Contrôle de loyers
Le contrôle des loyers est un programme gouvernemental qui limite le montant qu'un locateur peut demander pour la location d'un logement ou le renouvellement d'un bail.
Les lois sur le contrôle des loyers sont généralement promulguées par les municipalités et les détails varient considérablement. Tous sont destinés à maintenir le coût de la vie abordable pour les résidents à faible revenu.
Le contrôle des loyers n'est pas répandu aux États-Unis Selon une étude récente de l'Urban Institute, 182 municipalités sur environ 89 000 aux États-Unis sont régies par le contrôle des loyers et se trouvaient toutes à New York, dans le New Jersey, en Californie, dans le Maryland ou à Washington. DC En fait, 37 États ont des lois qui interdisent aux administrations locales d’adopter des mesures de contrôle des loyers.
Cependant, la question de la réglementation des loyers a été relancée ces dernières années, en particulier dans les villes et les États où le coût de la vie en spirale, combiné à la stagnation des salaires, a créé une crise de l’accessibilité du logement pour les résidents à revenu moyen et les personnes âgées à revenu fixe.
L'Oregon est le premier État américain à adopter une loi de contrôle des loyers à l'échelle de l'État. La loi, signée en mars 2019, limite les augmentations de loyer annuelles à 7%, plus l'augmentation de l'indice des prix à la consommation.
[Important: les défenseurs du contrôle des loyers tels que l’Urban Institute soutiennent que le contrôle des prix peut être efficace pour la population visée par les lois.]
Comment fonctionne le contrôle des loyers
Aux États-Unis, les premières lois sur le contrôle des loyers datent des années 1920 et constituaient souvent un gel des loyers. Celles-ci se sont généralement révélées impraticables. Dans les années 1970, l’idée du contrôle des loyers a refait surface, cette fois sous une forme plus modérée, souvent appelée stabilisation des loyers.
Par exemple, la ville de New York dispose de deux programmes de contrôle des loyers:
- L'ancien programme de contrôle des loyers est en train de disparaître progressivement depuis des décennies. Elle limitait sévèrement les prix de location, mais les seuls locataires encore soumis à la loi vivent depuis 1971 ou avant dans des immeubles construits avant 1947.
- Le programme de stabilisation des loyers des années 1970 régule les prix dans environ la moitié des loyers de la ville. Les loyers ne peuvent être augmentés que chaque année et les pourcentages d'augmentation autorisés sont plafonnés par une agence de logement. Les règles et les exceptions sont labyrinthiques et sont administrées par une combinaison d'agences de la ville et de l'État.
Le coût de la vie élevé à New York est souvent cité comme une preuve suffisante que le contrôle des loyers ne fonctionne pas. Le prix médian d'une chambre à coucher à New York était de 3 070 $ en 2018.
Les défenseurs du contrôle des loyers tels que l’Urban Institute soutiennent que le contrôle des prix peut être efficace pour la population visée par les lois. Autrement dit, les personnes à revenu modéré et les personnes âgées à revenu fixe peuvent rester chez eux tandis que la gentrification fait grimper les prix tout autour d’elles.
Avantages et inconvénients du contrôle des loyers
Le contrôle des loyers a toujours été controversé. Les réglementations de contrôle des loyers dans les villes d'aujourd'hui régissent généralement les augmentations de prix pour les renouvellements de bail, pas les nouveaux locataires. Cela présente sans aucun doute des avantages pour les propriétaires, qui peuvent facturer tout ce que le marché aura à payer pour des appartements vacants ou, dans le pire des cas, garder des locataires motivés par tout intérêt à rester et à payer le loyer à temps.
Les principaux arguments contre le contrôle des loyers sont les suivants:
- Le contrôle des loyers réduit l'offre de logements décents, car les propriétaires préfèrent convertir un immeuble en condos ou l'adapter à un usage commercial plutôt que de respecter une loi limitant leurs bénéfices.
- Les investissements dans les nouveaux logements locatifs sont interrompus.
- L'entretien des immeubles sous contrôle des loyers est laxiste ou inexistant en raison du faible retour sur investissement.
Les principaux arguments en faveur de la réglementation sont les suivants:
- Les prix de location dans de nombreuses villes américaines augmentent beaucoup plus rapidement que les salaires des emplois à revenu modéré.
- Le contrôle des loyers permet aux familles à revenu modeste et aux personnes âgées à revenu fixe de vivre de manière décente et sans craindre une augmentation de loyer personnellement catastrophique.
- Les quartiers sont plus sûrs et plus stables avec une base de résidents à long terme dans des appartements à loyer contrôlé.
Points clés à retenir
- La plupart des lois sur le contrôle des loyers limitent le montant qu'un locateur peut augmenter les loyers des locataires existants.
- Le contrôle des loyers est controversé. En fait, 37 États ont des lois interdisant aux gouvernements locaux de prendre de telles mesures.
- L'Oregon est devenu le premier État des États-Unis à adopter une loi sur le contrôle des loyers à l'échelle de l'État en 2019.