Comment obtenir une pré-approbation pour une hypothèque?

Lorsque vous recherchez une maison, il est important de prendre une pré-approbation pour une hypothèque. Cette étape permet de clarifier notre budget de recherche de logement ou le versement hypothécaire mensuel que vous pouvez gérer. Avant que les prêteurs décident de vous pré-approuver pour un prêt hypothécaire, ils examineront plusieurs facteurs clés:

• Votre historique de crédit
• Pointage de crédit
• Ratio d'endettement
• Antécédents d'emploi
• le revenu
• Actifs et passifs.

Considérez l’approbation préalable d’une hypothèque comme un examen physique de vos finances. Attendez-vous à ce que les prêteurs se frayent un chemin dans toutes les sphères de votre vie financière pour rembourser votre prêt hypothécaire. En tant qu’emprunteur, il est important de savoir ce que l’approbation préalable d’une hypothèque fait (et ne fait pas) et comment augmenter vos chances d’en obtenir une.

Pré-qualification ou pré-approbation?

Vous avez probablement entendu le terme «pré-qualification» utilisé de manière interchangeable avec pré-approbation, mais ce n'est pas la même chose. Avec une pré-qualification, vous fournissez un aperçu de vos finances, de votre revenu et de vos dettes à un prêteur hypothécaire qui vous donne ensuite un montant estimé du prêt. Cependant, le prêteur ne tire pas vos rapports de crédit et ne vérifie pas vos informations financières. Par conséquent, la pré-qualification est un point de départ utile pour déterminer ce que vous pouvez vous permettre, mais n’a aucun poids lorsque vous faites des offres.

D'autre part, une pré-approbation implique de remplir une demande de prêt hypothécaire et de fournir votre numéro de sécurité sociale afin qu'un prêteur puisse effectuer une vérification de votre solvabilité. Une vérification de la solvabilité est déclenchée lorsque vous postulez pour un prêt hypothécaire et un prêteur extrait votre rapport de crédit et votre pointage de crédit pour évaluer votre solvabilité avant de décider de vous prêter de l'argent. Ces chèques sont enregistrés sur votre rapport de crédit et peuvent avoir une incidence sur votre pointage de crédit. D'autre part, une vérification du crédit conditionnelle consiste à demander votre crédit vous-même ou à demander à une compagnie émettrice de carte de crédit ou à un prêteur de vous pré-approuver sans vous demander.

En outre, vous allez répertorier toutes les informations de votre compte bancaire, vos avoirs, vos dettes, votre historique de revenus et d’emploi, vos adresses antérieures et d’autres détails critiques qu’un prêteur peut vérifier. Pourquoi? Surtout, un prêteur veut s'assurer que vous pouvez rembourser votre emprunt. Les prêteurs utilisent également les informations fournies pour calculer vos ratios d'endettement et de prêt / valeur, qui sont des facteurs essentiels pour déterminer le taux d'intérêt et le type de prêt idéal.

Quand obtenir une pré-approbation

Les lettres de pré-approbation de prêt hypothécaire ont généralement une durée de validité de 60 à 90 jours. Les prêteurs ont mis une date d'expiration sur ces lettres, car vos finances et votre profil de crédit pourraient changer. Quand une pré-approbation arrive à expiration, vous devrez remplir une nouvelle demande de prêt hypothécaire et soumettre des documents mis à jour pour en obtenir une autre.

Si vous commencez à peine à acheter une maison et que vous pensez avoir des difficultés pour obtenir un prêt hypothécaire, le processus de pré-approbation peut vous aider à identifier les problèmes de crédit et à vous donner le temps de les résoudre. En recherchant l'approbation préalable six mois à un an avant une recherche de logement sérieuse, vous êtes mieux placé pour améliorer votre profil de crédit global. Vous aurez également plus de temps pour économiser de l’argent au titre des acomptes et des frais de clôture.

Lorsque vous êtes prêt à rédiger une offre, un vendeur souhaite souvent consulter une pré-approbation de prêt hypothécaire et, dans certains cas, une preuve de fonds prouvant que vous êtes un acheteur sérieux. Sur de nombreux marchés de l'immobilier, les vendeurs ont un avantage en raison de la forte demande des acheteurs et du nombre limité de maisons à vendre; il est peu probable qu'ils considèrent des offres sans lettres de pré-approbation.

Le processus de pré-approbation

Demander une hypothèque peut être passionnant, angoissant et déroutant. Certains prêteurs en ligne peuvent vous pré-approuver en quelques heures, tandis que d'autres peuvent prendre plusieurs jours. Le calendrier dépend du prêteur et de la complexité de vos finances.

Pour commencer, vous allez remplir une demande de prêt hypothécaire. Vous allez inclure vos informations d'identification, ainsi que votre numéro de sécurité sociale pour tirer votre crédit. Les vérifications de crédit hypothécaire comptent comme une question sérieuse dans vos rapports de crédit, ce qui peut avoir une incidence sur votre pointage de crédit. Toutefois, si vous achetez plusieurs prêteurs dans un délai très court (généralement 45 jours pour les modèles de notation FICO plus récents), les vérifications de crédit combinées comptent comme une seule vérification. enquête.

Voici un exemple de demande de prêt hypothécaire uniforme. Si vous postulez avec un conjoint ou un autre coemprunteur dont vous avez besoin pour avoir droit à un crédit hypothécaire, les deux candidats devront dresser la liste des informations financières et relatives à l'emploi. Une demande de prêt hypothécaire comprend huit sections principales:

Type d'hypothèque et conditions du prêt

Le produit de prêt spécifique pour lequel vous postulez; le montant du prêt; les conditions, telles que la durée du remboursement du prêt (amortissement); et le taux d'intérêt.

Informations sur la propriété et objet du prêt

L'adresse; description légale de la propriété; année de construction; si le prêt est destiné à l'achat, au refinancement ou à une nouvelle construction; et le type de résidence prévu (résidence principale, secondaire ou investissement).

Informations sur l'emprunteur

Vos informations d'identification, y compris votre nom complet, votre date de naissance, votre numéro de sécurité sociale, le nombre d'années de scolarité, l'état civil, le nombre de personnes à charge et votre adresse.

Information d'emploi

Le nom et les informations de contact des employeurs actuels et précédents (si vous occupez votre poste actuel depuis moins de deux ans), les dates d’emploi, le titre et le revenu mensuel.

Information sur le revenu mensuel et les frais de logement combinés

Une liste de votre revenu mensuel de base, ainsi que des heures supplémentaires, des primes, des commissions, des revenus locatifs nets (le cas échéant), des dividendes / intérêts, et d'autres types de revenus mensuels tels que la pension alimentaire pour enfants ou une pension alimentaire. En outre, vous aurez besoin d'une comptabilité de vos dépenses de logement combinées mensuelles, y compris les paiements de loyer ou d'hypothèque, les assurances habitation et hypothécaire, les taxes foncières et les cotisations d'associations de propriétaires.

Actifs et passifs

Liste de tous les comptes bancaires et caisses d'épargne et de crédit des caisses d'épargne avec les montants en solde, ainsi que des comptes d'assurance-vie, d'actions, d'obligations, d'épargne-retraite et de fonds communs de placement et des valeurs correspondantes. Vous devrez également dresser la liste de toutes les dettes, y compris les comptes de charges renouvelables, la pension alimentaire, la pension alimentaire pour enfants, les prêts auto, les prêts étudiants et toute autre dette en souffrance.

Détails de la transaction

Un aperçu des détails de la transaction, y compris le prix d'achat, le montant du prêt, la valeur des améliorations / réparations, les frais de clôture estimés, les remises payées par l'acheteur et l'assurance prêt hypothécaire (le cas échéant). (Remarque: le prêteur remplira une grande partie de ces informations.)

Les déclarations

Un inventaire de tous les jugements, privilèges, faillites ou saisies antérieures, poursuites en cours ou dettes en souffrance. Vous serez également invité à indiquer si vous êtes citoyen américain ou résident permanent et si vous avez l'intention d'utiliser la maison comme résidence principale.

Qu'est-ce qui se passe ensuite?

La loi oblige un prêteur à vous fournir un document de trois pages intitulé "estimation du prêt" dans les trois jours ouvrables suivant la réception de votre demande de prêt hypothécaire dûment remplie. Cette paperasse indique si l’hypothèque a été pré-approuvée et indique le montant, les conditions et le type du prêt, le taux d’intérêt, les intérêts et paiements estimés, les frais de clôture estimés (y compris les frais du prêteur), une estimation des taxes foncières et de l’assurance du propriétaire caractéristiques de prêt spéciales, telles que des paiements en ballon ou une pénalité de remboursement anticipé, par exemple. Il spécifie également un montant maximum de prêt, en fonction de votre situation financière, pour vous aider à réduire votre budget d'achat d'une maison.

Si votre prêt hypothécaire est préapprouvé, votre dossier de prêt sera éventuellement transféré à un souscripteur de prêt qui vérifiera votre documentation par rapport à votre demande de prêt hypothécaire. Le preneur ferme veillera également à ce que vous respectiez les directives de l'emprunteur pour le programme de prêt spécifique pour lequel vous postulez.

Besoins de documentation

Après avoir soumis votre demande de prêt hypothécaire, vous devrez rassembler un certain nombre de documents pour vérifier vos informations. La préparation et l’organisation de votre part contribueront au bon déroulement du processus. Voici une liste des documents que vous devez présenter pour être pré-approuvés ou pour obtenir l'approbation finale du prêt avant la clôture:

• 60 jours de relevés bancaires
• 30 jours de paye
• W-2 déclarations de revenus des deux années précédentes
• Annexe K-1 (formulaire 1065) pour les emprunteurs indépendants
• retours d'impôts
• les relevés de compte d'actif (épargne-retraite, actions, obligations, fonds communs de placement, etc.)
• permis de conduire ou passeport américain
• papiers de divorce (pour utiliser une pension alimentaire ou une pension alimentaire pour enfant comme revenu admissible)
• lettre de cadeau (si vous payez votre mise de fonds avec un cadeau financier d'un membre de votre famille)

Facteurs ayant une incidence sur la pré-approbation

Si vous souhaitez maximiser vos chances d'obtenir une pré-approbation hypothécaire, vous devez savoir quels facteurs les prêteurs évaluent dans votre profil financier. Ils comprennent votre:

• Ratio dette / revenu (DTI)
• Ratio prêt / valeur (LTV)
• antécédents de crédit et score FICO
• antécédents de revenus et d'emploi

Ratio d'endettement

Votre ratio DTI mesure toutes vos dettes mensuelles par rapport à votre revenu mensuel. Les prêteurs additionnent les dettes telles que les prêts automobiles, les prêts étudiants, les comptes de charges renouvelables et autres marges de crédit, ainsi que le nouveau versement hypothécaire, puis divisent la somme par votre revenu mensuel brut pour obtenir un pourcentage. Selon le type de prêt, les emprunteurs doivent conserver un ratio DTI égal ou inférieur à 43% de leur revenu mensuel brut pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire. Plus votre ratio DTI est élevé, plus vous présentez des risques pour les prêteurs, car vous risqueriez davantage d'avoir du mal à rembourser votre emprunt en plus du remboursement de vos dettes. Avoir un ratio DTI inférieur peut vous qualifier pour un taux d’intérêt plus compétitif. Avant d'acheter une maison, réduisez autant que possible vos dettes. Non seulement vous réduirez votre ratio DTI, mais vous montrerez également aux prêteurs que vous pouvez gérer vos dettes de manière responsable et payer vos factures à temps.

Ratio prêt / valeur

Le ratio prêt / valeur, calculé en divisant le montant du prêt par la valeur de la maison, est également utilisé par les prêteurs pour évaluer votre prêt hypothécaire. Une évaluation de la propriété détermine la valeur de la propriété, qui peut être inférieure ou supérieure au prix demandé par le vendeur. La formule du ratio LTV est l'endroit où votre mise de fonds entre en jeu. Un acompte est une somme initiale que vous payez, en espèces, au vendeur à la table de clôture. Plus votre mise de fonds est élevée, plus le montant de votre prêt est faible et, par conséquent, plus votre ratio LTV est faible. Si vous souscrivez moins de 20%, vous devrez peut-être payer pour une assurance hypothécaire privée (PMI). C'est un type de couverture d'assurance qui protège les prêteurs en cas de non remboursement de votre prêt hypothécaire. Pour réduire votre ratio prêt-valeur, vous devez soit investir davantage, soit acheter une maison moins chère.

Historique de crédit et score

Les prêteurs vont extraire vos rapports de crédit des trois principaux bureaux de rapport - Equifax, Experian et Transunion. Ils rechercheront votre historique de paiement et détermineront si vous payez vos factures à temps, combien et quel type de lignes de crédit vous avez ouvertes, ainsi que la durée de vos comptes. En plus de l'historique des paiements positifs, les prêteurs analysent la part de votre crédit disponible que vous utilisez activement, également appelée utilisation du crédit. Le maintien d'un taux d'utilisation du crédit égal ou inférieur à 30% contribue à améliorer votre pointage de crédit et indique aux prêteurs un modèle cohérent et responsable de paiement de vos factures et de gestion judicieuse de la dette. Tous ces éléments représentent votre score FICO, un modèle de score de crédit utilisé par de nombreux types de prêteurs (y compris les prêteurs hypothécaires).

Si vous n'avez pas ouvert de carte de crédit ou de marge de crédit traditionnelle telle qu'un prêt auto ou un prêt étudiant, vous pourriez avoir de la difficulté à obtenir une pré-approbation de votre prêt hypothécaire. Vous pouvez développer votre crédit en ouvrant une carte de crédit initiale avec une limite de ligne de crédit basse et en réglant votre facture tous les mois. Cela peut prendre jusqu'à six mois pour que votre activité de paiement soit reflétée dans votre pointage de crédit, alors soyez patient lorsque vous établissez votre profil de crédit.

Histoire d'emploi et de revenu

Lorsque vous postulez pour un prêt hypothécaire, les prêteurs déploient tous leurs efforts pour vous assurer de gagner un revenu solide et d'avoir un emploi stable. C'est pourquoi les prêteurs demandent des W-2 d'une durée de deux ans et les coordonnées de votre employeur. Essentiellement, les prêteurs veulent s'assurer que vous pouvez gérer le fardeau financier supplémentaire d'un nouveau prêt hypothécaire. Il vous sera également demandé de fournir des informations sur les salaires. Ainsi, un prêteur a la preuve que vous gagnez suffisamment d’argent pour pouvoir payer un versement hypothécaire et les frais de logement mensuels correspondants. Vous devrez également fournir 60 jours (éventuellement plus si vous êtes travailleur indépendant) de relevés bancaires pour indiquer que vous disposez de suffisamment de liquidités pour effectuer un versement initial et des frais de clôture.

Emprunteurs indépendants

Si vous êtes un emprunteur indépendant, on vous demandera peut-être de fournir des documents supplémentaires indiquant votre revenu constant et vos antécédents professionnels d'au moins deux ans. Certains documents demandés peuvent inclure un état des résultats, une licence commerciale, la déclaration signée de votre comptable, les déclarations de revenus fédérales, les bilans et les relevés bancaires des années précédentes (le délai exact dépend du prêteur).

Si votre situation rend difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire traditionnel, il existe deux options spécialement conçues pour les emprunteurs indépendants:

Revenu déclaré / Hypothèque déclarée

Ce type de prêt hypothécaire est basé sur le revenu que vous déclarez au prêteur sans vérification formelle. Les prêts à revenu déclaré sont parfois appelés prêts à faible documentation, car les prêteurs vérifieront les sources de votre revenu plutôt que le montant réel. Préparez-vous à fournir une liste de vos clients récents et de toute autre source de flux de trésorerie, tels que les investissements générant des revenus. La banque peut également souhaiter que vous soumettiez un formulaire IRS 4506 ou 8821. Le formulaire 4506 est utilisé pour demander une copie de votre déclaration de revenus directement à l'IRS, ce qui vous empêche de soumettre des déclarations falsifiées au prêteur, au tarif de 50 USD par déclaration. Mais vous pourrez peut-être demander le formulaire 4506-T gratuitement. Le formulaire 8821 autorise votre prêteur à se rendre gratuitement dans un bureau IRS et à examiner les formulaires que vous avez désignés pour les années que vous spécifiez.

Prêt sans documentation

Dans ce type de prêt, le prêteur ne cherchera pas à vérifier vos informations de revenu, ce qui peut être une bonne option si vos déclarations de revenus indiquent une perte d'entreprise ou un bénéfice très faible. Comme il est plus risqué pour la banque de prêter de l’argent à une personne dont le revenu n’est pas vérifié, attendez à ce que votre taux d’intérêt hypothécaire soit plus élevé avec l’un ou l’autre de ces types de prêts qu’avec un prêt assorti de documents complets. Les prêts à faible taux et les prêts sans documentation sont appelés prêts hypothécaires Alt-A et se situent entre les prêts principaux et les prêts à risque en termes de taux d’intérêt.

Cadeaux d'acompte

De nombreux produits de prêt permettent aux emprunteurs d’utiliser un cadeau financier d’un membre de leur famille pour le versement initial. Si vous optez pour cette voie, un prêteur vous demandera de compléter une lettre-cadeau standard dans laquelle vous et le donneur déclarez que le cadeau n'est pas un prêt contracté par une tierce partie avec une attente de remboursement. Sinon, un tel arrangement pourrait augmenter votre ratio d'endettement, ce qui aurait une incidence sur l'approbation finale de votre prêt. De plus, vous et le donateur devrez tous deux fournir des relevés bancaires pour pouvoir transférer les fonds d'un compte à un autre.

La lettre de pré-approbation?

Votre prêteur vous fournira une lettre de pré-approbation sur du papier à en-tête officiel. Ce document officiel indique aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux et vérifie que vous avez les moyens financiers de donner suite à une offre d'achat de leur maison. Les lettres de pré-approbation comprennent généralement le prix d'achat, le programme de prêt, le taux d'intérêt, le montant du prêt, le montant de l'acompte, la date d'expiration et l'adresse de la propriété. La lettre est soumise avec votre offre; certains vendeurs peuvent également demander à voir vos relevés bancaires et d’actifs.

Obtenir une pré-approbation ne vous oblige pas à emprunter auprès d'un prêteur spécifique. Lorsque vous êtes prêt à faire une offre, vous pouvez choisir le prêteur qui vous offre le meilleur taux et les meilleures conditions pour vos besoins. Obtenir une pré-approbation ne garantit pas non plus qu'un prêteur vous approuve pour une hypothèque, en particulier si la situation financière, l'emploi et le revenu changent pendant le temps écoulé entre l'approbation préalable et la souscription.

Refus de pré-approbation

Après avoir examiné votre demande de prêt hypothécaire, un prêteur vous donnera généralement l’une des trois décisions suivantes: préapprouvée, refusée de plein droit ou préapprouvée avec conditions. Dans le troisième scénario, vous devrez peut-être fournir une documentation supplémentaire ou réduire votre ratio DTI en remboursant certains comptes de crédit pour satisfaire les conditions du prêteur. Si votre demande est rejetée d'emblée, le prêteur doit expliquer exactement pourquoi et vous fournir des ressources sur la meilleure façon de résoudre les problèmes.

Dans de nombreux cas, les emprunteurs doivent améliorer leur pointage de crédit et résoudre leurs problèmes de paiement. Une fois que vous savez ce que vous devez résoudre, vous pouvez prendre le temps et faire des efforts pour améliorer votre crédit et votre santé financière afin de conclure un meilleur contrat hypothécaire lorsque vous êtes prêt à vous lancer dans la recherche d'un logement. Cela peut vous faire économiser beaucoup d’argent sur les tarifs hypothécaires et vous garantir des taux d’intérêt et des conditions plus bas lorsque vous magasinez pour différents prêteurs.

Le résultat final

Passez par le processus de pré-approbation avec plusieurs prêteurs pour magasiner les taux d’intérêt et trouver la meilleure offre. Encore une fois, vous voudrez acheter les prêteurs hypothécaires dans les 45 jours, de sorte que toutes les vérifications de crédit comptent pour une seule enquête, avec un impact minimum sur votre pointage de crédit. Et si vous commencez à peine à penser à l’accession à la propriété, le processus de pré-approbation peut vous aider à améliorer votre situation financière et vos finances pour le moment opportun.

Rappelez-vous qu'une préapprobation hypothécaire ne vous garantit pas nécessairement un prêt. Les lettres de pré-approbation sont conditionnelles à la véracité et à la cohérence de vos informations financières et relatives à votre emploi avant la clôture de votre prêt. De même, si vous omettez de divulguer des informations essentielles - un divorce, un privilège fiscal de l'IRS ou un autre problème - et qu'un assureur de prêt le découvre plus tard, vous pouvez obtenir un refus de paiement pour votre prêt.

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