Pourquoi le marché de l'habitation Bubbles Pop

Contrairement au marché boursier, où la plupart des gens comprennent et acceptent le risque de chute des prix, la plupart des acheteurs d'une maison ne pensent jamais que la valeur de leur maison diminuera un jour.

Le marché de l'habitation n'a généralement pas été affecté par les bulles de prix, contrairement aux autres marchés d'actifs. Cela est dû aux coûts de transaction élevés associés à l’achat d’une maison, sans oublier les coûts de possession liés à la possession et à l’entretien d’une maison découragent les comportements spéculatifs. Cependant, les marchés du logement traversent des périodes d'exubérance irrationnelle.

Dans cet article, nous discuterons des causes des bulles de prix du logement, des déclencheurs à l'origine de leur éclatement et des raisons pour lesquelles les acheteurs de maison devraient se tourner vers les moyennes à long terme pour prendre des décisions vitales en matière de logement.

Points clés à retenir

• Les bulles immobilières sont des événements temporaires qui peuvent durer des années et se caractérisent par une demande élevée, une offre faible et des prix gonflés.
• Ces bulles sont causées par divers facteurs, notamment la prospérité économique, les bas taux d’intérêt, une meilleure offre de produits hypothécaires et un accès facile au crédit.
• Les forces qui font éclater la bulle immobilière comprennent un ralentissement de l’économie, une hausse des taux d’intérêt et une baisse de la demande.

Qu'est-ce qu'une bulle immobilière?

Avant d'aborder les causes et les causes des bulles immobilières, il est important de comprendre la bulle immobilière elle-même. Ils commencent généralement par une hausse de la demande de logements, malgré un stock limité. La demande augmente encore lorsque les spéculateurs pénètrent sur le marché, renforçant ainsi la bulle. Avec une offre limitée et une telle demande, les prix montent naturellement en flèche.

Les bulles immobilières ont un impact direct sur le secteur immobilier, mais aussi sur les propriétaires et leurs finances personnelles. L'impact qu'une bulle peut avoir sur l'économie - taux d'intérêt, normes et pratiques en matière de prêt - peut contraindre les individus à trouver des moyens de faire face à leurs versements hypothécaires lorsque les temps sont durs. Certains peuvent même avoir à fouiller plus profondément dans leurs poches, en utilisant des fonds d'épargne et de retraite rien que pour garder leur maison.

Une bulle immobilière est un événement normalement temporaire. Bien que les bulles sur le marché des actions se produisent beaucoup plus fréquemment, les bulles du logement peuvent être beaucoup plus longues, selon le Fonds monétaire international (FMI), et peuvent durer plusieurs années.

En règle générale, une bulle immobilière peut durer plusieurs années.

Causes de la bulle du marché du logement

Le prix du logement, comme le prix de tout bien ou service sur un marché libre, dépend de l'offre et de la demande. Lorsque la demande augmente et / ou que l'offre diminue, les prix montent. En l'absence d'une catastrophe naturelle qui réduit l'offre de logements, les prix augmentent parce que les tendances de la demande dépassent les tendances actuelles de l'offre. Il est tout aussi important de noter que l'offre de logements tarde à réagir à la demande croissante, car la construction d'une maison prend beaucoup de temps et que, dans les zones très développées, il n'y a tout simplement plus de terrains sur lesquels construire. Donc, s'il y a une augmentation soudaine ou prolongée de la demande, les prix vont certainement augmenter.

Une fois que vous avez établi qu'une hausse des prix du logement supérieure à la moyenne est principalement due à une augmentation de la demande, vous pouvez vous demander quelles sont les causes de cette augmentation de la demande. Il y a plusieurs possibilités:

• Une reprise de l'activité économique générale et de la prospérité qui met plus de revenus disponibles dans les poches des consommateurs et encourage l'accession à la propriété.
• Une augmentation de la population ou du segment démographique de la population entrant sur le marché du logement.
• Un niveau général bas des taux d’intérêt, en particulier des taux d’intérêt à court terme, qui rend les logements plus abordables.
• Des produits hypothécaires innovants avec des paiements mensuels initiaux faibles qui rendent les maisons plus abordables. (Pour en savoir plus sur les hypothèques, consultez notre tutoriel sur les bases hypothécaires .)
• Un accès facile au crédit - un abaissement des normes de souscription - qui attire plus d'acheteurs sur le marché.
• Obligations hypothécaires structurées à haut rendement, telles que demandées par les investisseurs, offrant davantage de crédits hypothécaires aux emprunteurs.
• Une mauvaise évaluation potentielle du risque par les prêteurs hypothécaires et les investisseurs en obligations hypothécaires qui accroît la disponibilité du crédit pour les emprunteurs.
• La relation à court terme entre un courtier en hypothèques et un emprunteur en vertu de laquelle les emprunteurs sont parfois encouragés à prendre des risques excessifs.
• Un manque de littératie financière et une prise de risque excessive par les emprunteurs hypothécaires.
• Comportements spéculatifs et risqués des acheteurs de logements et des investisseurs immobiliers, alimentés par des estimations irréalistes et non viables d’appréciation du prix des logements.

Toutes ces variables peuvent se combiner pour provoquer une bulle du marché immobilier. Ils ont tendance à se nourrir les uns des autres. Une discussion détaillée de chacun d'eux sort du cadre de cet article. Nous soulignons simplement qu'en général, comme toutes les bulles, une hausse de l'activité et des prix précède la prise de risque excessive et le comportement spéculatif de tous les acteurs du marché - acheteurs, emprunteurs, prêteurs, constructeurs et investisseurs.

Des forces qui éclatent la bulle

La bulle éclate lorsque la prise de risque excessive devient omniprésente dans tout le système de logement. Cela se produit alors que l'offre de logements augmente encore. En d'autres termes, la demande diminue alors que l'offre augmente, entraînant une chute des prix.

Cette omniprésence du risque dans l'ensemble du système est provoquée par les pertes subies par les propriétaires, les prêteurs hypothécaires, les investisseurs hypothécaires et les investisseurs immobiliers. Ces pertes pourraient être provoquées par un certain nombre de facteurs, notamment:

• Une augmentation des taux d'intérêt qui rend l'accès à la propriété inaccessible pour certains acheteurs et, dans certains cas, rend la maison qu'une personne possède actuellement est inabordable. Cela conduit souvent à des défaillances et à des saisies, ce qui augmente éventuellement l'offre actuelle du marché.
• Un ralentissement de l'activité économique générale entraînant une baisse du revenu disponible, des pertes d'emplois et / ou une diminution des emplois disponibles, ce qui diminue la demande de logements.
• La demande est épuisée, ce qui met en équilibre l'offre et la demande et ralentit le rythme rapide de l'appréciation du prix des maisons sur lequel comptent certains propriétaires, en particulier les spéculateurs, pour rendre leurs achats abordables ou rentables. Lorsque l'appréciation rapide des prix stagne, ceux qui comptent sur elles pour se payer leur maison risquent de perdre leur maison, ce qui accroît l'offre du marché.

En fin de compte, lorsque les pertes augmentent, les normes de crédit sont resserrées, les emprunts hypothécaires faciles ne sont plus disponibles, la demande diminue, l'offre augmente, les spéculateurs quittent le marché et les prix baissent.

Crash du marché immobilier

Au milieu des années 2000, l'économie américaine a connu une bulle immobilière directement liée à la grande récession. À la suite de la bulle Internet, les valeurs immobilières ont commencé à monter en flèche, ce qui a entraîné une augmentation de l'accession à la propriété parmi les acheteurs spéculatifs, les investisseurs et les autres consommateurs. Des taux d'intérêt bas, des normes de prêt assouplies - y compris des exigences de mise de fonds faibles - ont permis à des personnes qui n'auraient normalement jamais pu acheter une maison pour devenir propriétaires. Cela a fait monter les prix des maisons encore plus.

Mais de nombreux investisseurs spéculatifs ont cessé d’acheter parce que le risque devenait trop élevé, ce qui a amené d’autres acheteurs à se retirer du marché. Cela a entraîné une chute des prix. Les titres adossés à des créances hypothécaires ont été vendus en quantités massives, tandis que les défauts de paiement et les saisies hypothécaires ont atteint des niveaux sans précédent.

Réversion Moyenne

Trop souvent, les propriétaires font l'erreur préjudiciable de supposer que l'évolution récente des prix se poursuivra à l'avenir sans tenir compte des taux d'appréciation à long terme des prix et du potentiel de retour à la moyenne. Les lois de la physique stipulent que tout objet - qui a une densité supérieure à celle de l'air - est propulsé vers le haut, il finit par revenir sur Terre parce que les forces de la gravité agissent sur lui. Selon les lois de la finance, les marchés qui traversent des périodes d’appréciation ou de dépréciation rapides des prix retrouveront, à terme, un niveau de prix qui les aligne sur le niveau d’appréciation qu’ils devraient obtenir. Ceci est connu comme le retour à la moyenne.

Les prix sur le marché du logement suivent également cette loi de la réversion des moyennes. Après des périodes d'appréciation rapide des prix ou, dans certains cas, de dépréciation, ils retournent là où leur taux d'appréciation moyen à long terme indique qu'ils devraient être. La réversion moyenne du prix des logements peut être rapide ou progressive. Les prix des logements peuvent évoluer rapidement jusqu'à atteindre un niveau correspondant à la moyenne à long terme, ou rester constants jusqu'à ce que la moyenne à long terme les rattrape.

La valeur théorique indiquée ci-dessus a été calculée en calculant le pourcentage d'augmentation trimestriel moyen de l'indice des prix du logement entre le premier trimestre de 1985 et le quatrième trimestre de 1998, soit approximativement le point où les prix des logements ont commencé à augmenter rapidement au-dessus de la tendance à long terme. . L'augmentation trimestrielle moyenne calculée a ensuite été appliquée à la valeur de départ indiquée sur le graphique et à chacune des valeurs suivantes pour obtenir la valeur théorique de l'indice des prix du logement.

Estimation du prix

Trop souvent, les acheteurs de maison utilisent les performances de prix récentes comme points de repère pour leurs attentes au cours des prochaines années. Sur la base de leurs estimations irréalistes, ils prennent des risques excessifs. Cette prise de risque excessive est généralement associée au choix d’une hypothèque et à la taille ou au coût de la maison que le consommateur achète. Il existe plusieurs produits hypothécaires largement commercialisés auprès des consommateurs et conçus pour être des prêts à court terme. Les emprunteurs choisissent ces hypothèques en s’attendant à les refinancer dans un certain nombre d’années et à le faire en raison de la valeur nette de leur maison à ce moment-là.

L’évolution récente du prix des logements n’est généralement pas une bonne prévision du rendement des prix futurs. Les acheteurs de maison devraient se pencher sur les taux d’appréciation à long terme du prix des maisons et tenir compte du principe financier de la réversion de la moyenne lors de la prise de décisions de financement importantes. Les spéculateurs devraient faire la même chose.

Bien que prendre des risques ne soit pas intrinsèquement mauvais et qu’en fait, il est parfois nécessaire et souhaitable de prendre des risques, la clé d’une bonne décision fondée sur les risques est de comprendre et de mesurer les risques en faisant des estimations financières saines. Cela s'applique particulièrement à la décision financière la plus importante et la plus importante que la plupart des gens prennent: l'achat et le financement d'une maison.

Le résultat final

Un principe simple et important de la finance est la réversion de la moyenne. Bien que les marchés immobiliers ne soient pas aussi sujets aux bulles que certains marchés, il existe des bulles immobilières. Les moyennes à long terme donnent une bonne indication de l'endroit où les prix du logement finiront par se retrouver pendant les périodes d'appréciation rapide suivies de stagnations ou de baisses de prix. Il en va de même pour les périodes d’appréciation du prix inférieure à la moyenne.