4 façons simples d'investir dans l'immobilier
L'achat et la possession de biens immobiliers est une stratégie d'investissement passionnante, qui peut être à la fois satisfaisante et lucrative. Contrairement aux investisseurs en actions et en obligations, les propriétaires immobiliers potentiels peuvent utiliser l'effet de levier pour acheter une propriété en payant une partie du coût total à l'avance, puis en remboursant le solde, majoré des intérêts, au fil du temps. Bien qu’une hypothèque traditionnelle exige généralement un acompte de 20% à 25%, dans certains cas, un acompte de 5% est tout ce qu’il faut pour acheter une propriété entière. Cette capacité à contrôler l'actif dès la signature des papiers enhardit les propriétaires fonciers et les propriétaires immobiliers, qui peuvent à leur tour contracter une deuxième hypothèque sur leur maison afin de verser des acomptes sur des propriétés supplémentaires.
Points clés à retenir
- Les futurs propriétaires immobiliers peuvent acheter une propriété en utilisant un effet de levier, en payant une partie de son coût total immédiatement, puis en remboursant le solde au fil du temps.
- Les quatre moyens principaux permettant aux investisseurs de gagner de l'argent grâce à l'immobilier sont les suivants: 1) devenir propriétaire de biens de location, 2) négociation immobilière (ou renversement), 3) groupes de placement immobilier et 4) fiducies de placement immobilier (REIT) .
Les investisseurs peuvent utiliser les propriétés de quatre manières différentes:
1:405 façons simples d'investir dans l'immobilier
1. Donc, vous voulez être propriétaire
Idéal pour: Les personnes ayant des compétences en bricolage et en rénovation, qui ont la patience de gérer les locataires.
Ce qu'il faut pour commencer: Il faut un capital considérable pour financer les coûts de maintenance et couvrir les mois vacants.
Avantages: Les immeubles locatifs peuvent générer un revenu régulier tout en maximisant le capital disponible grâce à un effet de levier. En outre, de nombreuses dépenses associées sont déductibles d’impôt et toute perte peut compenser les gains provenant d’autres investissements.
Inconvénients: Si vous ne faites pas appel à une société de gestion immobilière, les immeubles locatifs sont souvent confrontés à des maux de tête constants. Dans le pire des cas, les locataires tapageurs peuvent endommager des biens. De plus, dans certains climats du marché locatif, un propriétaire doit soit supporter des postes vacants, soit facturer moins de loyer afin de couvrir les dépenses jusqu’à ce que les choses se retournent. D'un autre côté, une fois que l'hypothèque a été entièrement remboursée, la plus grande partie du loyer devient tout bénéfice.
Bien sûr, le revenu de location n'est pas le seul objectif du locateur. Dans une situation idéale, une propriété s'apprécie au fil de l'hypothèque, laissant au propriétaire un actif plus précieux qu'il ne l'avait commencé.
Selon les données du US Census Bureau, les prix de vente des maisons neuves (un indicateur approximatif de la valeur des biens immobiliers) ont régulièrement augmenté en valeur de 1940 à 2006, avant de chuter pendant la crise financière. Heureusement, les prix de vente ont depuis repris leur ascension, dépassant même les niveaux d’avant la crise.
Source: Enquête sur la construction, US Census Bureau
2. Groupes d'investissement immobilier
Idéal pour: Les personnes qui souhaitent posséder des biens immobiliers en location sans avoir à les gérer.
Ce qu'il faut faire pour démarrer: un coussin de capital et un accès au financement.
Avantages: Il s'agit d'une approche beaucoup plus passive de l'immobilier qui fournit toujours un revenu et une plus-value.
Inconvénients: il existe un risque de vacance avec les groupes d'investissement immobilier, qu'ils soient répartis dans l'ensemble du groupe ou qu'ils soient propres à leurs propriétaires. En outre, les frais généraux de gestion peuvent affecter les rendements.
Les groupes d'investissement immobilier sont comme de petits fonds communs de placement qui investissent dans des immeubles locatifs. Dans un groupe d'investissement immobilier typique, une société achète ou construit un ensemble d'immeubles d'habitation ou de condos, puis permet aux investisseurs de les acheter par l'intermédiaire de la société, rejoignant ainsi le groupe. Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’espaces de vie autonomes, mais la société qui exploite le groupe d’investissement gère collectivement toutes les unités, s’occupant de la maintenance, de la publication des offres et des entretiens avec les locataires. En échange de l'exécution de ces tâches de gestion, l'entreprise prélève un pourcentage du loyer mensuel.
Un contrat de location type pour un groupe d'investissement immobilier se trouve au nom de l'investisseur et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer pour se protéger des vacances occasionnelles. À cette fin, vous recevrez un revenu même si votre unité est vide. Tant que le taux d'inoccupation des unités mises en commun ne sera pas trop élevé, il devrait y en avoir suffisamment pour couvrir les coûts.
Bien que ces groupes soient théoriquement des moyens sûrs d’investir dans l’immobilier, ils sont vulnérables aux mêmes frais que l’industrie des fonds communs de placement. En outre, ces groupes sont parfois des investissements privés dans lesquels des équipes de gestion peu scrupuleuses écartent les investisseurs de leur argent. Une diligence raisonnable fastidieuse est donc essentielle pour dénicher les meilleures opportunités.
3. Négoce de l'immobilier (alias Flipping)
Idéal pour: Les personnes ayant une expérience significative dans l'évaluation et le marketing de l'immobilier.
Ce qu'il faut pour commencer: un capital et la capacité de faire ou de superviser les réparations au besoin.
Avantages: le commerce immobilier a une période plus courte au cours de laquelle capital et effort sont liés dans une propriété. Mais selon les conditions du marché, les rendements peuvent être importants, même dans des délais plus courts.
Inconvénients: le négoce immobilier nécessite une connaissance approfondie du marché associée à la chance. Les marchés chauds peuvent se refroidir de manière inattendue, laissant les traders à court terme avec des pertes ou des maux de tête à long terme.
Le négoce immobilier est le côté sauvage de l'investissement immobilier. Tout comme les day traders sont un animal différent des investisseurs buy-and-hold, les traders immobiliers sont distincts des propriétaires achètent et louent. Exemple: les commerçants de l’immobilier cherchent souvent à vendre de manière rentable les propriétés sous-évaluées qu’ils achètent en seulement trois à quatre mois.
Les palmes de propriété pures n'investissent souvent pas dans l'amélioration des propriétés. Par conséquent, l'investissement doit déjà avoir la valeur intrinsèque nécessaire pour générer un profit sans aucune modification, sinon il éliminera la propriété du conflit.
Les flippers qui sont incapables de décharger rapidement une propriété peuvent se retrouver en difficulté, car ils ne gardent généralement pas assez d'argent en réserve pour payer l'hypothèque sur une propriété à long terme. Cela peut conduire à des pertes continues en boule de neige.
Il existe un tout autre type de flipper qui gagne de l'argent en achetant des propriétés à prix raisonnable et en ajoutant de la valeur en les rénovant. Il peut s’agir d’un investissement à plus long terme, dans lequel les investisseurs ne peuvent se permettre d’acquérir qu’une ou deux propriétés à la fois.
4. Les fiducies de placement immobilier (FPI)
Idéal pour: Les investisseurs qui recherchent une exposition de portefeuille à l’immobilier sans effectuer de transaction immobilière classique.
Ce qu'il faut pour commencer: le capital d'investissement.
Avantages: Les FPI sont essentiellement des actions versant des dividendes dont les actifs principaux comprennent des biens immobiliers commerciaux avec des baux à long terme générant des liquidités.
Inconvénients: les REIT sont essentiellement des actions, de sorte que l'effet de levier associé à l'immobilier locatif traditionnel ne s'applique pas.
Une FPI est créée lorsqu'une société (ou une fiducie) utilise l'argent des investisseurs pour acheter et exploiter des immeubles à revenus. Les FPI sont achetés et vendus sur les principales places boursières, comme tout autre titre. Une société doit verser 90% de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes afin de conserver son statut de FPI. Ce faisant, les FPI évitent de payer l’impôt sur le revenu des sociétés, alors qu’une société traditionnelle serait imposée sur ses bénéfices et devait ensuite décider de distribuer ou non ses bénéfices après impôt sous forme de dividendes.
À l'instar des actions ordinaires versant des dividendes, les REIT constituent un investissement solide pour les investisseurs en bourse qui souhaitent un revenu régulier. Par rapport aux types susmentionnés d'investissement immobilier, les FPI offrent aux investisseurs une entrée dans des investissements non résidentiels, tels que des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, qu'il est généralement impossible pour un investisseur particulier d'acheter directement. Plus important encore, les REIT sont très liquides car ils sont négociés en bourse. En d'autres termes, vous n'aurez pas besoin d'un agent immobilier ni d'un transfert de titre pour vous aider à encaisser votre investissement. En pratique, les REIT sont une version plus formalisée d’un groupe d’investissement immobilier.
Enfin, lorsqu'ils examinent les FPI, les investisseurs doivent faire la distinction entre les FPI à capitaux propres propriétaires d'immeubles et les FPI hypothécaires qui fournissent un financement pour l'immobilier et se mêlent de titres adossés à des créances hypothécaires. Les deux offrent une exposition à l'immobilier, mais la nature de l'exposition est différente. Une FPI participative est plus traditionnelle, en ce sens qu’elle représente la propriété de biens immobiliers, alors que les FPI hypothécaires se concentrent sur les revenus tirés du financement hypothécaire de biens immobiliers.
Le résultat final
Que les investisseurs immobiliers utilisent leurs propriétés pour générer des revenus locatifs ou pour attendre plus longtemps, il est possible de mettre en place un programme d’investissement solide en payant une part relativement faible de la valeur totale de la propriété. Mais comme pour tout investissement, il y a profit et potentiel dans l'immobilier, que le marché global soit à la hausse ou à la baisse. (Pour en savoir plus, voir "Combien d'argent avez-vous besoin pour investir dans l'immobilier"> 1:35