Définition de prêt conforme
Un prêt conforme est un prêt hypothécaire égal ou inférieur au montant en dollars fixé par la limite de prêt conforme fixée par la Federal Housing Finance Agency (FHFA) et répond aux critères de financement de Freddie Mac et Fannie Mae. Pour les emprunteurs bénéficiant d'un excellent crédit, les prêts conformes sont avantageux en raison des faibles taux d'intérêt qui leur sont appliqués.
Comment fonctionne un prêt conforme
La Federal National Mortgage Association (FNMA ou Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC ou Freddie Mac) sont des entités parrainées par le gouvernement qui stimulent le marché des prêts au logement. Ces agences quasi gouvernementales ont créé des règles et des directives normalisées auxquelles les hypothèques doivent se conformer. Le terme «conforme» est le plus souvent utilisé lorsqu'il est spécifiquement question du montant de l'hypothèque, qui doit tomber sous une certaine limite, appelée limite de prêt conforme, fixée par l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA). Pour 2019, cette limite est de 484 350 dollars, soit une augmentation par rapport à 453 100 dollars en 2018. Sur les marchés à coûts élevés, la limite est plus élevée. Le nouveau plafond pour les propriétés à unité unique dans la plupart des zones à coût élevé, telles que San Francisco et New York, est de 726 525 $, soit 150% de 484 350 $. La loi HERA (Housing and Economic Recovery Act) exige que la limite de prêt conforme aux normes de base soit ajustée chaque année pour Fannie Mae et Freddie Mac afin de refléter l'évolution du prix moyen des maisons aux États-Unis.
Outre le montant du prêt, d'autres directives conformes aux prêts se conforment pour inclure le ratio prêt / valeur de l'emprunteur (c.-à-d. Le montant de la mise de fonds), le ratio dette / revenu, la cote de crédit et son historique, les exigences en matière de documentation, etc. Un prêt conforme consenti par Fannie ou Freddie peut avoir un acompte de 3%, et l'emprunteur doit être un premier acheteur. En outre, une assurance prêt hypothécaire privé (PMI) d'environ 1, 05% par an pour les prêts d'une durée de 30 ans allant jusqu'à 484 350 dollars est requise. Une partie ou la totalité du coût de l'assurance est déductible fiscalement si le revenu brut ajusté du ménage de l'emprunteur ne dépasse pas 109 000 $.
Les prêts conformes sont avantageux en raison de leurs faibles taux d’intérêt.
Comment les prêteurs utilisent-ils les prêts conformes?
Il est important de noter que Fannie Mae et Freddie Mac n'émettent pas d'hypothèque. Au lieu de cela, ils assurent les prêts hypothécaires émis par les prêteurs, ce qui laisse plus de possibilités aux banques d’émettre plus de prêts qu’elles n’auraient pu autrement obtenir sans l’assurance. Pour cette raison, les prêteurs préfèrent travailler avec des prêts conformes, car ils peuvent être facilement regroupés en paquets d’investissement et vendus sur le marché hypothécaire secondaire, ce qui libère de la capacité à prêter davantage aux acheteurs.
Prêts conformes vs prêts non conformes
Fannie Mae et Freddie Mac n'achètent que des prêts conformes pour être reconditionnés sur le marché secondaire, ce qui réduit considérablement la demande de prêts non conformes. Les prêts hypothécaires qui dépassent la limite de prêt conforme sont classés comme prêts hypothécaires non conformes ou jumbo. Les conditions des prêts hypothécaires non conformes peuvent varier considérablement d'un prêteur à l'autre, mais les taux hypothécaires et la mise de fonds minimale pour les prêts jumbo sont généralement plus élevés, car ils comportent un risque plus élevé pour le prêteur.
Considérations spéciales sur les prêts conformes
La FHFA, qui fixe chaque année la limite de prêt conforme, dispose d'un contrôle réglementaire pour s'assurer que Fannie Mae et Freddie Mac remplissent leur charte et leur mission de promotion de l'accession à la propriété pour les Américains à faibles revenus et à la classe moyenne. FHFA utilise les augmentations / diminutions en pourcentage d'octobre à octobre des prix moyens des logements dans l'Enquête sur les taux d'intérêt mensuels (MIRS) pour ajuster les limites des prêts conformes pour l'année suivante.
Pour mener cette enquête, la FHFA demande à un échantillon de prêteurs hypothécaires de déclarer les termes et conditions de tous les prêts non agricoles à la famille, à amortissement intégral, à prix d’achat et non agricoles qu’ils ont conclus au cours des cinq derniers jours ouvrables du mois. L’enquête fournit des informations mensuelles sur les taux d’intérêt, les conditions de prêt et les prix des logements par type de propriété, type de prêt (à taux fixe ou ajustable) et type de prêteur, ainsi que des informations sur les prêts à taux fixe de 15 et 30 ans.