11 erreurs commises par des propriétaires inexpérimentés
Il peut sembler assez facile de devenir propriétaire (acheter une maison, faire quelques rénovations et la louer pour un montant supérieur au paiement hypothécaire mensuel), mais gérer avec succès ses propres immeubles de placement requiert l’esprit d’un professionnel de l’entreprise.
Sans expérience, il peut être facile de perdre rapidement de l’argent, du temps et du sommeil en faisant ces erreurs communes. (Voir aussi: 5 choses que chaque professionnel de l'immobilier sait .)
- Ne pas exécuter des contrôles adéquats sur un locataire potentiel.
Aussi soucieux que vous puissiez faire entrer un locataire et payer son loyer, il ne vaut pas la peine de se précipiter sans vérifier les informations d'identification de votre locataire. Utilisez un formulaire de demande de location qui vous fournira les informations adéquates, paiera l’argent nécessaire pour obtenir un rapport de crédit (vérifier l’historique de paiements en retard, de comptes en souffrance, etc.) et prendre le temps de vérifier les références, y compris les employeurs et les anciens propriétaires. . Même si le locataire est "désespéré" d'emménager et peut effectuer le montant du dépôt immédiatement, vérifiez d'abord leurs antécédents. Ne vous sentez pas pressé ou contraint de commettre une erreur potentiellement coûteuse. - En pensant que la propriété sera toujours louée.
Avant de clore une propriété, vous devez faire votre propre contrôle financier et vous assurer que vous pouvez payer l'hypothèque (si vous contractez un emprunt) si vous avez des mois sans locataire qui paie le loyer. Ne risquez pas la forclusion potentielle et la ruine financière, car vous n'avez pas réussi à faire une simple analyse des flux de trésorerie et à maintenir des fonds suffisants pour couvrir les versements hypothécaires lorsque les locataires sont rares. - Sous-estimation du coût des réparations ou de l'entretien courant de la propriété.
Afin de garder les locataires intéressés par la propriété (et en la payant), vous devrez la maintenir. Assurez-vous que le montant de votre loyer vous permet de couvrir au moins une partie des coûts d’entretien courant (c.-à-d. Peinture, nettoyage et nettoyage de tapis entre locataires). Prévoyez également de retirer de l’argent ou de votre poche si vous n’avez pas l’argent nécessaire pour effectuer des réparations majeures uniques (telles que la réparation de dommages structurels, le remplacement d’appareils électroménagers, etc.). - Le voir comme un passe-temps.
Posséder des immeubles locatifs est une entreprise et, pour en tirer un bénéfice, vous devez l'exploiter en tant que tel. Cela signifie créer des comptes bancaires distincts pour les dépôts et les dépenses, utiliser un système de comptabilité et consulter un fiscaliste pour vous assurer de gérer correctement (et de payer!) Les impôts de votre entreprise. Si vous ne vous préparez pas avec les ressources et les relations nécessaires, vous finirez probablement par perdre de l'argent. (Voir aussi: Déductions fiscales pour les propriétaires d'immeubles locatifs .) - S'appuyant sur une poignée de main.
En affaires, vous ne pouvez pas compter sur des promesses. Pour votre propre protection juridique, il est essentiel que vos locataires signent un contrat de bail pour résider dans la propriété et s’assurer qu’il ou elle comprend les conditions du contrat. Si vous rencontrez des problèmes avec votre locataire, vous aurez besoin de documents écrits et contraignants (un bail, par exemple) pour que le juge puisse se prononcer. Connaissez les lois de votre état en matière de baux et assurez-vous d'utiliser un formulaire approprié à votre état. FindLaw.com a établi une liste par État des lois sur les contrats de location et de location. - Poser des questions d'entrevue illégales.
Vous ne voulez pas risquer de donner à un locataire potentiel des motifs suffisants pour vous poursuivre en discrimination en posant les mauvaises questions lors de l'entretien de sélection. La Fair Housing Act de la loi sur les droits civils de 1968 stipule que vous ne pouvez pas refuser la demande d'un locataire en raison de sa race, sa couleur, sa religion, son origine nationale, son sexe, son état matrimonial, son handicap ou sa situation de famille (par exemple, s'ils envisagent d'avoir des enfants). - Négliger les locataires.
La ou les habitations que vous louez relèvent de votre responsabilité. Si vous ne vous présentez pas régulièrement à vos locataires et sur l'état de la propriété, vous ne pourrez vous en prendre qu'à vous-même si quelque chose ne va pas. Cependant, assurez-vous de ne pas enfreindre les lois de votre État en matière de confidentialité des locataires avant de vous arrêter sans préavis. Vous pouvez leur donner par inadvertance le droit de vous poursuivre ou d'être libéré des conditions de votre contrat de location. - Ne pas respecter les codes de logement locaux et de l'état.
En tant que propriétaire, vous devez vous assurer que la propriété respecte les normes de santé et de sécurité. Si vous ne prenez pas soin de votre part du marché, vos locataires peuvent avoir des raisons de rompre les termes de votre contrat de location, de vous poursuivre en justice et même d'avoir légalement droit à une indemnisation pour les dommages résultant de votre négligence. - Retarder une expulsion.
Ne pas entamer une procédure d'expulsion dès que la loi le permet peut être une erreur très coûteuse. Si vous rencontrez des problèmes avec un locataire et que vous n'êtes pas sûr de vos droits ni de la marche à suivre, contactez un avocat d'expulsion le plus rapidement possible. (Voir aussi: Conseils pour le propriétaire éventuel .) - Ne pas appliquer les termes du bail.
Si vous expliquez que les retards de loyer entraîneraient une pénalité, facturez-le. Si vous constatez que les animaux de compagnie ne sont pas autorisés et que votre nouveau locataire achète un Dogue Allemand, appliquez la pénalité. Si vos locataires se rendent compte que vous êtes laxiste quant aux conditions du bail, ils feront probablement de même. Définissez - et appliquez - la norme à respecter. - Ne pas l'écrire.
Il est essentiel que vous conserviez une documentation écrite des interactions avec vos locataires au cas où vous auriez besoin de le poursuivre en justice. Notez les conversations téléphoniques et conservez des copies des courriels, des messages vocaux, des messages texte, etc. pour pouvoir appuyer vos allégations.
Si vous ne savez pas comment commencer votre carrière avec succès ou si vous craignez de ne pas avoir le temps nécessaire pour bien faire le travail, envisagez de travailler avec une société de gestion immobilière professionnelle. Interviewez plusieurs entreprises, vérifiez leurs antécédents et leurs références et assurez-vous que, comme vos locataires, vous comprenez et acceptez les termes d'une relation contractuelle. (Voir aussi: Les 10 principales caractéristiques d'un bien locatif rentable .)