Pourquoi l'immobilier est un investissement risqué

Des actifs tels que l’or et l’immobilier sont des investissements de base, et l’achat d’une maison est un investissement courant pour les particuliers du monde entier, car il est largement considéré comme un investissement sûr et rentable. Investir dans l’immobilier nécessite toutefois une longue période d’engagement, une mise de fonds importante et présente des risques, même à long terme. En outre, de nombreux investisseurs ignorent souvent les coûts.

Tenez compte de certains points importants concernant les coûts cachés et les facteurs qui font d’investir dans l’immobilier une entreprise risquée, coûteuse et peut-être moins rentable. Les investisseurs devraient garder cela à l'esprit avant de dépenser leur argent durement gagné.

Une perception commune

Un investisseur moyen peut constater qu’un condominium de deux chambres dans la banlieue était disponible pour 300 000 $ il y a cinq ans et se vend désormais à 450 000 $. C'est un retour intéressant de 50% en cinq ans, bien meilleur que celui des actions, des obligations ou de l'or. La valeur absolue des bénéfices semble également être élevée, à 150 000 dollars, et la disponibilité du financement donne l’illusion d’utiliser de l’argent avec effet de levier pour réaliser un profit.

Avec tous ces avantages apparents, quels sont les défis et les coûts cachés des investissements immobiliers?

L'anatomie du coût des prêts immobiliers

Prenons le cas d'une personne qui déménage dans une nouvelle ville pour un nouvel emploi. Il compte rester environ cinq ans mais peut prolonger cette période en fonction de l'évolution de sa carrière chez son employeur actuel ou chez d'autres employeurs de la même ville. Dans l’hypothèse de bons rendements, il envisage d’acheter une maison ou un condominium au lieu de le louer.

N'oubliez pas qu'une personne peut acheter une action ou une unité d'un fonds négocié en bourse pour aussi peu que 5 $, mais investir dans l'immobilier nécessite des milliers de dollars. Bien que la majorité des investissements immobiliers soient financés au moyen de prêts, l’achat d’une maison ou d’un condominium d’une valeur de 300 000 $ nécessite tout de même un acompte de 20% (60 000 $).

Les personnes qui contribuent moins de 20% peuvent obtenir un prêt, mais elles finiront par payer des taux d’intérêt plus élevés et seront obligées de souscrire une assurance prêt hypothécaire privé, ce qui alourdira leur coût. Les taux d’intérêt plus élevés entraînent des montants de remboursement plus élevés et l’assurance prêt hypothécaire coûte généralement entre 0, 15% et 2, 5% du montant du prêt.

Si vous supposez que vous achetez la propriété susmentionnée d'une valeur de 300 000 $ en effectuant un acompte de 20% et en empruntant les 240 000 $ restants à un taux d'intérêt de 3, 875% pour un prêt hypothécaire à long terme de 20 ans, les versements mensuels s'élèvent à environ 1 440 $.

Le traitement des prêts entraîne des coûts non récurrents supplémentaires, qui représentent environ 4% du montant du prêt (9 600 dollars). Les taxes de transfert de propriété ou les frais d'enregistrement varient d'un État à l'autre, et prendre en moyenne 2, 5% de la valeur de la propriété ajoute 6 000 $ au coût.

Si vous supposez que la valeur de la propriété augmente de 1, 5 fois en cinq ans pour atteindre 450 000 $, le prix augmentera d'environ 9% sur une base composée. Si l’on ajoute une taxe foncière annuelle au taux de 1, 5% de la valeur de la propriété actuelle, le total de la taxe payée en cinq ans s’élève à environ 30 000 $.

Si notre investisseur achetait un appartement en copropriété, des frais mensuels de 200 $ pour l’association de copropriétaires totaliseraient 12 000 $ sur cinq ans. Ensuite, vous devriez ajouter des coûts pour les réparations, l'ameublement et l'entretien. Une estimation prudente de 1 000 dollars par an nous ramène à un total de 5 000 dollars en cinq ans.

Ensuite, supposons que le propriétaire trouve un acheteur disposé à acheter son condo pour 450 000 $ après cinq ans.

À ce moment-là, l'investisseur aurait remboursé 86 400 $ du prêt à la banque. En ajoutant l’acompte de 60 000 $, les coûts de traitement du prêt (9 600 $), les taxes de transfert de propriété (6 000 $), les taxes foncières (30 000 $), les frais de copropriété (12 000 $) et l’entretien général (5 000 $), le total s'élève à 209 000 $.

Quel est le rendement net?

Le montant initial du principal du prêt sur 240 ans, qui s’élève à 240 000 dollars, sera ramené à environ 180 000 dollars dans cinq ans, l’investisseur effectuant des paiements mensuels de 1 440 dollars. L’investisseur remboursera ces 180 000 USD restants du prix de vente de 450 000 USD reçu du nouvel acheteur. L’investisseur paie 209 000 USD au total pour cette propriété, 180 000 USD à la banque pour le paiement restant dû et le montant net qu’il reçoit est donc de 61 000 USD.

En gros, l’investisseur a dépensé 209 000 USD en cinq ans et dégagé un bénéfice net de 61 000 USD pour un rendement de 29, 2%. Même si le prix de vente semble élevé, les coûts cachés ont largement réduit cet avantage.

Prenons une plus longue durée. Supposons que l'investisseur continue son séjour dans la ville et conserve son condominium pour la durée complète du prêt de 20 ans. Tous les cinq ans, la valeur du condo augmente de 1, 5 fois. Dans 20 ans, la valeur atteindra 1, 52 million de dollars, soit une appréciation plus de cinq fois supérieure.

L'investisseur remboursera 345 600 $. Si l’on ajoute 60 000 dollars, le coût total s’élève à 405 600 dollars.

En utilisant des calculs similaires à ceux indiqués ci-dessus, nous obtenons une taxe foncière totale de 251 000 dollars, des coûts d’entretien (48 000 dollars), des réparations générales (20 000 dollars), des coûts de traitement des prêts (9 600 dollars) et des taxes de transfert de propriété (6 000 dollars). Le total est de 739 600 dollars. Le bénéfice net sur 20 ans est de 780 400 dollars, soit un rendement de 106%, soit un doublement du capital investi en 20 ans.

À plus long terme, les rendements effectifs ne sont pas si intéressants. Même si le prix a été multiplié par cinq, le coût des paiements d’intérêts, des taxes et autres frais diminue le profit.

Les investisseurs doivent également noter que la valeur réelle de l'argent diminue avec le temps. Le coût de l'entretien et des réparations régulières augmente en raison de l'inflation. Si l’inflation est également prise en compte, les rendements nets diminueront encore. Les investisseurs doivent également prendre en compte les assurances, les frais de courtage et les taxes de cession de propriété au moment de la vente. Leur inclusion réduira davantage les rendements nets.

Il existe d'autres risques associés aux investissements immobiliers. Les développements intervenus au cours de la période d'investissement peuvent entraîner des difficultés pour vendre le bien ultérieurement. Par exemple, une nouvelle autoroute bruyante ou une recrudescence de la criminalité peut dévaluer la propriété. Toute calamité surnaturelle telle qu'un ouragan ou un tremblement de terre peut complètement dévaster la propriété, tandis que seul un montant partiel peut être récupéré grâce à des réclamations d'assurance. Même après une reconstruction utilisant de l'argent de l'assurance, il est difficile d'obtenir un prix plus élevé après de tels événements dans la région.

Alternatives aux investissements immobiliers

Au lieu d'acheter des biens immobiliers, les investisseurs devraient envisager les fiducies de placement immobilier, les options immobilières, les FNB basés sur l'immobilier, les fonds communs de placement et les actions comme solutions de remplacement à faible coût.

Alors que les actions comportent des risques spécifiques, les fonds, les ETF et les REIT offrent une diversification. Pour les plus courageux disposés à prendre le risque de contrepartie sur un marché non réglementé, les options immobilières peuvent offrir des rendements plus élevés sans les coûts ou les taxes.

Le résultat final

Les investissements immobiliers nécessitent des engagements financiers lourds couvrant de longues périodes. Évaluer la valeur de tels investissements sur de longues durées est une tâche complexe. Certains investisseurs sont séduits par les hausses de prix nominales, mais il est nécessaire de prendre en compte tous les coûts.