisseurs.
- Un RMBS peut également créer un risque systémique important s’il n’est pas structuré correctement.
- L'émission de nombreux RMBS mal construits a contribué à la crise financière de 2008.
Fonctionnement d'un titre adossé à un prêt hypothécaire résidentiel (RMBS)
Un titre garanti par une hypothèque résidentielle est construit par l'une des deux sources suivantes: un organisme gouvernemental tel que la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), ou par une société de banque d'investissement indépendante . Premièrement, ces entités vendent ou contrôlent un grand nombre de prêts résidentiels. Ensuite, ils regroupent un grand nombre d’entre eux en un seul groupe de prêts. Enfin, ces entités vendent essentiellement des obligations adossées à ce pool de prêts.
Les paiements de ces prêts sont acheminés vers les investisseurs qui ont acheté des parts dans ce pool et les taux d’intérêt qu’ils reçoivent sont supérieurs à ceux des obligations garanties par le gouvernement américain. Les institutions émettrices conservent des frais pour la gestion du pool et les risques de défaillance de ces hypothèques sont partagés à la fois par les entités émettrices et par les investisseurs. Étant donné que chacun de ces prêts représente une petite partie du pool de prêts collecté le plus important, la défaillance de l'un de ces prêts a moins d'incidence sur les investisseurs que s'ils investissaient individuellement l'un de ces prêts.
Avantages et inconvénients d'un RMBS
La construction d'un RMBS présente l'avantage de fournir moins de risques et une plus grande rentabilité aux investisseurs. Il permet également aux entités émettrices de mobiliser davantage de liquidités pour constituer des réserves, contre lesquelles elles peuvent contracter davantage de prêts. Cela met davantage de capital à la disposition des propriétaires d’entreprises et des entrepreneurs.
Comme indicateur de leur efficacité et de leurs avantages, il convient de noter que les sociétés d’assurance vie constituent la plus grande catégorie d’investisseurs RMBS. Ces institutions bénéficient d’un moyen efficace d’investir des milliards de dollars dans des placements à taux d’intérêt plus élevés que les obligations d’État, tout en prenant un risque acceptable.
Un RMBS peut contenir plusieurs types d’hypothèques. Les titres peuvent contenir un seul type d’hypothèque ou une combinaison de différents types. Ils peuvent contenir des prêts hypothécaires à taux fixes, des taux variables, des taux ajustables et des prêts de qualité variable, y compris les taux préférentiels et les subprimes. Cette variété aide à réduire le risque de défaillance.
La complexité de tous les RMBS, en tant que type d'investissement, crée des inconvénients difficiles à quantifier. Le premier est le risque systémique, ou le risque que le stress du système financier affecte uniformément tous les investissements du pool sous-jacent au RMBS. Ce risque était évident lors de la crise financière de 2008. La seconde est que, parce que les investisseurs sont plus éloignés des détenteurs de prêts hypothécaires individuels, ils ont moins intérêt à leur succès. Alors que les taux de défaut historiques oscillaient autour de 2%, ils étaient proches de 5% en 2009. Dix ans plus tard, ce risque ne semble guère préoccuper les investisseurs puisque le taux de défaut est tombé en dessous de 1%.
Investir dans des titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles
Investir dans un titre adossé à un prêt hypothécaire résidentiel peut exposer l'investisseur au risque de remboursement anticipé et au risque de crédit. Le risque de remboursement anticipé est le risque que le créancier hypothécaire rembourse le prêt avant sa date d'échéance, ce qui réduit le montant des intérêts que l'investisseur aurait autrement reçus. Le paiement anticipé, en ce sens, est un paiement en sus du paiement de capital prévu. Cette situation peut survenir si le taux d’intérêt du marché actuel est inférieur au taux de l’hypothèque, car le propriétaire est plus susceptible de refinancer son emprunt.
Les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles sont utilisés par les institutions financières telles que les sociétés d’assurance en raison de leurs caractéristiques de trésorerie et de leur durée de vie relativement longue, ce qui peut compenser les engagements à long terme contractés par les sociétés d’assurance. De plus, les acheteurs de titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles interviennent souvent dans leur construction. Ils peuvent donc être spécialement adaptés pour compenser un passif ou pour répondre aux préférences des autres investisseurs en matière de risque, de rendement et de calendrier des flux de trésorerie, par exemple.