Opération société d'exploitation / entreprise immobilière (OPCO ou PROPCO)
Une transaction entre une société d’exploitation / une société d’exploitation immobilière (opco / propco) est un accord commercial dans lequel une filiale (c’est-à-dire la société immobilière) est propriétaire de tous les immeubles générant des revenus au lieu de la société principale (société exploitante). Les accords Opco / Propco permettent à toutes les questions liées au financement et aux notations de crédit de rester séparées.
Points clés à retenir
- Les accords entre PROPCO et OPCO peuvent aider la société mère à en tirer profit, car les conditions de financement et de crédit sont indépendantes de la société exploitante.
- En plus de l'indépendance du prêt, ces types de transactions peuvent avoir des avantages fiscaux pour la société mère.
- Bien que certains considèrent ces types d’échappatoires comme des échappatoires fiscales, elles sont tout à fait légales et sont généralement considérées comme la marque d’une entreprise intelligente.
Comprendre les opérations des sociétés d'exploitation et des sociétés immobilières
Les sociétés mères peuvent être des conglomérats ou des sociétés de portefeuille. Un conglomérat, tel que General Electric, possède des sociétés avec des modèles commerciaux distincts en plus de ses activités principales. En revanche, une société de portefeuille est créée dans le but spécifique de détenir un groupe de filiales et n’exerce pas ses activités commerciales. Les sociétés de portefeuille se forment normalement pour réaliser des avantages fiscaux.
Les sociétés en commandite principale ou MLP emploient également une structure mère / filiale similaire. La plupart des MLP sont cotées en bourse. Linn Energy Inc., qui regroupe LINE et MLP, et une société qui détient une participation dans LNCO, est un excellent exemple de la structure MLP. À des fins fiscales, les investisseurs peuvent choisir comment ils souhaitent recevoir les revenus générés par la société.
Une société en commandite principale a une structure fiscale répercutée, ce qui signifie que tous les profits et pertes sont transférés aux commanditaires. La MLP elle-même n'est pas redevable de l'impôt sur les sociétés sur ses revenus et évite ainsi la double imposition de la plupart des sociétés. La plupart des MLP opèrent dans le secteur de l'énergie. Les filiales détiennent des actions (officiellement, des unités) de la société mère MLP, redistribuant le revenu passif par l’intermédiaire de la société sous forme de dividende régulier.
Exemple concret de transaction avec une société d'exploitation / immobilière
Au Royaume-Uni, les opérations opco / propco sont une méthode très répandue permettant à une société mère de créer une fiducie de revenu immobilier (REIT). Une FPI possède, exploite et / ou finance des biens immobiliers générant des revenus. La plupart des FPI se spécialisent dans un secteur spécifique, tel que les FPI de bureau ou de santé. En règle générale, les FPI transmettent à leurs investisseurs les paiements de loyer collectés sous forme de dividendes.
La création d'une FPI via un accord opco / propco peut avoir lieu en vendant initialement des actifs générateurs de revenus de la société exploitante à une filiale. La filiale loue ensuite la propriété à la société exploitante. La société exploitante peut ensuite scinder la filiale en tant que FPI. L'avantage de cela est que l'entreprise peut alors éviter la double imposition sur ses distributions de revenus.
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