Comprendre la structure de paiement hypothécaire

Une hypothèque est un emprunt à long terme conçu pour vous aider à acheter une maison. En plus du remboursement du capital, vous devez également payer des intérêts au prêteur. La maison et le terrain qui l’entoure servent de garantie. Mais si vous cherchez à posséder une maison, vous devez savoir plus que ces généralités.

Points clés à retenir

• Les paiements hypothécaires sont composés de vos paiements de capital et d'intérêts.
• Si vous versez un acompte inférieur à 20%, vous devrez souscrire une assurance hypothécaire privée, ce qui augmentera votre versement mensuel.
• Certains paiements incluent également des taxes foncières ou immobilières.
• Un emprunteur paie plus d’intérêts dans la première partie de l’hypothèque, tandis que la dernière partie de l’emprunt favorise le solde du capital.

Histoire

À peu près tout le monde qui achète une maison a une hypothèque. Les taux hypothécaires sont souvent mentionnés dans les nouvelles du soir et les spéculations sur l’orientation des taux vont désormais faire partie intégrante de la culture financière.

L’hypothèque moderne est née en 1934 lorsque le gouvernement - afin d’aider le pays à surmonter la Grande Dépression - a créé un programme d’hypothèque minimisant l’acompte requis sur une maison, augmentant ainsi le montant que les propriétaires potentiels pourraient emprunter. Avant cela, un acompte de 50% était requis. Aujourd'hui, un acompte de 20% est souhaitable, principalement parce que si votre acompte est inférieur à 20%, vous devez souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI), ce qui augmente le montant de vos mensualités.

Souhaitable, cependant, n'est pas nécessairement réalisable. Il existe des programmes de prêt hypothécaire qui permettent de réduire considérablement les acomptes, mais si vous pouvez gérer ces 20%, vous devriez le faire.

Comprendre la structure de paiement hypothécaire

Paiements hypothécaires

Les principaux facteurs qui déterminent vos paiements hypothécaires mensuels sont la taille et la durée du prêt. La taille est la quantité d'argent que vous empruntez et la durée est la durée pendant laquelle vous devez la rembourser. Généralement, plus votre terme est long, plus votre paiement mensuel est bas. C'est pourquoi les prêts hypothécaires à 30 ans sont les plus populaires. Une fois que vous connaissez la taille du prêt dont vous avez besoin pour votre nouvelle maison, une calculatrice hypothécaire est un moyen facile de comparer les types de prêt hypothécaire et les différents prêteurs.

PITI: Composants de paiement hypothécaire

Quatre facteurs jouent dans le calcul d'un versement hypothécaire: le principal, les intérêts, les taxes et l'assurance (PITI). En les examinant, prenons l'exemple d'une hypothèque de 100 000 $.

Principal

Une partie de chaque versement hypothécaire est consacrée au remboursement du solde du capital. Les prêts sont structurés de manière à ce que le montant du principal retourné à l'emprunteur commence à un niveau bas et augmente à chaque versement hypothécaire. Les paiements des premières années s'appliquent davantage aux intérêts qu'au principal, tandis que les paiements des dernières années inversent ce scénario. Pour notre hypothèque de 100 000 $, le capital est de 100 000 $.

L'intérêt

L'intérêt est la récompense du prêteur pour avoir pris un risque et vous avoir prêté de l'argent. Le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire a un impact direct sur la taille d'un versement hypothécaire: des taux d'intérêt plus élevés signifient des versements hypothécaires plus importants.

Des taux d’intérêt plus élevés réduisent généralement le montant que vous pouvez emprunter et les taux d’intérêt plus bas l’augmentent. Si le taux d'intérêt de notre prêt hypothécaire de 100 000 $ est de 6%, le paiement mensuel combiné du principal et des intérêts sur un prêt hypothécaire de 30 ans s'élèverait à environ 599, 55 $ - intérêts de 500 $ + capital de 99, 55 $. Le même emprunt, assorti d'un taux d'intérêt de 9%, donne lieu à un versement mensuel de 804, 62 $.

Les taxes

Les taxes foncières ou immobilières sont évaluées par des agences gouvernementales et utilisées pour financer des services publics tels que les écoles, les forces de police et les services d'incendie. Les taxes sont calculées par le gouvernement sur une base annuelle, mais vous pouvez les payer dans le cadre de vos paiements mensuels. Le montant dû est divisé par le nombre total de paiements hypothécaires mensuels au cours d’une année donnée. Le prêteur collecte les paiements et les garde en dépôt jusqu'à ce que les taxes soient payées.

Assurance

À l'instar des taxes immobilières, les paiements d'assurance sont effectués avec chaque versement hypothécaire et sont entiercés jusqu'à ce que la facture soit due. Deux types de couverture d'assurance peuvent être inclus dans un versement hypothécaire. L’une est l’assurance des biens, qui protège la maison et son contenu contre les incendies, le vol et d’autres catastrophes. L'autre est le PMI, qui est obligatoire pour les personnes qui achètent une maison avec un acompte de moins de 20% du coût. Ce type d’assurance protège le prêteur au cas où l’emprunteur ne pourrait pas rembourser le prêt. Parce qu'il minimise le risque de défaut sur le prêt, PMI permet également aux prêteurs de vendre le prêt aux investisseurs, qui peuvent à leur tour avoir l'assurance que leur investissement en dette leur sera remboursé. La couverture PMI peut être supprimée dès lors que l'emprunteur dispose d'au moins 20% de la valeur nette de son domicile.

L'assurance hypothécaire peut être annulée lorsque le solde atteint 78% de la valeur initiale.

Alors que le principal, les intérêts, les taxes et les assurances constituent l’hypothèque typique, certaines personnes optent pour des hypothèques qui ne comprennent pas les taxes ou l’assurance dans le paiement mensuel. Avec ce type de prêt, vous avez un paiement mensuel moins élevé, mais vous devez payer les taxes et l’assurance vous-même.

Le calendrier d'amortissement

Le calendrier d'amortissement d'une hypothèque fournit un aperçu détaillé de la partie de chaque versement hypothécaire dédiée à chaque composante de PITI. Comme indiqué précédemment, les paiements hypothécaires des premières années consistent principalement en paiements d'intérêts, tandis que les paiements ultérieurs consistent principalement en principal.

Dans notre exemple d’hypothèque de 100 000 $ sur 30 ans, le calendrier d’amortissement comporte 360 ​​paiements. L’échéancier partiel présenté ci-dessous montre comment l’équilibre entre les paiements de principal et d’intérêts s’inverse avec le temps, pour s’appliquer davantage au principal.

Comme le montre le graphique, chaque paiement est de 599, 55 USD, mais le montant dédié au principal et aux intérêts varie. Au début de votre prêt hypothécaire, le taux auquel vous gagnez des capitaux propres dans votre maison est beaucoup plus lent. C’est pourquoi il peut être utile de faire des versements de capital supplémentaires si l’hypothèque vous permet de le faire sans pénalité de remboursement anticipé. Ils réduisent votre capital, ce qui, à son tour, réduit les intérêts dus sur chaque paiement futur, vous permettant ainsi d'atteindre votre objectif ultime: rembourser votre prêt hypothécaire.

D'autre part, l'intérêt est la partie déductible de l'impôt dans la mesure permise par la loi - si vous détaillez vos déductions au lieu de prendre la déduction standard.

Les prêts hypothécaires garantis par la FHA, qui permettent aux personnes ayant une faible cote de crédit de devenir propriétaires, ne nécessitent qu'un versement minimum de 3, 5%.

Quand les paiements hypothécaires commencent

Le premier versement hypothécaire est dû un mois complet après le dernier jour du mois de la clôture de l’achat de la maison. Contrairement au loyer, dû le premier jour du mois pour ce mois, les paiements hypothécaires sont payés à terme échu, le premier jour du mois mais pour le mois précédent.

Supposons qu'une clôture se produise le 25 janvier. Les frais de clôture comprendront les intérêts courus jusqu'à la fin du mois de janvier. Le premier versement hypothécaire intégral, pour le mois de février, est alors exigible le 1er mars.

À titre d'exemple, supposons que vous preniez un prêt hypothécaire initial de 240 000 $ sur un achat de 300 000 $ avec une mise de fonds de 20%. Votre versement mensuel est de 1 077, 71 $ sur une hypothèque à taux fixe de 30 ans et d'un taux d'intérêt de 3, 5%. Ce calcul inclut uniquement le capital et les intérêts, mais n'inclut pas les taxes foncières et les assurances.

Votre intérêt quotidien est de 23, 01 $. Ce montant est calculé en multipliant tout d'abord le prêt de 240 000 $ par le taux d'intérêt de 3, 5%, puis en le divisant par 365. Si l'hypothèque prend fin le 25 janvier, vous devez 161, 10 $ pour les sept jours d'intérêts courus pour le reste du mois. Le prochain paiement mensuel, soit le paiement mensuel complet de 1 077, 71 $, est dû le 1er mars et couvre le paiement hypothécaire de février.

Vous devriez avoir toutes ces informations à l'avance. En vertu de la règle de divulgation intégrée TILA-RESPA, deux formulaires doivent vous être fournis trois jours avant la date de clôture prévue: l'estimation du prêt et la clôture. Le montant des intérêts courus, ainsi que des autres frais de clôture, est indiqué dans le formulaire de déclaration de clôture. Vous pouvez voir le montant du prêt, le taux d’intérêt, les paiements mensuels et d’autres coûts, et les comparer à l’estimation initiale fournie.

Le résultat final

Une hypothèque est un outil important pour l’achat d’une maison, vous permettant de devenir propriétaire sans avoir à verser une mise de fonds importante. Toutefois, lorsque vous contractez un emprunt hypothécaire, il est important de comprendre la structure de vos paiements, qui couvrent non seulement le capital (le montant que vous avez emprunté), mais également les intérêts, les taxes et les assurances. Il vous indique combien de temps il faudra pour rembourser votre prêt hypothécaire et, en bout de ligne, combien il vous en coûtera pour financer votre achat.